3.5.4. Основные модели привлечения ресурсов на рынок ипотечного кредитования

В экономически развитых странах сложились высокоорганизованные системы ипотечного кредитования. Система ипотечного кредита в каждой стране имеет свои особенности. Изучая и анализируя мировой опыт ипотечного кредитования, большинство авторов отмечают, что модели организации ипотечного кредитования различаются, прежде всего, в принципах формирования общего портфеля кредитных ресурсов для ипотечного кредитования.

Под моделью ипотечного кредитования следует понимать систему организации ипотечного кредитования в масштабах страны или региона, которая включает совокупность кредитных и других институтов, действующих на рынке ипотечных кредитов, законодательство, регулирующее их деятельность (наличие или отсутствие специального закона, регулирующего деятельность кредитного института)¹, принципы государственного регулирования и контроля, механизм привлечения ресурсов.

В рамках европейской одноуровневой модели ипотечного кредитования кредитные организации (универсальные, ипотечные, сберегательные банки, стройсберкассы², строительные общества³, ссудо-сберегательные ассоциации⁴ и т. п.) самостоятельно привлекают ресурсы из разнообразных источников: собственные средства, депозиты, специализированные накопительные счета, выпуск обеспеченных ипотекой облигаций (закладных листов). Конкретные источники привлечения ресурсов зависят от вида кредитной организации. Поскольку данные кредитные институты не используют посредников в процессе привлечения средств, европейскую модель называют одноуровневой. Серьезный отпечаток на особенности развития модели накладывает консерватизм, формирующий высокий уровень надежности кредитных институтов и романо-германская система права⁵.

Двухуровневая модель в США основана на особенностях англо-саксонской системы права, которая предполагает установление на одно и то же недвижимое имущество нескольких титулов собственности, а также разделение содержания права собственности между несколькими лицами. Объектом права собственности в данном случае может быть само право. Американская ипотечная модель заключается в обеспечении непрерывного рефинансирования ипотечных кредито­в посредством создания и функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и рынка ипотечных ценных бумаг. Особенностью американской модели ипотечного кредитования является разделение функций по выдаче, обслуживанию ипотечных кредитов и выпуску ипотечных ценных бумаг между различными организациями.

Ипотечные кредиты в США предоставляют различные кредитные организации: ссудо-сберегательные ассоциации, ипотечные компании, ипотечные банки, коммерческие банки, взаимосберегающие (кооперативные) банки и т. д. Крупные ипотечные банки могут самостоятельно выпускать ипотечные ценные бумаги¹. Большинство же кредитных организаций осуществляют их продажу² специально созданным агентствам – операторам вторичного рынка. При этом даже после продажи ипотечного кредита банковские услуги по его обслуживанию в течение всего времени кредитования (а именно: сбор ипотеч­ных взносов у заемщиков и пересылка их конечным инвесто­рам) банки обычно оставляют за собой.

В США в качестве операторов вторичного рынка выступают: Правительственная Национальная Ипотечная Ассоциация (Government National Mortgage Association – Ginnie Mae), Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Federal National Mortgage Association – Fannie Mae), Федеральная Корпорация Ипотечного Кредитования (Federal Home Loan Mortgage Corporation – Freddie Mac). Данные агентства организуют на основе пулов ипотечных кредитов выпуски ипотечных ценных бумаг и продают их широкому кругу институциональных инвесторов – инвестиционным и пенсионным фондам, страховым и управляющим компаниям, банкам. Их роль заключается в перераспределении ресурсов и достижении единообразия ипотечных сделок, повышении ликвидности ипотечных кредитов, перераспределении рисков.

В отличие от европейской модели в модели американской выпуск ценных бумаг (секьюритизация³) осуществляется посредством создания специализированных организаций (SPV) независимо от того, кто является организатором выпуска − ипотечный (коммерческий) банк или специализированные агентства. Секьюритизации подвергаются средне- и долгосрочные долговые обязательства, возникшие в результате предшествующих кредитных операций и находящиеся в портфелях банков и других кредитно-финансовых институтов. Не все типы активов могут быть переведены в ценные бумаги. Под секъюритизацию подпадают ссуды, обладающие стандартными характеристиками срока погашения, размера, стоимости, гарантии и использования получаемой прибыли¹.

Рассмотрим особенности организации деятельности ипотечных кредитных институтов: ссудо-сберегательных организаций и ипотечных банков.

Ссудо-сберегательные организации.Первые ссудо-сберегательные организации возникли еще в конце XVIII столетия в шахтерских поселках. Граждане, не имевшие возможность получить кредит на строительство жилья в каком-либо кредитном учреждении, объединяли для этих целей свои денежные средства. За счет собранных средств они имели возможность поочередно приобретать жилье. Таким образом, в выигрыше оказывались все, кроме последнего.

Деятельность ссудо-сберегательных организаций основана на ссудо-сберегательном принципе, когда портфель кредитных ресурсов не заимствуется на открытом рынке капиталов, а целенаправленно формируется за счет привлечения сбережений будущих заемщиков. В качестве источника предоставления кредитов используются средства, поступающие от вкладчиков по жилищным накопительным контрактам, от заемщиков в виде платежей по ссудам.

В мировой практике известны различные виды кредитных организаций, работающих по ссудо-сберегательному принципу: строительные сберегательные кассы (Bausparkasse − Германия, Австрия, Чехия, Словакия и т. д.); строительные общества (Building societies − Великобритания); сберегательные учреждения (Caisse d`epargne logement − Франция); ссудо-сберегательные ассоциации (Saving and Loans аssociations) и банки взаимных сбережений (mutual savings banks) в США .

