3.5.5. Рынок ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации

Возрождение системы ипотечного кредитования в Российской Федерации началось в начале 90-х годов минувшего столетия. Необходимость ее создания была связана со следующими факторами: острота жилищной проблемы, снижение объемов бюджетного финансирования жилищного строительства, неспособность большинства населения за счет своих средств приобрести жилплощадь. В связи с этим получило развитие ипотечное жилищное кредитование.

С 1993 года ипотечное жилищное кредитование становится составной частью государственной жилищной политики³. Взаимосвязь жилищной политики государства и развития законодательства в области ипотечного кредитования показана на рис. 3.5.

После 2005 года совершенствование ипотечного законодательство продолжалось. Неоднократно вносились изменения в Федеральные законы «Об ипотеке» и «Об ипотечных ценных бумагах» и другие законодательные акты. Разрабатываются и совершенствуются льготные программы ипотечного кредитования как на федеральном, так и региональном уровнях. На рассмотрении Государственной думы находятся законопроекты «О стройсберкассах» (с 1993 года) и «О секьюритизации».

При построении системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации за основу была принята двухуровневая модель (американская). С целью создания вторичного рынка ипотечных кредитов Правительством Российской Федерации в 1996 году было создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.

Рис. 3.5. Взаимосвязь жилищной политики государства и ипотечного законодательства

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию является открытым акционерным обществом со 100 % государственным капиталом. Его единственным акционером является Правительство РФ в лице Федерального агентства по управлению федеральным имуществом. С 2003 года Агентство было включено в список 18 «приоритетных» компаний с государственным участием.

Целью деятельности Агентства является: формирование системы рефинансирования долгосрочных ипотечных жилищных кредитов; разработка и внедрение стандартизации на различных уровнях и в различных сегментах ипотечного рынка; создание инфраструктуры ипотечного рынка, стимулирование его роста и распространения во всех регионах России; извлечение (получение) прибыли от коммерческой деятельности¹.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию ведет свою деятельность во всех регионах страны через своих региональных партнеров – участников системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов². Это:

• региональные операторы Агентства³;

• сервисные агенты;

• банки – первичные кредиторы;

• страховые компании;

• оценочные компании.

Система рефинансирования АИЖК включает 81 регионального оператора и 75 сервисных агентов. Ипотечные кредиты по стандартам АИЖК выдаются в 80 регионах России⁴.

Банки – первичные кредиторы осуществляют выдачу ипотечных кредитов и являются первичными владельцами стандартных закладных.

Региональные операторы выкупают стандартные закладные у банков – первичных кредиторов и формируют пулы закладных для передачи Агентству.

Сервисные агенты осуществляют выдачу ипотечных кредитов (кредитные организации) или, если это не кредитная организация, выкупают стандартные закладные у банков и формируют пулы закладных для передачи Агентству.

Агентство выкупает пулы стандартных закладных у региональных операторов, сервисных агентов и первичных кредиторов, обеспеченные страховым покрытием и произведенной оценкой предмета ипотеки, с целью последующей секьюритизации, т. е. выпуска эмиссионных ипотечных ценных бумаг.

Операции на рынке ипотечного жилищного кредитования можно разделить на три группы:

• выдача и обслуживание ипотечных кредитов на приобретение жилой недвижимости;

• переуступка прав требований по ипотечным кредитам коммерческими банками – первичными кредиторами;

• выпуск ипотечных ценных бумаг.

Выдача и обслуживание ипотечных кредитов на приобретение жилой недвижимости. Выдачей ипотечных кредитов занимаются коммерческие банки. Общая картина предложения ипотечных кредитов в нашей стране в последние три года в разрезе количества кредитных организаций представлена в табл. 3.24.

Таблица 3.24. Количество кредитных организаций − участников рынка ипотечного кредитования, 20092011 гг.¹

Очевидно, что количество кредитных организаций за три анализируемых года постепенно снижалось, что отражает процесс укрупнения банковской системы в нашей стране. В то же время количество кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты, по данным Центрального банка Российской Федерации интенсивно росло.

