32. Ипотечные операции кредитных организаций

Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

Ипотечный кредит – это долгосрочная ссуда с обязательством возврата в обозначенный договором срок с выплатой %, обеспечением служит залог недвижимости. Предметом ипотеки могут быть:

1) земельные участки за искл. земельных участков, нах-ся в гос/муниципальной собственности

2) предприятии, здания, сооружения, иное недвижимое имущество, используемое в предприним. деятельности

3) жилые дома

4) дома, гаражи, воздушные суда, космические объекты (в соотв. с законом об ипотеке)

В соответствии с законодательством Рф залог недвижимого имущества возможен лишь вместе с земельным участком, на котором находится недв-ть, либо правом на него.

Право соб-сти на недвиж-ть должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации прав недвижимого имущества. Пригодность объекта недвижимости определяется оценкой недвижимости и является важнейшей частью оценки риска кредитора, поэтому банки уделяют ей столько же внимания, сколько и оценке кредитоспособности заемщика.

Оценка недвижимости включает в себя:

1) предоставление полной и точной описи собственности с учетом её особенностей (местонахождение, параметры, степень износа и т.д.)

2) установление ее действительной стоимости

3) вынесение решения о принятии в качестве залога

Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования предусмотрено наличие следующих участников на рынке долгосрочного ипотечного жилищного ипотечного кредитования:

1) Заемщики – физ. лица, заключив кред. договора с банком или договоры займа с юр. лицами (некредитные организации) по условиям которых полученные виде кредитов средства используются для приобретения жилья (если заключаются на предприятиях, то закл. договоры займа, которые тоже под залог недвижимости)

2) Кредитор – банк или иное юр. лицо, предоставившее ипотеч. кредиты или займы.

3) Продавцы жилья – лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие др. физ/юр. лицам по их порученеию.

4)Органы гос.регистрации прав на недвижимое имущество

5) Оценщики

6) Риэлторские фирмы – юр.лица, получившие лицензию как профессиональные посредники на рынке купли-продажи жилья.

7) Операторы вторичного рынка ипотеч. кредитов (агенства по ипотечному жилищному кредитованию) – специализиров-е организации, осуществляющие рефинансирование кредита.

8) Инфраструктурные звенья – нотариат и транспортные службы.

Особую роль в создании системы долгосрочного жилищного кредитования призвано играть государство. Оно определяет концепцию системы ипотечного жилищногоь кредитования и формирует базу для её надежного и эффективного функционирования.

Договор об ипотеке – юр. документ, подтверждающий гарантии требований кредитора к заемщику, т.е. поступление предусмотренных кредитным договором платежей или при их непоступлении – возврат суммы долга засчет реализации имущества, предоставленного в качестве обеспечения кредита. Ипотека должна обеспечить залогодержателю сумму основного долга, % и возмещение убытков и затрат, связанных с несвоевременным возвратом кредита.

В договоре об ипотеке должны быть указаны:

-предмет ипотеки (качественные и количественные характеристики)

-оценка предмета ипотеки

-наименование органа госрегистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя

-существо исполнения обязательств, обеспеченных ипотекой

-размер исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой

-размер кредита, %

-срок исполнения обязательства (весь срок погашения кредита)

-другие условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должнго быть достигнуто соглашение.

Договор считается заключенным при соблюдении 3-х условий:

1)соблюдение формы 2)Достижение соглашения по всем существенным условиям 3)Его гос. регистрация