Степень замкнутости¹ ссудо-сберегательных организаций зависит от уровня государственной поддержки их деятельности. Это хорошо прослеживается на примере развития стройсберкасс в Германии, где в рамках системы стройсбережений приняты две формы субсидирования: программа премирования по жилищным сбережениям и программа налоговых льгот.

В 80-е годы прошлого столетия программа государственных премий была значительно сокращена. Размер премии был уменьшен с 18 до 14 % в 1982 году и до 10% в 1989 году. До 1989 года семьи с детьми получали дополнительные 2% на ребенка². Сокращение государственной поддержки привело к расширению деятельности стройсберкасс. У клиентов стройсберкасс появилась возможность получить кредит на коммерческих условиях до момента предоставления целевой долгосрочной ссуды для нужд жилищного строительства. Эти ссуды могут быть двух видов: промежуточный и предварительный кредиты.

Промежуточный кредит – краткосрочный кредит, предоставляемый клиентам стройсберкассы, которые, накопив минимально установленную контрактом сумму вклада, еще не достигли установленного размера оценочного показателя для получения кредита, однако нуждаются в финансировании покупки или строительства жилья.

Предварительный кредит (кредит предварительного финансирования) – краткосрочный кредит, предоставляемый клиентам стройсберкассы, не накопившим минимально установленную контрактом сумму вклада, но нуждающимся в финансировании покупки или строительства жилья.

Предварительные и промежуточные кредиты финансируются стройсберкассами за счет источников, получаемых извне системы стройсбережений на открытом финансовом рынке. Эти кредиты предоставляются на срок не более 3 лет. Их суммарное количество не может превышать 60% от заключаемых новых сделок. Как показала практика, примерно 30% клиентов стройсберкасс получают промежуточные кредиты. Большая маржа по таким кредитам является важным источником прибыли для банков.

В 1989 году стройсберкассам был разрешен выход на рынок капиталов путем эмиссии облигаций со сроком погашения пять лет. Так, в начале 90-х годов около 14% пассивов стройсберкасс было получено в виде банковских кредитов или выпуска облигаций. В 1990 году стройсберкассы получили возможность действовать за пределами Германии. В настоящее время филиалы немецких строительных сберегательных касс работают в Италии, Бельгии, Франции, Люксембурге, Нидерландах. Немецкие строительные сберегательные кассы активно участвовали в создании ссудо-сберегательных учреждений в Чехии, Словакии, Венгрии, Хорватии. В 2000 году крупная немецкая строительная сберегательная касса BHW начала осуществлять инвестиции в жилищное строительство Индии. В конце 2003 года был подписан договор между строительной сберегательной кассой Гамбурга и Китайским банком реконструкции о создании, после принятия в Китае соответствующих нормативных актов, стройсберкассы в форме совместного предприятия. Таким образом, немецкие стройсберкассы становятся крупным финансовым институтом с целевым финансированием и специальными условиями деятельности.

В Российской Федерации с 1993 года на рассмотрении Госдумы находится законопроект «О стройсберкассах». Однако и в настоящее время вопрос о его принятии остается открытым¹.

Ипотечные банки. Ипотечный банк – кредитная организация, специализирующаяся на предоставлении кредитов под залог недвижимого имущества. Формирование ресурсов в ипотечных банках происходит путем выпуска собственных долговых обязательств на длительные сроки, обеспеченных заложенным заемщиками имуществом (закладных листов). В качестве инвесторов могут выступать другие кредитные и финансовые организации, страховые компании, пенсионные фонды, а также население.

Ипотечные облигации обращаются и на внутренних, и на международных рынках, котируются на ведущих биржах. Ипотечные облигации составляют значительную долю в инвестиционных портфелях страховых компаний и других финансовых институтов.

В большинстве европейских стран заниматься ипотечным кредитованием за счет выпуска ипотечных облигаций могут только ипотечные банки. Единственное исключение – Испания, в которой любой банк имеет право выпускать ипотечные облигации. Наибольшего развития данные кредитные институты получили в Германии. Надежность ипотечных банков обеспечивается за счет жесткой регламентации их деятельности (определение понятия ипотечное кредитование¹); законодательно установленных требований к формированию ипотечного покрытия², служащего обеспечением выпущенных ценных бумаг; особенностями расчета залоговой стоимости³; установления предельной суммы кредитования – 60% от залоговой стоимости недвижимости⁴; государственного контроля за их деятельностью⁵. Кроме того, масса ипотечного покрытия рассматривается как обособленное имущество, которое при банкротстве банка не включается в общую конкурсную массу, а служит для удовлетворения требований владельцев закладных листов.

В отличие от немецких ипотечных банков ипотечные банки в США (mortgage bank, mortgage company), как уже было отмечено, – это специализированные финансовые институты, которые являются не депозитными или кредитными институ­тами, а только посредниками. Основная их функция – предоставление заемщикам ипотечных кредитов с последующей их продажей или выпуском на их основе ценных бумаг путем создания специализированных организаций (SPV)⁶.

В Российской Федерации ипотечных банков в классическом понимании не существует. Одним из принципов построения современной российской банковской системы является принцип универсальности российских банков, который означает, что все действующие на территории РФ банки являются универсальными. Универсальный статус не исключает возможности добровольной специализации банков на отдельных операциях или видах деятельности, в частности на ипотечном кредитовании¹. Для кредитных организаций, осуществляющих эмиссию ипотечных облигаций, установлены дополнительные требования и обязательные нормативы².