3.5.3. Инструменты ипотечного кредитования и ипотечные технологии

При ипотечном кредитовании значительную роль играет выбор финансовых инструментов и технологий, применяемых на различных этапах кредитного процесса. Инструментами ипотечного кредитования принято считать кредиты, предполагающие определенный механизм расчета платежей заемщика по кредиту, который включает способы погашения основного долга и уплаты процентов по кредиту. Инструменты ипотечного кредитования определяют форму организации денежного потока по долгосрочному ипотечному кредиту¹.

Платежи по ипотечному кредиту могут осуществляться ежемесячно, ежеквартально, ежегодно и т. д., вплоть до одноразовых. Вид ипотечного инструмента в основном определяется схемой и структурой выплат. Их выбор определяется: общей экономической ситуацией, развитостью ипотечных операций в стране (в частности, объем ипотечных операций, наличие соответствующей инфраструктуры), финансовыми возможностями и желаниями участников сделок (кредиторов и заемщиков), видом операции (например, продажа жилого дома, отягощенного ипотекой, покупка недвижимости с целью дальнейшей продажи, субсидированные кредиты, а также более сложные схемы); целью, которую стараются достичь кредитор (максимально дешево рефинансировать кредит без привлечения дополнительных гарантий, снизить риск колебаний рыночных процентных ставок) или заемщик (снизить кредитную нагрузку в первые периоды кредитования, быстро погасить кредит, уменьшив при этом общие процентные выплаты).

Правильный выбор и применение инструментов ипотечного кредитования в значительной степени определяют эффективность ипотечных операций, снижение рисков, повышение доступности ипотечных кредитов, их ликвидность.

Кредиты со стандартным аннуитентным (самоамортизирующимся) ипотечным платежом (fixed-rate, level-payment, fully-amortrized mortgage) были исторически первым видом ипотечных займов, самым распростране нным в мировой практике до начала 90-х годов прошлого столетия. График платежей построен таким образом, что заемщик в течение всего срока займа ежемесячно выплачивает равную сумму, которая зависит от срока кредитования, процентной ставки, количества платежных периодов и рассчитывается по следующей формуле:

(1)

где П – размер ежемесячного аннуитетного платежа по кредиту, включающего платежи по основному долгу и проценты;

Sк – сумма кредита;

n – число платежных периодов (месяцев при ежемесячном погашении);

i – процентная ставка за соответствующий период (в месяц).

В первые годы большую часть долга составляют проценты, поскольку сумма долга еще очень велика. Постепенно доля процентов снижается, так как проценты начисляются на остаток невыплаченной суммы по кредиту.

Ипотечные кредиты с постоянными аннуитетными платежами называются стандартными, традиционными, базисными¹. На основе данного инструмента построено множество ипотечных технологий, например, ипотечные кредиты с увеличивающимися платежами, ипотечные кредиты с индексацией долга, которые будет рассмотрены ниже.

Кредиты с фиксированными выплатами основной суммы долга (дифференцированный платеж, пружинная ипотека) – ежемесячный платеж по данному виду ипотечного кредита также разбивается на две части, одна из которых идет на погашение кредита, а другая – на уплату начисленных за месяц процентов. При этом часть, идущая на погашение основного долга, остается неизменной, а идущая на уплату процентов – с каждым месяцем уменьшается. Соответственно уменьшается и общий ежемесячный платеж по кредиту, что снижает нагрузку на заемщика. Соотношение платежей в счет основной суммы долга и процентов по аннуитетному и по дифференцированному платежам показано на рис. 3.4.

Аннуитетный платеж

Платежи в счет процентных выплат

Рис. 3.4. Соотношение платежей в счет основной суммы долга и процентов по аннуитетному и дифференцированному платежам

Кредиты с «шаровыми» платежами» (balloon mortgage) – платежи по кредиту, предусматривают крупный итоговый платеж по долгу. Возможен вариант разбивки разового платежа, когда итоговая выплата осуществляется несколькими крупными платежами, условно попадающими под общий платеж. Ипотечные кредиты с «шаровым» платежом могут быть структурированы различным образом в зависимости от времени выплаты процентов: в течение кредитного периода или в конце срока вместе с основной суммы долга. Кроме того, ежемесячный платеж может включать не только процентные платежи, но и часть платежа в счет основной суммы долга.

