Процедура оценки включает следующие этапы
осмотр объекта;
исследование рынка продаж и аренды аналогичных объектов в данном или аналогичных регионах;
сравнительный анализ аналогов;
работа эксперта-проектировщика по определению восстановительной стоимости объекта;
исследование рынка подобных объектов, емкость этого рынка, уровня расходов по содержанию объекта;
использование трех традиционных методов оценки для определения рыночной стоимости объекта.
Процесс оценки начинается с общего осмотра месторасположения объекта, его состояния и выделения особенностей оцениваемой собственности. Анализируются возможные варианты использования объекта с целью нахождения оптимального.
Следующий этап оценки – определение стоимости. Оно проводится с учетом всех факторов, существенно влияющих на рынок недвижимости в целом и непосредственно на ценность рассматриваемого объекта.
Обычно используют три основных метода оценки:
метод калькуляции;
метод прямого сравнительного анализа продажи;
метод капитализации дохода.
Метод калькуляции включает три основных подхода.
Первый подход – оценка по балансовой стоимости. Определяет стоимость на основе бухгалтерской отчетности. Скорректированная балансовая стоимость хорошо отражает нижнюю границу цены.
Второй подход определяет ликвидационную стоимость недвижимости и возможную сумму дохода, которую получил продавец при быстрой распродаже недвижимости. Этот подход широко распространен. Он показывает оценку восстановительной стоимости объекта за вычетом износа, увеличенную на цену земли, и состоит из пяти этапов:
Расчет стоимости возведения нового аналогичного объекта с целью получения восстановительной стоимости.
Определение величины физического и морального износа объекта.
Уменьшение восстановительной оценки на сумму износа для получения реальной стоимости объекта.
Расчет стоимости приобретения или имеющейся в распоряжении земли.
Суммирование расчетной реальной стоимости здания и "стоимости" земли.
Второй метод – прямого сравнительного анализа продаж – включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемыми. Затем цены на объекты-аналоги корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта.
Этот метод также включает пять этапов:
Сбор информации о совершенных сделках, котировках, предложениях по продаже объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому.
Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения, что совершенные сделки производились в свободных рыночных условиях (не было, к примеру, спешной распродажи перед отъездом за границу и т.п.).
Подбор подходящих единиц измерения (квадратные метры, кубические метры и др.) и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы измерения.
Сравнение оцениваемого объекта и его аналогов, проданных или продаваемых на рынке по отдельным элементам и корректировка цены оцениваемого объекта.
Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведение их к одному стоимостному показателю или группе показателей.
Метод капитализации дохода – основывается на принципе ожидания. При нем исходят из того, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость с целью получения в будущем доходов или выгод. Стоимость объекта может быть определена как его способность в будущем приносить доход.
Основные этапы этого метода:
Оценка потенциального дохода на основе ставок и тарифов на рынке для сравнимых объектов.
Оценка возможных потерь. Производится на основе анализа рынка оцениваемой недвижимости и его динамики.
Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости (на основе фактических затрат).
Полученный таким образом чистый доход пересчитывается затем в текущую стоимость объекта.
Заключительным элементом оценки является сравнение оценок, полученных указанными тремя методами, и сведение полученных стоимостных оценок к единой стоимости объекта.
Особую сложность представляет оценка земли, особенно в условиях неразвитости этого рынка. Земля, как всем ясно, не является продуктом труда, но покупается и продается. В классическом варианте цена земли - это капитализированная рента, т.е. рента, превращенная в капитал.
Но у нас нет развитого рынка земли и развитой аренды. Поэтому рассчитывать только на спрос и предложение не приходится.
Подводя итог сказанному, можно заключить, что потенциал ипотеки в России поистине огромный. Делаются серьезные первые шаги к его освоению. Однако на этом пути существуют глубокие завалы.
