12.5. Процедура получения ипотечного жилищного кредита

Процедура получения ипотечного жилищного кредита состоит из нескольких этапов.

1. При первом обращении в банк заемщик заполняет краткую анкету работник кредитного отдела банка проводит с ним интервью, в ходе которого обсуждаются основные условия предоставления ипотечного кредита и список необходимых документов для его получения.

2. Заемщик собирает необходимый пакет документов и передает их банку для проведения анализа кредите– и платежеспособности. Пакет документов включает в себя:

– заявление – анкету заемщика;

– заявление поручителей;

– документы, подтверждающие величину доходов и размер удержаний заемщика и поручителей за последние шесть месяцев;

– документы, подтверждающие наличие у заемщика собственных средств, достаточных для внесения первоначального взноса.

3. Банк проводит предварительный расчет суммы необходимого кредита, анализирует кредитоспособность заемщика и информирует его о размере кредита, который может быть предоставлен.

4. Кредитный комитет (или другой уполномоченный орган) рассматривает пакет документов о предоставлении жилищного ипотечного кредита и принимает решение о кредитовании.

5. Заемщика информируют о принятом банком решении и вручают уведомление, в котором указаны основные параметры кредита, срок действия данного решения, обеспечение кредита.

6. Заемщик заключает со страховой компанией, с которой сотрудничает банк, договор страхования жизни и здоровья, а также приобретаемого жилья.

7. Банк открывает заемщику ссудный счет, он оплачивает комиссию банку за расчетно‑кассовое обслуживание.

8. Банк заключает с заемщиком кредитный договор, а в случае, если в сделке участвуют поручители, с ними подписываются договоры поручительства.

9. Производится государственная регистрация договора приобретения квартиры за счет кредитных средств либо договора купли‑продажи и ипотеки квартиры. Заемщик уплачивает комиссию за организацию ипотечной сделки.

При ипотечном жилищном кредитовании платежеспособность заемщика определяется в зависимости от его дохода с учетом обязательных вычетов и необходимых расходов. При этом многие банки принимают в расчет не только официально подтвержденные суммы доходов, но и доходы, объявленные самим заемщиком, скорректированные на определенный коэффициент риска. При определении величины кредита, который может быть предоставлен заемщику, банк исходит из рассчитанной суммы доходов, которые могут быть направлены на погашение кредита и размера платы за кредит за весь срок пользования им.

Обязательным требованием банка к заемщику для получения кредита является наличие собственных средств в размере обычно не менее 30 % стоимости квартиры.

При кредитовании на первичном рынке в качестве обеспечения возврата кредита, получаемого на строительства жилья, выступают:

› залог имущественных прав заемщика по договору об инвестировании строительства (оформляется в качестве основного обеспечения на период строительства);

› поручительство застройщика (на случай расторжения договора об инвестировании строительства);

› залог жилья (оформляется после завершения строительства и получения права собственности на него);

› поручительство совершеннолетних членов семьи заемщика (супруга либо супруги, детей, родителей супругов), которых заемщик предполагает зарегистрировать по месту постоянного проживания в приобретаемом жилье.

Если указанное выше обеспечение не покрывает сумму кредита и проценты за период не менее одного года, заемщик обязан предоставить иные формы обеспечения.

При кредитовании на вторичном рынке в качестве обеспечения выступают залог приобретаемого жилья и поручительства третьих лиц (как правило, членов семьи заемщика).

Погашение кредита происходит ежемесячно, проценты начисляются на оставшуюся сумму. Для расчета ежемесячного погашения кредита вычисляется коэффициент выплат (в финансовой математике данная величина называется взносом на амортизацию единицы)

где i –процентная ставка по кредиту;п –срок предоставления кредита, месяцы.

Для расчетов необходимо получить величину процентной ставки по кредиту в месяц. Для ее нахождения годовая процентная ставка делится на число месяцев в году. Сумма ежемесячного платежа представляет собой произведение коэффициента выплат на величину кредита.

Погашение кредита по месяцам рассчитывается по формуле:

задолженность после n‑го месяца = задолженность на начало n‑го месяца × (1 + процентная ставка по кредиту месячная) – сумма ежемесячного платежа.

При этом задолженность после п‑гомесяца является задолженностью на начало (п+ 1) – го месяца.

В настоящее время достаточно сложно говорить о доступности ипотеки для широких слоев населения, что обусловлено прежде всего высоким средним уровнем процентных ставок по ипотечному кредиту необходимостью значительного первоначального взноса, а также зачастую жесткими требованиями к обеспечению возврата кредита в части привлечения созаемщиков и поручителей.

Одной из основных проблем развития ипотечного кредитования для банков является высокий уровень рисков, прежде всего кредитного и процентного. Кредитный риск обусловлен отсутствием у подавляющего большинства заемщиков кредитной истории и слабыми методиками банков по оценке кредитоспособности частных заемщиков. Для его снижения банки предъявляют высокие требования к обеспечению кредитов. Источник процентного риска – нестабильность уровня процентных ставок и отсутствие надежных прогнозов их движения в долгосрочной перспективе. Это заставляет банки с осторожностью подходить к снижению ставок по ипотечным кредитам даже при наличии предпосылок для такого снижения. Банки сталкиваются и с такими рисками, как риск задержки сдачи жилья в эксплуатацию, риск оформления права собственности на жилье и т. п. Способом снижения этих рисков является страхование ответственности застройщика, но его высокая стоимость повышает расходы заемщиков по ипотечному кредиту. Поэтому многие банки от предоставления кредитов на приобретение жилья на первичном рынке отказываются.

Для региональных банков факторами, сдерживающими их активность на ипотечном рынке, являются недостаточный уровень развития филиальных сетей и слабость внутренних систем управления рисками. Для этих банков актуальной остается проблема доступа к долгосрочным ресурсам для кредитования. Для выдачи дешевых долгосрочных кредитов нужны и долгосрочные ресурсы, которых у большинства российских банков пока нет. Предельный срок по привлекаемым средствам составляет три – пять лет. Для их снижения требуется качественный скачок – снятие ограничений на доступ банков к пенсионным и бюджетным средствам, средствам социальных фондов, создание системы вкладов без права досрочного изъятия.

Резервы для расширения ипотечного жилищного кредитования кроются не только в изменении его условий и снижении стоимости, но и в активизации работы по информированию населения о возможности и условиях получения ипотечного кредита. По оценкам экспертов, значительная доля потенциальных заемщиков имеет искаженные представления о возможности и схемах предоставления ипотечных кредитов.

Важнейшим комплексом проблем, сдерживающих развитие ипотечного кредитования в России, являются общие социальные и экономические проблемы, такие, как низкий уровень доходов населения, что не позволяет значительной доле граждан воспользоваться возможностью получения ипотечного кредита, неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства, низкие объемы последнего, сложные и дорогостоящие процедуры предоставления земельных участков.

Необходимо также и снижение издержек, связанных с оформлением залога жилья, его регистрацией, страхованием и др.

Широкое внедрение ипотечного кредитования позволит значительно повысить платежеспособный спрос и будет стимулировать развертывание коммерческого жилищного строительства. Банкам в ближайшие годы предстоит существенно расширить линию ипотечных кредитов, приспособив их к потребностям различных групп населения с учетом уровня дохода и социального положения.