Ипотечные кредиты с нарастающими платежами имеют несколько разновидностей, которые можно разбить на две группы (в зависимости от задачи, которую они выполняют). Первая группа кредитов дает возможность заемщику снизить кредитную нагрузку в начальные периоды кредитования. В течение, например, первых трех лет платежи по ним остаются низкими, однако по окончании льготного периода они достигают уровня, позволяющего полностью амортизировать кредит. Вторая группа кредитов дает возможность быстрее погасить кредит, уменьшив при этом процентные выплаты. Первоначальный платеж равен аннуитетному платежу, но через определенные периоды (например, раз в три месяца) он увеличивается в соответствии с условиями договора: либо на определенную величину (например, на 3,5% от ежемесячного платежа), либо на основании изменения определенного индекса.

Ипотечные кредиты с индексацией непогашенной суммы долга позволяют производить погашение кредита одинаковыми платежами в реальных суммах при изменении номинальных величин. Непогашенная сумма долга корректируется на основе выбранного индекса: потребительских цен, доллара США, стоимости потребительской корзины, минимальной заработной платы, других финансовых индексов, отражающих динамику инфляции. При этом корректировка остатка кредитного долга может проводиться ежемесячно, а корректировка ежемесячного платежа – ежегодно¹, после чего происходит перерасчет дальнейшего графика платежей (изменяется величина ежемесячного платежа в зависимости от изменения выбранного индекса).

Ипотечный кредит с двойной индексацией позволяет более равномерно распределить риски между заемщиком и кредитором, он используется для обеспечения доступности кредита и его возвратности. В данном случае индексации подлежит не только непогашенная сумма долга, но и ежемесячные платежи заемщика, которые могут корректироваться в соответствии с изменением выбранного показателя дохода, например, средней величины заработной платы. В случае если финансовый индекс, отражающий динамику инфляции, будет расти быстрее, чем индекс дохода, срок кредита становится неопределенной величиной, и в некоторых случаях, несмотря на своевременные платежи заемщика, его долг будет увеличиваться.

Ипотечный кредит с переменной процентной ставкой¹ (adjustable-rate mortgage, ARM, или variable rate mortgage, VRM) – кредит с автоматически изменяющейся кредитной ставкой, отражающей движение выбранных и зафиксированных в договоре ставок финансового рынка или инфляционных индексов. Первоначально ставка устанавливается на более низком уровне, чем фиксированные ставки по аналогичным кредитам. В дальнейшем ставка может меняться в соответствии: с базовыми рыночными ставками (например, со ставкой по краткосрочным кредитам); средней ставкой по жилищным кредитам²; со ставкой привлечения финансовых средств (например, с процентной ставкой по федеральным ценным бумагам и т. п.); с определенными экономическими индексами, непосредственно связанными с процентными ставками (инфляция, индекс цен, индекс заработной платы и т. п.).

Корректировка изменяющейся процентной ставки производится в определенный договором срок – 6, 12 или 24 месяца, а также в пределах от 1 месяца до 5 лет. Остаток долга по долгосрочному кредиту пересчитывается уже исходя из новой процентной ставки, в соответствии с чем новый график платежей всегда рассчитывается на основе необходимой положительной амортизации кредита.

Данный инструмент защищает кредитора от колебаний рыночных процентных ставок (риска процентной ставки), при этом всегда обеспечивая ему достаточный доход по данному виду операций. Вместе с тем при применении данного инструмента возникает опасность увеличения кредитного риска, так как будущие кредитные выплаты по ипотеке с переменными процентными ставками достаточно сложно предсказать. В связи с крайне опасным характером инструмента с переменной процентной ставкой существуют различные пути его модификации. В частности, введение процентного ограничителя, который может быть установлен в виде ограничения максимально (и (или) минимально) допустимой величины, которую может достичь переменная ставка или максимального приращения процентных пунктов к первоначальной ставке, ограничивающим плавающую ставку в течение месяца, года, всего срока кредитования.