Для того чтобы преодолеть их и осваивать огромную целину ипотечного кредитования, необходимо:
во-первых, вывести страну на путь стабильного роста экономики и преодолеть инфляцию;
во-вторых, начать повышение уровня платежеспособности населения;
в-третьих, расширять рынок долгосрочных капиталов;
в-четвертых, осуществлять активную поддержку ипотеки государством, начиная с обеспечения правовой базы и кончая предоставлением налоговых льгот ипотечным банкам
- Министерство образования и науки российской федерации
- Оглавление
- Введение
- Цель дисциплины
- Задачи дисциплины
- Место дисциплины в профессиональной подготовке
- Требования к уровню освоения содержания дисциплины
- 1. Основной текст
- 1.1. Деньги: сущность и функции
- Происхождение денег, их виды
- 1.1.2. Сущность денег, их функции.
- 1.1.3. Роль денег в рыночной экономике.
- Контрольные вопросы.
- 1.2. Денежное обращение
- 1.2.1. Понятие денежного оборота и денежного обращения.
- 1.2.2. Понятие безналичного денежного оборота и системы безналичных расчетов.
- Варианты электронного банкинга (e-Banking)
- 1.2.3. Понятие налично-денежного оборота в рф и его прогнозирование.
- 1.2.4. Характеристика и структура денежного оборота
- 1.2.5. Законы денежного обращения. Денежные агрегаты.
- 1.2.6. Типы и структура денежных систем.
- 1.2.7. Основные элементы денежной системы
- Контрольные вопросы.
- 1.3. Мировая валютная система и ее эволюция.
- 1.3.2. Золото в международных валютных отношениях и валютный курс
- 1.3.3. Паритет валюты и валютный курс.
- 1.3.4. Некоторые теории регулирования валютного курса
- Контрольные вопросы.
- 1.4. Основы теории стоимости денег во времени
- 1.4.1. Функции сложного процента
- 1.4.2. Накопленная сумма единицы
- 1.4.3. Текущая стоимость единицы
- 1.4.4. Обычный аннуитет
- 1.4.5. Авансовый аннуитет
- 1.4.6. Взнос на амортизацию единицы
- 1.4.7. Фактор фонда возмещения
- Контрольные вопросы
- 1.5. Инфляция и формы ее проявления
- 1.5.1. Сущность инфляции и факторы ее определяющие
- 1.5.2. Виды современной инфляции и ее классификация по странам
- 1.5.3. Формы и методы стабилизации денежного обращения
- 1.5.4. Воздействие инфляции на деятельность коммерческих банков
- 1.5.5. Причины и особенности проявления инфляции в России.
- Контрольные вопросы.
- 1.6.Некоторые теории денег и их современные интерпретации
- 1.6.1. Металлическая теория денег
- 1.6.2. Номиналистическая теория денег
- 1.6.3. Монетаризм и современная количественная теория
- 1.6.4. Количественная теория денег и.Фишера
- 1.6.5. Кембриджский вариант количественной теории денег
- 1.6.6. Кейнсианская модель и современность
- Контрольные вопросы
- Контрольные вопросы методом тестирования по разделу 1 ''Деньги''
- 1.7. Кредит как форма движения ссудного капитала
- 1.7.1. Рынок ссудных капиталов
- 1.7.2. Сущность и эволюция рынка ссудных капиталов
- 1.7.3. Функции рынка ссудных капиталов
- 1.7.4. Формирование рынка капиталов в рф
- 1.7.5. Сущность, функции и формы кредита
- Государственный кредит - основной признак — участие государства или местных органов власти различных уровней. Государственный кредит предоставляется за счет бюджетных средств.
- Контрольные вопросы
- 1.8. Современная кредитная система
- 18.1. Структура современной кредитной системы стран Запада
- 1.8.2. Механизм функционирования кредитной системы
- 1.8.3. Кредитная система Российской Федерации
- 1.8.4. Специальные кредитные институты
- 1.8.5. Специализированные небанковские учреждения
- Контрольные вопросы
- Контрольные вопросы методом тестирования по разделу 2 «Кредит»
- 1.9. Центральный банк
- 1.9.1. Возникновение центральных банков.
