3.5.1. Структура рынка ипотечного кредитования, особенности его функционирования

Ипотечное кредитование представляет собой целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу организации, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

Ипотечный кредит − это долгосрочное обязательство заемщика, исполнение которого обеспечивается залогом недвижимого имущества (ипотекой).

Особенности недвижимого имущества, как предмета залога, с одной стороны, повышают надежность обеспечения, с другой стороны вызывают определенные требования к оформлению договора залога. В частности, недвижимое имущество должно быть застраховано (банки могут рекомендовать застраховать не только само недвижимое имущество, но и право собственности на него, а также жизнь и здоровье заемщика)¹; его оценка должна быть произведена независимым оценщиком; права на недвижимое имущество должны быть зарегистрированы в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (там же регистрируется и договор залога).

Более высокие затраты и более длительные сроки оформления ипотечного договора по сравнению с другими видами кредитов, делает нецелесообразным его получение на короткий период. Поэтому ипотечные операции имеют долгосрочный характер, который предполагает создание различных инструментов ипотечного кредитования и определенную специфику формирования ресурсов. Договор кредитора и должника об установлении ипотеки может быть оформлен специальным документом закладной.

Закладная – именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой¹. Как и любая именная ценная бумага, закладная может переходить от одного владельца к другому и быть в достаточной мере оторванной от первоначального требования.

Рынок ипотечного кредитования, как и все финансовые рынки, делится на первичный и вторичный. Первичный рынок охватывает деятельность кредитных институтов по кредитованию юридических и физических лиц под залог объектов недвижимости. На вторичном рынке происходит возобновление кредитных ресурсов, с помощью которых потом можно выдать кредит следующему заемщику.

Закладная может храниться у кредитора как обеспечение обязательств должника, может быть реализована на вторичном рынке с целью привлечения ресурсов, на ее основе (точнее на основе пула закладных) могут быть выпущены ипотечные ценные бумаги. Кроме того, ипотечный кредит может быть выдан в форме закладной².^.Доля закладных, рефинансируемых на вторичном рынке зависит от модели ипотечного кредитования, которая преимущественно используется в данной стране в определенный исторический период.

Рынок ипотечного кредитования – это совокупность экономических отношений, возникающих в процессе выдачи, обслуживания, рефинансирования ипотечных кредитов и обеспечения надежности проведения сделок. В качестве объекта купли-продажи на данном рынке выступают особые финансовые инструменты: обязательства, обеспеченные ипотекой, в том числе ипотечные кредиты, закладные, ипотечные ценные бумаги и их производные. Круг участников при ипотечном кредитовании значительно шире, чем при других видах кредитования.

В процессе выдачи и обслуживания ипотечного кредита участвуют не только кредиторы и заемщики, но и страховые, риэлторские компании, строительные организации, компании по оценке недвижимости, ипотечные брокеры, кредитные бюро, коллекторские агентства.

Страховые компании в рамках ипотечного кредитования предлагают следующие страховые продукты: страхование жизни и потери трудоспособности заемщика, страхование риска утраты и повреждения квартиры – предмета залога, страхование права собственности владельца квартиры, страхование ответственности¹. Страховые компании на рынке ипотечного кредитования могут участвовать не только в качестве страховщика, но и в роли кредитора по схеме накопительного страхования².

Риэлторские организации активно сотрудничают с коммерческими банками на рынке ипотечного кредитования: осуществляют подбор квартир для заемщика и юридическое сопровождения сделок, согласовывают сделки с недвижимостью в случае необходимости с органами опеки и попечительства; обеспечивают надежность и безопасность сделок. В случае не выполнения заемщиком своих обязательств они проводят рыночную и ликвидационную оценку недвижимого имущества; осуществляют реализацию залогов. Они также могут оказывать уполномоченным сотрудникам банка консультационные услуги по различным вопросам, связанным с недвижимым имуществом и сделками с ним; предоставлять информацию о динамике развития рынка недвижимости в регионе и т. п.

Сотрудничество со страховыми компаниями и риэлторскими организациями позволяет снизить риски ипотечных операций. Усиление их координации и консолидации содействует укреплению их позиций на ипотечном рынке.

Основными участниками вторичного рынка ипотечного кредитования являются организации, осуществляющие и (или) сопровождающие эмиссию ипотечных ценных бумаг или их производных: эмитенты, организаторы выпуска, организации, обслуживающие ипотечные кредиты¹, рейтинговые агентства², организации, осуществляющие кредитную поддержку секьюритизационой сделки³, инвесторы и т. п.

Таким образом, рынок ипотечного кредитования следует рассматривать в рамках взаимодействия между рынком банковских услуг, рынком недвижимости, рынком страхования и рынком ценных бумаг и их производных. Уровень развития ипотечного рынка напрямую зависит от уровня развития данных рынков. Они являются взаимосвязанными и взаимозависимыми элементами единой ипотечной системы в стране. В свою очередь, рынок ипотечного кредитования также можно рассматривать как необходимый элемент вышеуказанных рынков.

Эффективное взаимодействие всех участников процесса ипотечного кредитования обеспечивает государство посредством создания благоприятных условий для проведения ипотечных операций, и прежде всего их правовой основы. Кроме того, органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, нотариаты, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т. п. осуществляют государственную поддержку всех участников ипотечного рынка и контроль за их деятельностью. Для успешного функционирования ипотечного кредитования существенное значение имеет существующая в стране система налоговых льгот, система подготовки квалифицированных кадров и т. д.

Только при взаимодействии всех элементов системы ипотечного кредитования появляется возможность, во-первых, снизить риски ипотечных кредиторов и тем самым повысить доступность ипотечных кредитов, во-вторых, повысить надежность ипотечных облигаций и благодаря этому привлечь дополнительные источники кредитования.

Рынок ипотечных кредитования также может быть классифицирован в зависимости от типа недвижимости, выступающей в качестве залогового обеспечения: земельные участки, жилая, доходная, коммерческая, промышленная недвижимость и т. п. Существуют определенные требования, предъявляемые к залогу отдельных видов недвижимого имущества.