38. Охарактеризуйте основні методи оцінки заставного майна при інвестиційному кредитуванні.

Оцінка майна проводиться із застосуванням методичних підходів, методів оцінки, які є складовими частинами методичних підходів або є результатом комбінування кількох методичних підходів, а також оціночних процедур.

Оцінювач застосовує, як правило, кілька методичних підходів, що найбільш повно відповідають визначеним меті оцінки, виду вартості за наявності достовірних інформаційних джерел для її проведення.

Для проведення оцінки майна застосовуються такі основні методичні підходи:Витратний (майновий); Дохідний;Порівняльний.

Витратний підхід передбачає визначення поточної вартості витрат відтворення або заміщення об’єкта оцінки з подальшим коригуванням їх на суму зносу (знецінення).

Витратний підхід є доцільним у випадках, коли заміщення об’єкта оцінки шляхом нового будівництва фізично можливе й економічно необхідне щодо унікальних об’єктів, пам’яток архітектури, об’єктів спеціального призначення, ринок купівлі-продажу яких відсутній, під час страхування та в інших випадках.

Основними методами витратного підходу є:

Метод прямого відтворення – полягає у визначенні вартості відтворення з подальшим вирахуванням суми зносу (знецінення);

Метод заміщення – полягає у визначенні вартості заміщення з подальшим вирахуванням суми зносу ( знецінення).

Дохідний підхід базується на визначенні вартості об’єкта оцінки на основі поточної вартості очікуваних доходів від найбільш ефективного використання об’єкта оцінки, включаючи дохід від його можливого перепродажу.

Основні методи дохідного підходу:

Пряма капіталізація – застосовується у разі, коли прогнозується постійний за величиною та рівний у проміжках періоду прогнозування чистий операційний дохід, отримання якого не обмежується у часі;

Непряма капіталізація (дисконтування грошового потоку) – застосовується у разі, коли прогнозовані грошові потоки від використання об’єкта оцінки є неоднаковими за величиною, непостійними протягом визначеного періоду прогнозування або якщо отримання їх обмежується у часі.

Порівняльний підхід передбачає аналіз цін продажу та пропонування подібного майна з відповідним коригуванням відмінностей між об’єктом оцінки.

Основні методи порівняльного підходу:

Порівняльний аналіз на основі одиниці порівняння;

Порівняльний аналіз на основі одиниці порівняння, що приносить дохід;

Порівняльний аналіз, що враховує поправки до цін об’єктів-аналогів;

Регресійний аналіз;

Порівняльний аналіз на основі ринкових мультиплікаторів доходу і цін продажу об’єктів-аналогів.

Основними елементами порівняння є характеристики подібного майна за місцем його розташування, фізичними та функціональними ознаками, умовами продажу тощо.