logo
odkb

Жилищные ипотечные кредиты

В настоящее время коммерческие банки России могут предоставлять три вида жилищных ипотечных кредитов:

а) краткосрочный или долгосрочный кредит, предоставляемый заемщикам на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство – земельный кредит;

б) краткосрочный кредит на строительство (реконструкцию) жилья, предоставляемый для финансирования строительных работ – строительный кредит;

в) долгосрочный кредит для приобретения жилья – кредит на приобретение жилья.

Жилищное кредитование осуществляется при соблюдении основных принципов кредитования: целевого использования, обеспеченности, срочности, платности, возвратности.

Сумма выдаваемого банком кредита не должна, как правило, превышать 70% от стоимости приобретения и обустройства земли, строительства (реконструкции) или стоимости приобретаемого жилья, зафиксированной в закладной, при условии вложения заемщиком недостающих средств (собственных или полученных в виде субсидий из бюджетов предприятий) в размере не менее 30% стоимости кредитуемого объекта.

Основными документами, определяющими взаимоотношения банка и заемщика при предоставлении ссуды, являются кредитный договор и договор о залоге (об ипотеке). В кредитном договоре определяются: цель получения ссуды, срок и размеры кредита, порядок выдачи и погашения ссуды, инструмент кредитования (процентная ставка, условия и периодичность ее изменения), обеспечение обязательства, условия страхования ссуды, санкции за нецелевое использование и несвоевременный возврат ссуды, размеры и порядок уплаты штрафов, порядок расторжения договора, другие условия по соглашению кредитора и заемщика.

Кредитные условия жилищного кредитования устанавливаются банком по согласованию с заемщиком. При этом возможно использование плавающей процентной ставки, индексирование суммы основного долга, отсрочка платежей заемщика.

Основной формой обеспечения возврата жилищного ипотечного кредита является ипотека:

Предметом залога могут быть перечисленные выше объекты недвижимого имущества при условии предоставления заемщиком документов, подтверждающих его право собственности на эти объекты.

В качестве гарантии (поручительства) погашения предоставляемых банками жилищных кредитов для физических лиц предусматривается использование поручительств одного или более граждан, страховой компании и других юридических лиц.

Заложенное имущество подлежит обязательному страхованию от рисков утраты и повреждения в размерах, покрывающих возможные убытки банка при наступлении страхового случая и не исполнения заемщиком обязательств перед банком.

Страховой полис должен содержать специальное заявление страховой компании, в котором признаются интересы банка в данном имуществе и его право на инкассирование страховой суммы в соответствии с условиями Договора залога.

В страховом полисе должна быть статья, устанавливающая изменение условий страхования в связи с увеличением цены застрахованного имущества в соответствии с учетом инфляции.

В настоящее время Правительство России все больше внимания уделяет жилищной проблеме. С этой целью 11 января 2000 года указом Президента РФ утверждена «Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации».

Суть предлагаемой концепции ипотечного кредитования сводится к созданию рыночной системы долгосрочного ипотечного кредитования граждан на цели приобретения готового жилья как на первичном (вновь построенного, продаваемого застройщиками), так и на вторичном (уже находившегося в частной собственности) рынке жилья.

Концепция предполагает создание двухуровневой системы ипотечного жилищного кредитования, которая включает в себя первичный и вторичный рынок ипотечных кредитов. На первичном рынке взаимодействуют банки-кредиторы и заемщики (выдача и обслуживание ипотечных кредитов), на вторичном рынке - банки-кредиторы и институциональные инвесторы операторы вторичного рынка, приобретающие у банков права по ранее выданным ипотечным кредитам (рефинансирование банков).

Привлечение финансовых ресурсов для предоставления долгосрочных кредитов населению возможно как за счет средств, привлекаемых банками самостоятельно на первичном рынке, так и за счет ресурсов, привлекаемых на вторичном рынке.

Ключевым вопросом создания условий для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования является стандартизация процедур выдачи ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков и обслуживание кредитов, а также финансовых инструментов для привлечения средств.