Сумма ипотечного кредита определяется двумя критериями: платежеспособностью заемщика² и стоимостью приобретаемой недвижимости³. Сумма кредита может быть повышена за счет увеличения срока кредитования⁴. Однако увеличение срока кредита становится целесообразным только до определенного момента. Далее незначительное снижение ежемесячного платежа приводит к значительному увеличению переплаты по кредиту. Как правило, оптимальным является срок 15−20 лет, что видно из табл. 3.25.

Таблица 3.25. Влияние срока кредита на стоимость ипотечного кредита для заемщика (условия кредита: 2 500 000 руб. под 15% годовых)

В течение кредитного периода кредитор следит за своевременностью выполнения заемщиком своих обязательств, а также имеет право контролировать состояние недвижимого имущества, служащего обеспечением по кредиту даже в случае продажи закладной (переуступки прав требования по ипотечному кредиту).

Несмотря на высокие темпы развития ипотечного кредитования, ипотечные кредиты остаются недоступными для большинства российских граждан. Процентные ставки по ипотечным кредитам в 2012 году составили от 10,4 до 16,25% годовых¹. По уровню доступности ипотеки Россия занимает сегодня 47-ю позицию в международном рейтинге, будучи окруженной такими странами, как Никарагуа, Албания и Гондурас². Низкая доступность ипотечных кредитов обусловлена не только уровнем процентных ставок, но и низким уровнем доходов населения, необоснованно высокими ценами на рынке недвижимости, высоким уровнем риска ипотечных операций, отсутствием дешевых источников финансирования, высокими темпами инфляции.

С целью повышения доступности ипотечных кредитов Агентство по ипотечному жилищному кредитованию разработало ряд ипотечных программ: «Стандартный», «Новостройка», «Переменная ставка», «Малоэтажное жилье», «Военная ипотека», «Материнский капитал», «Залоговое жилье»³.

Процентные ставки по ипотечным продуктам АИЖК составляют от 7,9 до 10,4%¹ в зависимости от срока кредита (от 60 до 360 месяцев), размера первоначального взноса (от 20 до 50%) и суммы кредита². В случае отсутствия личного страхования процентные ставки повышаются на 0,7%. Процентная ставка снижается для покупателей жилья эконом-класса, получателей материнского (семейного) капитала, молодых семей и владельцев государственных жилищных сертификатов³.

Агентство реализует ряд пилотных проектов, направленных на повышение доступности кредитования для различных категорий граждан. Сроки проведения пилотных проектов различны и составляют от трех месяцев до одного года, в зависимости от типа продукта и особенностей целевой аудитории. По итогам их проведения Агентством принимается решение о корректировке условий и дальнейшем массовом внедрении продуктов/услуг.

В 2011−2012 годах реализовывались следующие пилотные проекты:

• Молодые ученые (ноябрь 2011 года – март 2012);

• «Военная ипотека – долевое строительство» (октябрь 2011 года – март 2012);

• опция «Лояльная ипотека» для ипотечных заемщиков, выбравших кредитование по стандартам АИЖК. Это возможность воспользоваться «платежными каникулами» несколько раз за время «жизни ипотечного кредита»⁴ (в течение 2012 г.).

Существуют целевые программы льготного ипотечного кредитования для отдельных категорий заемщиков (военнослужащие, молодые семьи, работники бюджетной сферы и т. д.)⁵. Основным критерием возможности участия в целевых программах для граждан является признание их в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Согласно переписи 2010 года в России насчитывается 54,6 млн домохозяйств. Федеральная целевая программа «Жилище» на 2011−2015 годы предполагала оказание какой-либо помощи в 2011 году 57,38 тыс. российских семей. Отсюда получаем, что в 2011 году лишь 0,1% населения могли рассчитывать на улучшение жилищных условий с помощью государства, что не оказывает существенного влияния повышение доступности ипотечных кредитов. В то время как, согласно социологическим опросам, 60% российских граждан желают улучшить свои жилищные условия¹.

