12.4. Условия предоставления ипотечных кредитов российскими банками

Объем выдаваемых ипотечных кредитов в России постоянно растет. Специалисты сравнивают Россию с послевоенной Европой, когда рынок восстановился в рекордные сроки при низкой платежеспособности населения. Банки агрессивно наращивают объемы выдаваемых жилищных кредитов и их долю в своих портфелях. В 2006 г. задолженность по ипотечным кредитам возросла в 4,4 раза. Несмотря на значительный рост удельного веса ипотечных жилищных кредитов в кредитах населению – с 5,0 до 12,5 %, их доля в активах остается незначительной – менее 2 %. Основной объем ипотечных кредитов приходится на крупные частные банки и банки, контролируемые государством.

По данным крупнейших участников рынка, этот процесс ускорился в стране примерно вдвое.

Условия предоставления ипотечных кредитов довольно разнообразны, что объясняется как особенностями несформировавшегося рынка, так и стремлением банка приспособить свои продукты к потребностям разных групп клиентов. При этом наиболее существенно дифференцированы условия кредитования на первичном и вторичном рынках жилья.

Ипотечные жилищные кредиты предоставляются в рублях и иностранной валюте(преимущественно в долларах США). Погашение ипотечного кредита, выданного в иностранной валюте, осуществляется следующим образом: заемщик обеспечивает первоначальный взнос и ежемесячные платежи в рублях по курсу Банка России на день оплаты. Таким образом, он в значительной степени подвержен процентному риску, что обусловливает более низкий уровень процентных ставок по валютным кредитам (как правило, на 2–3%). В настоящее время большая часть ипотечных кредитов выдается в рублях (в 2006 г. – 61,9 %).

На первичном рынке наиболее распространенной величиной первоначального взносадля большинства банков является 30 % стоимости приобретаемого жилья, но в некоторых банках она устанавливается на более низком уровне – до 10 % стоимости недвижимости. В отличие от кредитования на первичном рынке первоначальный взнос на вторичном рынке значительно варьируется – от 15 до 30 % стоимости недвижимости.

При ипотечном кредитовании на первичном рынке многие банки используют дифференцированные процентные ставкипо кредитам, определяя ее на одном уровне на стадии строительства объекта недвижимости и на другом, зачастую более низком (на 1–2%), уровне при оформлении прав собственности на данный объект. На вторичном рынке обычно устанавливаются единые ставки на весь период кредитования, они могут быть как фиксированными, так и плавающими, привязанными к определенной базовой ставке (ставкам рефинансирования, межбанковского рынка и т. п.).

В условиях невысокого уровня благосостояния граждан наиболее значимым для заемщиков аспектом предоставления банками ипотечных кредитов является срок кредитования.Более длительный срок позволяет рассчитывать на более низкую величину ежемесячных платежей, но в то же время он увеличивает общую сумму выплачиваемых процентов за кредит. На первичном рынке сроки кредитования в настоящее время составляют от 5 до 15 лет. На вторичном рынке жилья некоторые банки предлагают кредиты сроком до 25–27 лет, но наиболее распространенными являются кредиты на срок до 15–20 лет.

По размеру кредитабанки, как правило, не задают верхней его границы, но определяют его минимальную величину: от 15 000‑20 000 руб. или от 5000‑10 000 долл.

Следует отметить, что все банки предоставляют возможность досрочного погашениякредита без штрафных санкций, но, как правило, через определенное количество месяцев после его получения.

Размеры комиссии за оформление кредитаявляются у большинства банков незначительными. В качестведополнительных условий кредитованиябанки часто выдвигают требование регистрации в данном городе, а очень немногие – подтверждения официальных доходов.

По целям кредитованияможно выделить три группы ипотечных жилищных кредитов:

› на приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку. Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом;

› строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей);

› строительство и приобретение готового жилья. Данное кредитование строительства жилья происходит поэтапно, т. е. каждый последующий платеж осуществляется только после завершения его предыдущего этапа.

По способу амортизации долгаразличают:

› постоянный ипотечный кредит – согласно графику погашения в течение всего периода договора заемщик вносит равные платежи в погашение долга и в счет уплаты процентов;

› кредит с переменными выплатами – график платежей предусматривает снижающиеся или, наоборот, повышающиеся с течением времени ежемесячные платежи;

› кредит с единовременным погашением – используется редко при особых схемах кредитования.

Таким образом, условия и виды ипотечного жилищного кредитования достаточно разнообразны, что позволяет каждому заемщику выбрать оптимальный для него вариант с учетом уровня доходов и стоимости приобретаемого жилья.