Кредитование жилищного строительства. В рамках этой составляющей жилищного финансирования предлагается стимулировать оживление инвестиций в строительство путем привлечения банковских среднесрочных кредитов (на 1-1,5 года) на кредитование застройщиков жилья. Основная идея состоит в том, чтобы застройщики-получатели кредитов имели возможность погашать полученные ссуды в наиболее благоприятном для их деятельности режиме, а именно - в период строительства жилья погашать только задолженность по процентам, а возврат основной суммы долга производить после завершения строительства. Данный механизм эффективно согласуется с ипотечным кредитованием физических лиц-покупателей жилья в построенных таким способом домах - получаемые ипотечные кредиты и собственные средства граждан используются для оплаты жилья, а владельцы продаваемого жилья (застройщики) получают возможность погасить ранее полученный строительный кредит.

Государственная бюджетная поддержка приобретения жилья населением (система целевых адресных субсидий). Государственная поддержка граждан не располагающих достаточными доходами для получения ипотечных кредитов на стандартных банковских условиях, может быть организована через систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первого взноса для получения ипотечного кредита и сокращения тем самым необходимого размера кредита.

Создание системы ипотечного кредитования не только позволит резко ускорить решение важнейшей социальной проблемы улучшения жилищных условий населения, но и через активизацию жилищного строительства оказать положительное влияние на макроэкономическую ситуацию в стране в целом, обеспечить импульс к экономическому подъему и стать своего рода “локомотивом” для других отраслей экономики России.

Для становления и развития системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования необходимо предусмотреть решение следующих основных задач:

Вексельные кредиты

Учет векселей

Учетом или дисконтом векселя называется такая операция, в которой банк, принимая вексель от векселедержателя, выдает ему сумму этого векселя до срока платежа по нему, удерживая в свою пользу некоторую сумму, называемую учетным процентом или дисконтом. Сумма дисконта рассчитывается по следующей формуле:

где S - сумма учетного процента (дисконта);

V - сумма векселя;

t - срок до наступления платежа по векселю (в днях);

r - годовая учетная ставка.

Вычисление процентов дисконта производится в следующем порядке:

  1. определяются процентные числа по каждому векселю;

  2. полученные процентные числа по всем учитываемым в этот день векселям складываются;

  3. полученная таким образом сумма умножается на учетную ставку, деленную на 360 дней (г/360)

Сумма дисконта удерживается банком из суммы векселя в момент его учета.

Пример 1. Простой 90 - дневной вексель на сумму 10 тыс. руб., датированный 3 января, учитывается коммерческим банком 4 февраля по ставке 8%. Определим, какую сумму получит векселедержатель при учете векселя в банке.

Срок со дня учета до даты погашения векселя:

90 - (28 дней января + 4 дня февраля)= 58 дней

Дисконт в пользу банка при ставке 8%:

Сумма, полученная векселедержателем: 10-0,13 = 9,87 тыс. руб.

Коммерческий банк, скупающий долги путем дисконтирования товарных векселей, может одновременно применять несколько учетных ставок в зависимости от срока, оставшегося до оплаты векселя, надежности плательщика по векселю, уровня учетных ставок других банков.

С юридической стороны учет векселей представляет передачу (индоссацию) векселя на имя банка, со всеми ее обычными последствиями, то есть предъявитель становится должником по векселю в качестве одного из надписателей, а банк кредитором-векселедержателем. По экономической сути досрочное получение средств по векселю векселедержателем означает получение им ссуды, которая впоследствии гасится плательщиком по векселю. Таким образом, путем учета каждый векселедержатель, в случае надобности, имеет возможность превратить находящиеся у него векселя в наличные и безналичные деньги. Учитывая вексель, векселедержатель также избавляется от забот о возврате банку полученных по учету сумм, поскольку банк получает их непосредственно от векселедателей и только лишь при неблагоприятном финансовом состоянии последних обращается к предъявителю векселя. Банки, в свою очередь, принимая векселя к учету, получают прибыль путем удержания в свою пользу процентов.

