В качестве предмета ипотеки может выступать любое недвижимое имущество, которое может находиться в гражданском обороте и имеется возможность его отчуждения.

В сущности, первичный рынок ипотечных кредитов - сегмент ипотечного рынка, непосредственно охватывающий всю совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой в соответствующие обязательственные отношения, при которых должник (залогодатель) в качестве способа обеспечения обязательства предоставляет, а кредитор (залогодержатель) принимает в залог недвижимое имущество.

Благодаря своей долгосрочности (20 - 30 лет) ипотечные кредиты особенно удобны для финансирования в тех случаях, когда выплата процентов и погашение кредита возможны только из текущих, как правило, невысоких доходов, т. е. небольшими взносами. Например, при финансировании строительства жилых домов под аренду погашение ипотечного займа возможно только из поступлений арендной платы. Это касается также и финансирования сельскохозяйственных предприятий с целью расширения земельных угодий (покупка дополнительных участков земли) или строительства жилых и подсобных помещений, так как прирост доходов в сельском хозяйстве относительно невысок.

В условиях становления кредитной системы Казахстана и построения собственной структуры ипотечного жилищного кредитования особенно важным представляется сопоставление казахстанской и зарубежной банковской практики. Для формирования полноценной системы ипотечного жилищного кредитования необходимо разумно использовать накопленный зарубежными банками опыт предоставления и обслуживания ипотечных жилищных кредитов. Слепо копировать банковские технологии не следует, прежде всего, из-за различия в экономических условиях. Однако сравнительный анализ различных моделей ипотечного жилищного кредитования, функционирующих за рубежом, позволит выявить наиболее приемлемые для современного Казахстана подходы к организации системы ипотечного жилищного кредитования.

После анализа ситуации и международного опыта был сделан вывод:

- на первом этапе ипотечным облигациям должны быть предоставлены определенные преференции. В дальнейшем, когда емкость рынка таких финансовых инструментов станет достаточно большой, можно будет постепенно аннулировать преференции без заметного ущерба для функционирования системы.

17. Формы обеспечения возвратности банковских ссуд

Под формой обеспечения возвратности кредита следуем понимать конкретный источник получения имеющегося долга, юридического оформления права кредитора на его использование В банковской практике источники погашения ссуд подразделяются на первичные и вторичные. Первичным источником погашения является выручка от реализации продукции, оказания услуг или доход, поступающий физическому лицу. Зарубежные банкиры считают своим «золотым правилом» ориентироваться, прежде всего, на первичный источник погашения. Квторичным источникам относятся: залог имущества и прав, гарантии и поручительства, страхование, цессия. Указанные формы обеспечения оформляются специальными документами, имеющими юридическую силу и закрепляющими за кредитором определенный источник для погашения ссуды в случае отсутствия у заемщика средств при наступлении срока.

1. Залог - такой способ обеспечения обязательств, в силу которого кредитор (залогодатель - банк) имеет право в случае не исполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами:

2. Поручительство поручитель обязуется перед кредитором другого лица отвечать за исполнение обязательств этого лица солидарно;

3. Банковская гарантия - понимается обязанность одного лица (гаранта) перед кредитором другого лица (должника) отвечать за исполнение обязательства этого лица полностью или частично субсидиарно с должником;

4. Цессия - это документ заемщика или цедента, в котором он уступает свое требование или дебиторскую задолженность кредитору (банку) в качестве обеспечения возврата кредита.

5. Страхование ответственности возмещение страховщиком кредита в размере от 50 до 90% не погашенной задолженности, включая проценты.