Переуступка прав требований по ипотечным кредитам коммерческими банками – первичными кредиторами (продажа закладных). Закладные могут быть приобретены как Агентством, так и коммерческими банками, специализирующимися на ипотечных операциях. Количество банков рефинансирующих ипотечные кредиты (продающих закладные) на вторичном рынке на 1 января 2011 года составило 175, приобретающих права требования по ипотечным жилищным кредитам – 134.²

В случае приобретения закладных Агентством процедура рефинансирования ипотечных кредитов (займов, закладных), как правило, состоит из двух этапов:

• выкуп ипотечных кредитов (займов, закладных) региональным оператором у коммерческих банков;

• выкуп ипотечных кредитов (займов, закладных) Агентством по ипотечному жилищному кредитованию.

В свою очередь, Агентство может выкупать закладные непосредственно у коммерческих банков, но в большинстве случаев рефинансирование осуществляется через сеть региональных операторов. Доля кредитов, рефинансируемых Агентством, в общем объеме выдачи ипотечных кредитов не превышала 20% (табл. 3.26).

Таблица 3.26. Доля кредитов, рефинансируемых Агентством, в общем объеме выдачи ипотечных кредитов³

Выпуск ипотечных ценных бумаг. В Российской Федерации могут быть выпущены следующие виды ипотечных ценных бумаг: облигации с ипотечным покрытием, ипотечные сертификаты участия, жилищные облигации с ипотечным покрытием.

Облигация с ипотечным покрытием – облигация, исполнение обязательств по которой обеспечивается полностью или в части залогом ипотечного покрытия.

Ипотечный сертификат участия – именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие.

Жилищная облигация с ипотечным покрытием – облигация с ипотечным покрытием, в состав которого входят только права требования, обеспеченные залогом жилых помещений. Жилищная облигация с ипотечным покрытием является разновидностью ипотечной облигации

Эмитентами облигаций с ипотечным покрытием могут быть только кредитные организации и ипотечные агенты. Агентство не является кредитной организацией и поэтому выпуск ипотечных ценных бумаг осуществляется посредством создания ипотечного агента. Кредитные организации могут самостоятельно выпускать облигации с ипотечным покрытием (в данном случае к их деятельности предъявляются дополнительные требования). Однако большинство выпусков все же осуществляется посредством создания ипотечного агента.

Ипотечный агент представляет собой специализированную коммерческую организацию, к деятельности которой предъявляются определенные требования¹:

• ипотечный агент может осуществлять свою деятельность только в форме акционерного общества;

• ипотечный агент может совершать ограниченное количество операций: приобретать права требования по кредитам, обеспеченным ипотекой, и (или) закладных, осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, нести обязанности перед третьими лицами, связанные с осуществлением эмиссии и исполнением обязательств по облигациям с ипотечным покрытием, а также с обеспечением деятельности ипотечного агента;

• в учредительных документах ипотечного агента должно быть указано общее количество выпусков облигаций с ипотечным покрытием, для эмиссии которых он создается. После исполнения обязательств по облигациям с ипотечным покрытием всех выпусков ипотечный агент подлежит ликвидации¹;

• ипотечный агент не может иметь штат сотрудников. Полномочия единоличного исполнительного органа ипотечного агента должны быть переданы коммерческой организации. Ведение бухгалтерского учета ипотечного агента должно быть передано специализированной организации. При этом ни одна из этих организаций не может совмещать соответствующие виды деятельности.

Первый выпуск ипотечных ценных бумаг в Российской Федерации был осуществлен в мае 2007 года. До этого времени Агентство производило выпуск корпоративных облигаций. Выпуск ипотечных ценных бумаг осуществлялся при помощи создания специализированных организаций – ипотечных агентов: ЗАО «Первый ипотечный агент АИЖК» (май 2007 г.), ЗАО «Второй ипотечный агент АИЖК» (февраль 2008 г.), ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2008-1» (декабрь 2008 г.), ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2010-1» (июль 2010 г.)².