Банки проверяют векселя, принимаемые к учету, с точки зрения их юридической и экономической надежности. Обычно к учету принимаются надежные, реальные, товарные, коммерческие векселя и выбраковываются ненадежные, «дружеские» и «бронзовые» векселя, а также векселя с дефектом формы. При этом досконально и по определенной форме проверяется кредитоспособность и добропорядочность клиента. К учету принимаются векселя при соблюдении следующих условий:

  1. векселя, принимаемые к учету, должны отвечать требованиям «Единообразного Закона о простом и переводном векселе»;

  2. вексель должен иметь не менее двух подписей (векселедателя и векселедержателя);

  3. вексель должен быть с платежом на местах, где имеются филиалы или корреспонденты банка, нотариальные органы и народные суды;

  4. сроки векселей должны быть таковыми, чтобы банк имел возможность заблаговременно их выпускать по месту нахождения плательщика (в настоящее время банки отдают предпочтение краткосрочным векселям);

  5. к учету должны приниматься векселя, основанные на товарных и коммерческих сделках;

  6. на векселе должно быть точное местонахождение векселедателя и всех индоссантов.

При приеме векселей к учету, бланковый индоссамент на векселе превращается в именной (на имя банка), что затрудняет использование векселя при утрате или хищении.

С юридической стороны поверяется правильность заполнения всех реквизитов векселя, полномочия лиц, подписавших вексель, подлинность этих подписей, наличие на векселе индоссамента в пользу банка. Если есть нарушения в оформлении векселя, то эти векселя вычеркиваются их реестра. Кроме того, вычеркиваются векселя, выписанные с платежом на местах, где нет учреждений банка, а также со сроками, которые не позволяют банку своевременно получить платеж по векселю.

С экономической точки зрения проверяется надежность векселя, то есть возможность получения по нему платежа. С этой целью банк должен изучить сведения о платежеспособности и кредитоспособности всех индоссантов и плательщика; сведения, поступающие от нотариусов о протестах векселей, и векселя, по которым были не сняты протесты, вычеркиваются их реестра.

В процессе принятия векселей к учету банки должны учитывать следующее:

Векселя, не удовлетворяющие требованиям банка, вычеркиваются из реестра и возвращаются предъявителю.

Аналогично учету простого векселя осуществляется дисконтирование переводного долгового обязательства. Известно, что в обращении переводного коммерческого векселя, выставленного покупателем товара, кроме векселедержателя (поставщика) и векселедателя (покупателя) участвует третье лицо- плательщик по векселю, или дебитор, на которого трассант- векселедатель переводит платеж.

Прежде чем учесть вексель в банке, клиент обязан акцептовать свой экземпляр векселя, т.е. получить согласие на платеж трассата. Банк учитывает акцептованный вексель по обычной схеме, удержав с поставщика товара доход в свою пользу в виде дисконта. При наступлении срока платежа банк получит вексельную сумму с дебитора.

Однако операция учета переводных векселей, выставленных покупателем товара, рискованнее, чем предъявительское кредитование клиентов по простым векселям. В тоже время при неплатеже трассата банк может удержать вексельную сумму со счета своего клиента (поставщика товара), и клиент при превышении вексельной суммы над суммой на счете окажется неплатежеспособным. Судебные иски по таким долговым обязательствам запутаны и непредсказуемы.

Ссуды под залог векселей

Вексельный кредит может выдаваться банком, как было сказано выше, в форме ссуды под залог векселей. Под выдачей ссуды под залог векселей понимается такая операция, по которой банк выдает клиенту ссуду в денежной форме, а в обеспечение платежа принимает от него (заемщика) находящиеся в его распоряжении товарные векселя.

При выдаче ссуды под залог векселей банк не входит в число обязанных по векселю лиц. Между операциями банка по учету векселей и выдаче ссуд под залог векселей имеется ряд значительных различий:

Во-первых, при учете векселя движение денежных средств и векселя идет параллельно, т.е. учет векселя сопровождается выдачей денег, а его погашение соответственно денежным поступлением. Во втором случае - движение векселей и денег не совпадает, так как в течение срока выдачи ссуды вексельное обеспечение может оставаться неизменным, а остаток задолженности постоянно изменяется - ссуда выдается и погашается по мере поступления средств на счет.

