12.3. Законодательная база развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации

Основная задача государства в становлении системы ипотечного жилищного кредитования – создание законодательной базы и нормативное регулирование процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан.

Законодательная база ипотечного жилищного кредитования включает в себя: Конституцию РФ (1993), в которой закреплены права гражданина на жилье и охрану частной собственности; ГК РФ (ст. 37, 131, 209, 246, 260, 329, 365, 387, 488, 855, 935), который устанавливает общие правила обеспечения кредитов под залог недвижимости, положения о праве собственности и других вещных правах на помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и др., а также предусматривает ряд правил в отношении обязательной государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, возникновения, ограничения и перехода таких прав; федеральные законы об ипотеке, ипотечных ценных бумагах, государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Основным законом, регулирующим отношения по поводу залога недвижимости, является Закон об ипотеке. Он определяет в качестве ипотечных кредитов любые виды кредитов, выданные под залог недвижимости. В данном Законе определены основания возникновения ипотеки и ее регулирование, обязательства и требования, обеспечиваемые ипотекой; основные требования к содержанию договора об ипотеке и закладной; обозначен момент возникновения залога недвижимости; описана процедура государственной регистрации ипотеки; определены права и обязанности залогодателя при использовании имущества, заложенного по договору об ипотеке; переход прав на это имущество к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц; обеспеченность сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке; установлены понятие последующей ипотеки и условия, при которых она допускается, а также возможность уступки прав по договору об ипотеке; заложены основы развития вторичного рынка ипотечных кредитов. В этом Законе четко отражены правоотношения в области ипотеки жилых домов и квартир.

В Федеральном законе от 11 ноября 2003 г. № 152‑ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» установлены качественно новые отношения в сфере ипотечного кредитования. Данный Закон разрешает банкам выпускать ипотечные облигации как напрямую, так и через специальных ипотечных агентов. В нем раскрываются такие понятия и процессы, как ипотечное покрытие, требования к ипотечным агентам, обращение взыскания на ипотечное покрытие облигаций, выдача и обращение ипотечных сертификатов участия. Кроме того, Закон устанавливает полномочия государственных органов по рынку ипотечных ценных бумаг и правила контроля за распоряжением имуществом, составляющим ипотечное покрытие. Этот Закон является основой для внедрения в России широко используемых на Западе моделей ипотечного кредитования: модели ипотечных банков и модели вторичного ипотечного рынка, он создает предпосылки для эмиссии ипотечных облигаций и продажи их на фондовом рынке. Формирование рынка ипотечных ценных бумаг обеспечит широкое привлечение средств инвесторов в жилищный сектор экономики.

В числе законодательных актов, обеспечивающих базу для развития ипотечных жилищных кредитов, следует назвать также Закон о кредитных историях, который направлен на снижение рисков кредиторов.

В январе 2000 г. Правительством РФ была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Данная концепция основывается на том, что любая модель долгосрочного кредитования граждан является приемлемой, если она удовлетворяет требованию юридической чистоты и финансовой прозрачности и в ней заложен механизм рефинансирования. Такой подход предоставил огромный простор инициативе субъектов РФ по выбору схем ипотечного кредитования, включающих социальную поддержку граждан для улучшения жилищных условий. Сейчас в стране действуют около десятка различных ипотечных схем, в основе многих из них лежит бюджетное финансирование (так называемые псевдоипотечные программы). К наиболее популярным схемам, действующим в регионах, относятся:

› аренда жилья с последующим выкупом;

› создание фондов с использованием бюджетных средств, которые занимаются строительством и продажей в рассрочку;

› дотирование местными властями ипотечных агентств, что обеспечивает снижение процентных ставок, но сдерживает развитие рыночной системы рефинансирования кредитов;

› организация ипотечными компаниями строительства жилья для потенциальных заемщиков для соединения строительства и сбыта жилья посредством ипотечного жилищного кредитования.

В каждом субъекте РФ принят комплекс законодательных актов, обеспечивающих реализацию разработанных ими схем жилищного кредитования.

В Санкт‑Петербурге осуществляются следующие виды социальной поддержки его жителей при ипотечном жилищном кредитовании: выдача целевых субсидий на оплату первого взноса при приобретении жилья; поручительство Санкт‑Петербурга по договору об ипотеке; предоставление жилья в домах временного проживания гражданам, выселяемым из квартир, приобретенных на условиях ипотечного кредитования. В бюджете Санкт‑Петербурга ежегодно предусматриваются средства на поддержку развития ипотечного жилищного кредитования для реализации указанных форм социальной помощи и предоставления займов кредиторам – участникам системы ипотечного жилищного кредитования.

В рамках реализации целевой программы «Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт‑Петербурге на 2002–2012 годы» администрацией Санкт‑Петербурга отобраны банки, осуществляющие программы ипотечного жилищного кредитования. Гражданин, получивший согласие банка на предоставление ему ипотечного кредита, имеет право на получение субсидий за счет средств бюджета Санкт‑Петербурга на оплату части стоимости жилого помещения, приобретаемого за счет этого кредита. Ожидаемые конечные результаты Программы – улучшение жилищных условий более 18 тыс. семей в результате внедрения таких форм жилищного кредитования в Санкт– Петербурге, как долевое участие в строительстве жилья с применением ипотечного кредитования, наем жилья с правом выкупа, прямое ипотечное кредитование.

Опыт как развитых, так и развивающихся стран показывает, что без активной государственной поддержки система ипотечного жилищного кредитования не может полноценно функционировать. Наряду с созданием необходимой правовой и нормативной базы ипотечного кредитования государственное стимулирование ипотечного кредитования должно развиваться по следующим направлениям:

› снижение рисков, связанных с долгосрочным жилищным кредитованием на основе государственных гарантий и широкого использования инструментов страхования;

› создание общенациональной системы ипотечного кредитования, которая включала бы вторичный рынок ипотечных займов;

› формирование системы адресного субсидирования семей со средними и низкими доходами при приобретении жилья за счет ипотечного кредита.