Агентство является не единственной организацией, осуществляющей выпуск ипотечных ценных бумаг. В рамках внутренней секьюритизации³ выпуски производили Совфинтрейд (ноябрь 2006 г. – раньше, чем Агентство), КБ МИА (октябрь 2007 г.), МБРР (август 2009 г.), ВТБ24 (июнь, декабрь 2009 г.). В рамках внешней (трансграничной) секьюритизации⁴ выпусков ипотечных ценных бумаг было больше. Их осуществляли следующие кредитные организации: Внешторгбанк, Городской ипотечный банк, Совфинтрейд, Москоммерцбанк, ДельтаКредит, УРСА Банк, КИТ Финанс, Русский ипотечный банк, Евротраст и ВТБ 24. Ипотечные агенты (SPV) создавались на территории Ирландии, Люксембурга, Нидерландов¹.

С 2010 года у банков появилась возможность продавать Агентству ипотечные облигации, выпущенные на основе ипотечных кредитов (в том числе выданные не по стандартам Агентства). Кроме того, ипотечные облигации банков могут быть заложены ими в Центральном банке РФ² в обеспечение его кредитов для пополнения текущей ликвидности.

Однако выпуск ипотечных ценных бумаг сегодня невыгоден для банков их за высоких затрат. Вознаграждение за оказание услуг по сопровождению портфеля – 0,7%, вознаграждение резервного ипотечного администратора – 0,2%, комиссия спецдепозитария за хранение и учет закладных – 0,18%, вознаграждение спецдепозитария за осуществление контрольных функций и ведение реестра – 0,125%. Кроме того, необходимо выплатить вознаграждение рейтинговому агентству, аудитору, ММВБ, расчетному и платежному агенту, управляющей и бухгалтерской организаций и т. д. Независимые расчеты нескольких участников рынка показывают, что нагрузка на финансовый результат выпуска всех единовременных и ежегодных расходов составляет не менее 3,5%, а ближе к погашению выпуска может достигать 5,56%³. Низкие темпы развития системы рефинансирования ипотечных кредитов не способствуют повышению доступности ипотечного кредитования.

В июне 2010 года была принята Долгосрочная стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. В 2011 году закончился первый этап ее реализации. Целью данного этапа было восстановление доверия заемщиков к ипотеке. Предполагалось, что доля семей, которым будет доступна ипотека, достигнет 19% (по различным источникам на конец 2011 года эта доля составила от 7%⁴ до 25). Средняя процентная ставка по ипотечному кредиту должна была снизиться до 13%. По данным на 1 сентября 2011 года средневзвешенная ставка выдачи ипотечных кредитов в рублях накопленным итогом с начала года составила 12,1%⁵. Объемы выдачи ипотечных кредитов должны были составить 230 тыс. кредитов в год (в 2009 г. – 130,1 тыс. кредитов; в 2010 г. – 301,4 тыс. кредитов; в 2011 г. – 520,8 тыс. кредитов).

Согласно данной стратегии на втором этапе (20122020) ипотечные кредиты будут доступны половине российских семей, нуждающихся в жилье. Средневзвешенная ставка по кредитам снизится до 6% годовых (если инфляция достигнет 4% годовых). Половина всех выданных кредитов будет фондироваться за счет выпуска ипотечных ценных бумаг.

По прогнозам авторов программы к концу третьего этапа (20212030) доля семей, имеющих возможность взять кредит, достигнет 60%. Половина сделок на рынке жилья будет совершаться с помощью ипотеки, при этом средний срок ипотечного кредита составит 25 лет; 60% ипотечных кредитов банки будут финансировать выпусками ипотечных ценных бумаг. Планируется, что в год банки будут выдавать примерно 1,6 млрд ипотечных кредитов.