Во-вторых, учет векселей представляет для банка операцию покупки векселей, при которой он становится собственником приобретенного товара - векселя и превращается в векселедержателя. При выдаче ссуды под залог векселя, векселя, принятые в обеспечение ссуды, собственностью банка не являются, а передаются в качестве обеспечения задолженности, и банк в данном случае не становится векселедержателем.

В-третьих, при осуществлении дисконтной операции клиент получает от банка полную сумму (валюту) векселей, за вычетом лишь процентов по учету, ссуда под залог векселей выдается лишь в размере 60-90% от номинальной стоимости векселя.

В-четвертых, 1) при учете векселя клиент получает всю сумму одновременно; 2) или - заимствует по мере необходимости. Возможность сокращения размера задолженности банку по ссудному счету под залог векселей путем погашения суммы долга за счет средств на расчетном счете создает клиенту условия для экономии при уплате процентов за пользование ссудой. При учете векселей такая возможность отсутствует.

В-пятых, проценты за учет векселей удерживаются одновременно с дисконтированием, по ссудному счету - начисляются ежеквартально. Как правило, учетный процент существенно ниже ставки процента по банковским кредитам. Однако проценты по учету векселей взимаются исходя из срока векселя, и в случае досрочного выкупа не возвращаются.

И, наконец, существует различие в учете векселей банками, так при кредитовании под залог векселей суммы векселей, послуживших обеспечением ссуды, проходят по внебалансовым счетам и в общем балансе не отражаются. При учете векселей их сумма отражается в общем балансе.

К принимаемым в залог векселям банки предъявляют те же требования юридического и экономического порядка, что и к учитываемым.

При выдаче ссуд под залог векселей с простого ссудного счета объектом залога выступает каждый отдельный вексель как особая ценная бумага. Срок и размер ссуды прямо зависит от срока погашения данного векселя и его номинала (ссуда выдается в размере 60-90% от номинальной стоимости векселя).

В случае неисполнения собственником ссудного счета под залог векселей требования о погашении всего или части долга или взносе дополнительного обеспечения в течение 10 дней после отправки банком уведомления, банк может реализовать все заложенные векселя и погасить задолженность по ссудному счету. Если денег от реализации векселей не хватает для погашения всей задолженности, то она может быть погашена за счет остатка средств на расчетном счете клиента в судебном порядке путем наложения взыскания на имущество заемщика.

Осуществление операций банка по выдаче вексельных кредитов (как в форме учета, так и под залог векселей) дает возможность банку прибыльно использовать денежные средства, которые он аккумулировал. Это обеспечивает также своевременность возврата денежных средств, так как векселя наиболее надежные с точки зрения обеспечения инструменты рынка ценных бумаг. Кроме того, векселя как срочные обязательства имеют то преимущество, что срок их погашения заранее известен, и банк может рассчитывать на эти средства, планируя свои будущие вложения.

Векселедательский кредит

Таким кредитом пользуются предприятия, выступающие в роли покупателей, при нехватке оборотных средств для расчетов с поставщиками продукции, товаров, услуг и невозможности из-за дороговизны оформить в банке обычный денежный банковский кредит. В этом случае банк заключает с клиентом кредитный договор, в соответствии с которым заемщик в качестве кредита получит пакет собственных векселей банка-кредитора на общую сумму, указанную в договоре, выписанных банком на него.

Процентная ставка за векселедательский кредит устанавливается ниже ставки за обычный банковский кредит в связи с более низкой ликвидностью векселей по сравнению с деньгами.

Векселедательский кредит имеет определенные границы, поскольку банки при таком виде кредитования хотя и не используют свои кредитные ресурсы, но ограничены рамками норматива ликвидности, устанавливаемого ЦБ РФ для коммерческих банков, по выпуску собственных векселей, дабы не допустить необоснованного роста денежной массы в обращении.