ФРиФКИ / Учебник ФРиФКИ / Учебник

3.5.2. Особенности залога отдельных видов недвижимого имущества в Российской Федерации

В качестве предмета залога по ипотечному кредиту могут выступать: земельные участки, предприятия, а также здания, сооружения и иное имущество, используемое в предпринимательской деятельности, которое прочно связано с землей; воздушные, морские суда и суда внутреннего плавания; космические объекты; жилые дома, отдельные квартиры и части жилых квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения.

Предметом ипотеки может быть как готовое недвижимое имущество (созданное, находящееся или находившееся какое-то время в эксплуатации), так и строящееся (т. е. незаконченное строительством). Ипотечные кредиты предоставляются под залог как уже имеющейся недвижимости, так и под залог приобретаемой недвижимости.

Обеспечением ипотечного кредита могут служить: один объект недвижимости, его неделимая часть^¹, несколько объектов или несколько частей одного и того же объекта недвижимости (общая закладная). Также вместе с недвижимым имуществом может быть заложено оборудование, являющееся частью недвижимости, или предметы личной собственности, прилагаемые к недвижимости (комплексная закладная).

Под один и тот же объект недвижимости может быть выдано несколько ипотечных кредитов. При этом общая сумма долга по всем кредитам, выданным под обеспечение одного объекта недвижимости, как правило, не должна превышать 70−80% его оценочной стоимости.

Недвижимое имущество способно выполнять различные функции, выступая и как предмет потребления, и как составная часть реальных активов, используемых в процессе хозяйственной деятельности. В зависимости от функционального назначения все объекты недвижимости могут быть разделены на два основных типа: жилая недвижимость и коммерческая недвижимость^¹. В свою очередь коммерческая недвижимость может быть также разделена на недвижимость, приносящую доход (собственно «коммерческая недвижимость»), и недвижимость, создающую условия для хозяйственной деятельности (так называемая индустриальная недвижимость, включая земельные участки сельскохозяйственного назначения). Объекты коммерческой недвижимости имеют более высокую ликвидность по сравнению с индустриальными объектами. Коммерческая недвижимость, как правило, арендуется, а индустриальная находится в собственности^².

К залогу отдельных видов недвижимого имущества предъявляются определенные требования.

Земельный участок сельскохозяйственного назначения, передаваемый в залог, должен быть оборотоспособным^³, и его площадь не должна быть меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенных к использованию.

По договору ипотеки земельный участок закладывается как единое целое вместе со всеми принадлежностями (неотделимыми от участка сооружениями и устройствами, обеспечивающими поддержание плодородия почвы и сам процесс сельскохозяйственного производства^⁴).

Ипотека (залог) здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка (или части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект), на котором находится это здание или сооружение, или принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части^⁵.

Предприятие как единый имущественный комплекс принимается в качестве объекта недвижимости как сложный и неделимый объект, составляющий единое экономическое целое, включающий в себя недвижимое имущество: здания, сооружения вместе с землей; неимущественные права, необходимые для осуществления определенной предпринимательской деятельности (права требования, патенты и другие исключительные права), а также долги предприятия. В состав заложенного имущества предприятия включаются: приобретенное им имущество; произведенные залогодателем улучшения имущества; а также приобретенные предприятием в период ипотеки долги^¹.

Ипотекой предприятия может быть обеспечено денежное обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости активов предприятия и подлежащее исполнению не ранее чем через год после заключения договора ипотеки. Передача предприятия в ипотеку допускается при наличии согласия собственника имущества предприятия или уполномоченного им органа либо на основании решения органа, уполномоченного учредительными документами предприятия. Не допускается передача в ипотеку предприятия, в отношении которого возбуждено дело о банкротстве или принято решение о ликвидации или реорганизации.

К ипотеке жилых домов и квартир законодательство предусматривает особые требования^²:

при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной наряду с жилым помещением считается соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом;
ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, не может быть совершена без предварительного разрешения органа опеки;
обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателем и любыми иными лицами, проживающими в таком жилом доме или квартире.

При залоге недвижимого имущества (независимо от его функционального назначения) необходимо соблюдать следующие требования:

недвижимое имущество, служащее в качестве залога, должно обладать такими характеристиками, как приемлемость и достаточность. Приемлемость залога характеризует долговременность его хранения, потребительский спрос на него и быстроту реализации. Достаточность залога характеризует возможность покрыть за счет него не только сумму основного долга по кредиту, но и процентов за его использование, а также расходов, связанных с судебными издержками;
залогодателем может быть как сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, так и лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо);
предмет ипотеки (недвижимое имущество) должен принадлежать залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. Предметом ипотеки также может быть право аренды на недвижимое имущество.

Содержание