Ипотека с дисконтом (buy down permanent) – ипотека с пониженной ставкой по кредиту, выплачиваемой заемщиком в обмен на повышенный дисконт¹. Сумма, которую в действительности получает заемщик, меньше суммы, указанной в договоре на величину дисконта (ежемесячный платеж рассчитывается исходя из суммы кредита, которая превышает сумму, получаемую заемщиком, на величину дисконта). Дисконт может выражаться в пунктах (процентах) или в денежной сумме. Существует также двойной дисконт – определенные денежные средства суммируются с процентным дисконтом.

Ипотечные кредиты, предусматривающие финансовый интерес кредитора, предполагают компенсацию кредитору потерь при льготном кредитовании или предоставлении иных льгот для заемщика в форме отсрочки выплаты процентов или основного долга, увеличение или уменьшение сроков кредитования. Кредитор предоставляет кредит под более низкую процентную ставку в обмен на долю в возрастании стоимости недвижимости либо долю в текущем доходе, которая может быть определена в процентах от регулярных денежных поступлений. Возможно участие кредитора в получении доходов от недвижимости в течение как всего периода кредитования, так и иного определенного договором срока.

Ипотечные кредиты с обратным аннуитетом (reverse annuity mortgage) − предназначены в основном для пенсионеров как дополнительное финансирование жизни владельцев недвижимости (пожизненная рента). Заемщик получает кредит, который гасит последующей передачей прав на недвижимое имущество. Кредит может быть выдан единовременно или по частям (ежемесячно или в несколько приемов). В соответствии с договором рента может быть срочной и бессрочной. При повышении стоимости недвижимости, удостоверенной независимой оценкой, возможно внесение дополнительных платежей заемщику, что целесообразно оговорить в контракте.

Финансовая сделка по продаже недвижимости с правом пожизненного проживания (life estate transaction) – в отличие от ипотеки с обратным аннуитетом, право собственности на недвижимость переходит к кредитору не после окончания срока кредитования (или смерти собственника), а непосредственно в момент заключения договора.

Кредитные линии, обеспеченные жильем (home equity revolving loans) – залог недвижимости для обеспечения кредитной линии, действующей в течение длительного периода времени, которая используется на потребительские нужды заемщика. Процент выплачивается только на кредит, который используется. Обычно процентная ставка периодически пересматривается. Предоставляемый кредит хотя и не используется на финансирование недвижимости, все же обеспечен недвижимой собственностью, поэтому проценты по нему исключаются из налогооблагаемого дохода подобно ипотечным кредитам, только с некоторыми ограничениями.

В Российской Федерации практически все ипотечные кредиты предусматривают аннуитетные платежи. Примерно на каждые 20−25 ипотечных кредитов приходится лишь 1 с дифференцированной схемой погашения¹. Выбор между аннуитетными и дифференцированными платежами для заемщиков предлагают следующие банки: Газпромбанк, Санкт-Петербург, Сургутнефтегаз, Балтинвестбанк, Петрокоммерц, Россия. Ряд банков предлагают кредиты с переменной процентной ставкой (например, по ипотечному продукту АИЖК «Переменная процентная ставка» размер процентной ставки зависит от ставки рефинансирования Центрального банка РФ) и кредиты в иностранной валюте. Однако практика показала, что в кризисные периоды именно эти виды кредитов повышают кредитный риск банков. Если доля просроченных кредитов в общем объеме кредитов, выданных в рублях, по официальным данным не превышала 3% с 2009 по 2012 год, то по кредитам в иностранной валюте она постоянно росла и на 1 января 2112 года составила 11,8%².