- I этап реформы банковской системы относится к 1988-1990 гг.
- 1.9.2.Банк России. Цели и организационное построение.
- Организационная структура банка России
- 1.9.3. Функции Центрального банка
- 1.9.3. Денежно-кредитная политика цб.
- 1.9.4. Банковское регулирование и надзор
- Контрольные вопросы
- 1.10. Коммерческий банк
- 1.10.1. Общие положения.
- 1.10.2. Состав, структура и принципы деятельности банка.
- 1.10.3. Цели деятельности банка и его функции
- 1.10.4. Операции коммерческого банка
- 1.10.4. Внешняя среда банка и процесс управления
- Контрольные вопросы
- 1.11. Сберегательный банк
- 1.11.1. Краткая характеристика Сбербанка России оао
- 1.11.2.Организационное построение Сбербанка России оао
- Функции Сбербанка
- Кредитная политика Сбербанка
- Составляющие успеха и операции Сбербанка
- Роль Сбербанка в банковской системе России
- 1.12. Инвестиционные банки
- 1.12.1. Сущность понятия «инвестиционный банк»
- 1.12.2. Инвестиционные банки первого типа
- 1.12.3. Инвестиционные банки второго типа
- 1.13. Ипотечный кредит, ипотечные банки
- 1.13.1. Модели ипотеки.
- 1.13.2. Ипотечный кредит.
- 1.13.3. Ипотечные банки.
- 1.13.4. Оценка объектов залога.
- Процедура оценки включает следующие этапы
- 1.13.5. Развитие ипотеки в России.
- Ипотечное кредитование жилищного строительства
- Проблемы ипотечного кредитования
- Контрольные вопросы
- 1.14. Контокоррентный кредит
- 1.14.1.Что такое контокоррент. Цель контокоррента. Контокоррент в банковском деле.
- 1. 14.2 Основные принципы контокоррентного договора. Методы исчисления процентов по контокорренту.
- 1.14.3. Овердрафт.
- Контрольные вопросы
- 1.15. Лизинговые операции
- 1.15.1. Сущность лизинга, его стадии.
- 1.15.2. Виды и формы лизинговых операций.
- 1.15.3. Достоинства и выгоды лизинга.
- 1.15.4. Правовое обеспечение лизинга.
- 1.15.5. Лизинг в России.
- 1.15.6. Подготовка и содержание лизинговой сделки.
- Контрольные вопросы
- Кто является участником лизинговых операций?
- 1.16. Факторинг и форфейтинг
- 1.16.1. Сущность факторинга и принципы его организации.
- 1.16.2. Виды факторинговых операций и типы факторинговых соглашений.
- 1.16.3. Заключение договора о факторинговом обслуживании
- 1.16.4. Форфейтинг.
- Контрольные вопросы
- 1.17. Банковский маркетинг
- 1.17.1. Сущность и содержание маркетинга.
- 1.17.2. Особенности банковского маркетинга.
- 1.17.3. Анализ рынка банковского продукта.
- 1 Этап. Сбор информации о состоянии рынка
- II этап. Определение рыночной стратегии
- А. Группы потребителей
- В. Группы банковских продуктов
- Инструменты маркетинга
- Ш этап. Реализация выбранной стратегии маркетинга Планирование и разработка
- IV этап. Оценка результатов маркетинговой деятельности
- 1.17.4. Маркетинговая деятельность по продвижению банковских услуг.
- Контрольные вопросы
- 1.18. Международные валютно-кредитные организации.
- Контрольные вопросы методом тестирования по разделу 3 «Банки»
- 3. Итоговый тест
- 4. Вопросы к экзамену.
- 5. Глоссарий
- 6. Рекомендуемая литература.
- 308012, Г.Белгород, ул.Костюкова, 46