3. Ипотечный кредит

Современная государственная жилищная политика ориентирована на решение жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Основным способом решения жилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование.

Слово «ипотека» греческого происхождения. Впервые оно было употреблено в законодательстве Солона (YII в.до н.э.), где означало столб, врытый в землю должника. В России идея ипотеки насчитывает более чем сто лет. Еще гоголевский Чичиков пытался провернуть некоторую аферу с получением ипотечного кредита под залог земель, для чего ему и потребовались мертвые души. Наибольшее распространение идеи ипотеки получили после реформы 1861 года, когда освобожденные крестьяне были наделены землей, которую они закладывали под кредит на закупку семян и инструментов. Ипотекой назывался вбитый в землю деревянный кол для обозначения границ участка, который принимался в обеспечение ссуды.

Термин «ипотека» принято употреблять в нескольких значениях. Во-первых, ипотекой называется залог недвижимого имущества. Во-вторых, ипотекой называют закладную на заложенное имущество. В третьих, долг по ипотечному кредиту.

Ипотечный кредит - это кредит, обязательства по возвращению которого обеспечены залогом недвижимого имущества (ипотекой).

Ипотечный жилищный кредит предоставляется на срок от 3 лет и более физическому лицу (гражданину) для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства.

Залог недвижимости регулируется Федеральным Законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Ипотечный кредит оформляется договором, в соответствии с которым одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Ипотечный жилищный кредит выдается на условиях платности, срочности и возвратности, а также при строгом контроле за использованием кредитных средств. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации, и с этого же момента у залогодержателя возникает право залога на заложенное имущество (предмет ипотеки). При государственной регистрации ипотеки указываются данные о залогодержателе, предмете ипотеки, стоимости обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и условиях ее определения. В записях Единого государственного реестра прав указывается также сумма выданного кредита.

Предметом ипотеки является недвижимое имущество, перечень которого содержится в Гражданском Кодексе и Законе «Об ипотеке»: земельные участки, квартиры и жилые дома, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения. В договоре об ипотеке должна быть названа видовая принадлежность имущества, его индивидуальные характеристики.

Заемщик должен иметь объект недвижимости, передаваемый в залог, в своей собственности. После передачи объекта в залог заемщик продолжает им пользоваться. Однако, его право собственности ограничивается: он не может распорядиться залогом (продать, передать, заложить, уступить и т.д.) без согласования с залогодержателем (сервитут). В США, например, документ, удостоверяющий право собственности на объект недвижимости (дом или квартиру) остается у банка, выдавшего ипотечный кредит (mortgage), хотя и выписан на имя заемщика. В России в соответствие с Законом об ипотеке, в договоре должно быть указано право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.

В случае невыполнения заемщиком и залогодателем условий кредитного договора или договора об ипотеке кредитор обращает взыскание на заложенное жилье в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется, а полученные средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.), осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.

Сумма ипотечного кредита составляет 60 - 90 процентов рыночной стоимости покупаемого жилья, являющегося при этом предметом залога. Остальную сумму заемщик обязан внести за счет собственных средств.

Кредит и проценты по нему выплачиваются в форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных платежей. Ежемесячный платеж включает полный платеж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными на весь кредитный период. Размер ежемесячного аннуитетного платежа рассчитывается по формуле:

-(T-1)

Па= СсЗ х Сп/1-(1+Сп) ;

где:

СсЗ - остаток ссудной задолженности по кредиту на расчетную дату, руб.;

Сп - месячная процентная ставка, равная 1/12 от годовой, %;

Т – количество полных процентных периодов, оставшихся до окончательного погашения кредита.

Это удобно как для заемщика (поскольку он может четко планировать свой семейный бюджет), так и для кредитора.

Величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30-40 процентов совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период. При процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

- право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства;

- право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель.

Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, после государственной регистрации ипотеки.

Любой законный владелец закладной вправе потребовать от органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, зарегистрировать его в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в качестве залогодержателя с указанием его имени и места жительства, а если владельцем закладной является юридическое лицо - его наименования и места нахождения.

Закладные выкупаются Агентством Ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) через свои представительства в регионах (Фондами ипотечного жилищного кредитования) и таким образом обеспечивается банкам рефинансирование. На сумму выкупленных кредитов АИЖК выпускает ипотечные ценные бумаги, обеспеченные государственными гарантиями. Одним из таких финансовых инструментов является облигация с ипотечным покрытием. Под облигацией с ипотечным покрытием закон понимает облигацию самого ипотечного агентства, для исполнения обязательств по которым оно формирует ипотечное покрытие. С финансовой точки зрения покрытие представляет собой активы, которые приносят определенный доход. Этот доход будет использоваться для выплаты купонов, а также для погашения номинала облигации в конце срока.

Покупателем ипотечных бумаг (хотя формально они распространяются по открытой подписке) является, в первую очередь, Пенсионный фонд РФ.

По объему ипотечного жилищного кредитования РФ существенно отстает развитых стран Европы и Америки. Так, объем ипотечного кредитования к ВВП составляет 1,9%; в США – 52,7%, Великобритании – 72,5%; в Нидерландах -11,1%, в Германии -52,4%. В расчете на душу населения выдано кредитов: в России 120евро; в США 212000 евро; Швейцарии – 54500 тыс. евро; в Германии -11600 евро.