Ипотечные кредиты: характеристика, особенности предоставления и погашения.
Ипотечные кредиты обуслвливаются залогом недвижимости-ипотекой. Развитие ипотеки невозможно без собственника предмета залога, а также его права свободного отчуждения находящейся в собственности недвижимости. В российском законодательстве ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения и иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком и правом пользования им.
Ипотека- один из способов обеспечения обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право в случае неисполнения залогодателем обязательства получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости.
Система ипотечного кредитования включает 2 направления:
непосредственная выдача ипотечных кредитов хоз субъектам и населению
продажа ипотечных кредитов на вторичном рынке (ипотечных обязательств), которая обеспечивает дополнительное привлечение ресурсов для кредитования.
Первым направлением занимаются ипотечные банки, вторым – финансовые компании, фонды, скупающие активы ипотечных банков и выпускающие на их базе ценные бумаги (они ликвидны, т.к. обеспечены имуществом)
Вторичный рынок ипотечных кредитов – совокупность отношений м/ду участниками ипотечного рынка, обеспечивающих формирование совокупного кредитного портфеля за счет трансформации закладных в ип ц/б и размещении их среди инвесторов.
2 направления действий кредитора на втор рынке:
1. формирование из единообразных закладных пула и выпуск ц/б
2. продажа закладных операторам втор рынка. Операторы уже формируют пулы и выпускают ц/б.
Особенности:
Особое целевое назначение (постройка, приобретение, перепланировка…)
строго определенный залог – недвижимость. Контроль за сохранностью имущества
большой размер кредита.
длительность срока.
специальное кредитное соглашение
кроме основного договора требуется и договор о залоге
связан со вторичным рынком ц/б. появляется закладная, которая хранится у держателя и является обеспечением кредита.
рассрочка
Субъекты договора о залоге: залогодатель, залогодержатель, регистрирующий орган, держатель единого залогового реестра
Договор об ипотеке заключ в пис форме, должно быть нотариально удостоверен и подлежит гос регистраии. Право залогодержателя может быть так же удостоверен закладной.
Закладная - именная ценная бумага удостоверяющая права владельца на: получение исполнения по денежному обязательству без предоставления других подтверждений наличия данного обязательства, право залога на указанное в договоре имущество.
Классификация ипотечных кредитов:
В зависимости от субъекта – владельцу и подрядчикам
От объекта – земельный, строительный, на приобретение жилья
Кредиты на строительство выдаются путем открытия кредитной линии, при этом ссуда выдается по частям, соответствующим стоимости этапов строительных работ. Банк контролирует целевое расходование ден ср-в и соблюдение графика строительства. Сумма кредита не должна превышать 70% стоимости приобретения земли и строительства.
Стадии ипотечного кредита:
прием и оформление заявления
проверка информации
оценка вероятности погашения
принятие решения (кредитный комитет)
Требуемые документы:
кредитная заявка(указ цель, срок, форма обеспечения)
от юр лиц – учред и регистр док-ты, баланс, CF, документы о наличии обеспечения, ТЭО, расчет окупаемости затрат, , копии договоров на выполнение строит и подряд работ и др док-ты
от физ лиц – копии паспртов заемщика и поручителей, док-ты о правах на участок застройки и разрешении на строительство, проектно-сметная документация и др документы
специальные документы, связанные с ипотекой – свид-во о гос регитср прав соб-ти на объекты недвижимости; док о территор границах земельн участка; заключение
об оценке реальной стоимости предмета ипотеки; страх полис и док-т, потверждающ факт выплаты страх премии.
Анализ расходов заемщика
Ежемесячн расходы/ежемесячн доход <=32% ( в России – 25%)
Компенсирующие факторы:
Имущество заемщика (ст-ть имущества > обязательств)
Хорошая образовательная подготовка заемщика
Наличие ликвидных средств у заемщика
Поручительство
Отрицательные:
Частая смена места работы
Инфляция
Условия предоставления.
оценивается риск= размер К/продажная цена или оцен ст-ть приоб имущества <=50%
срок К не более, чем число лет, оставшихся до выхода клиента на пенсию
страховка клиента от несчастного случая.
Ипотека регулируется:
ФЗ «Об ипотеке»
ФЗ «о гос регитср прав на недвиж им-во и сделок с ним»
ФЗ «об ипотечных ц/б»
постановлением Прав-ва «об агентстве по ипотечн жилищн кредитованию»
пост Пра-ва «о мерах по развитию системы ипотечн кредитования в РФ» и др.
Билет 3.
- Пассивные операции кб. Структура привлечённых ресурсов, оценка современных тенденций в российском кб.
- Содержание и форма кредитного договора, оценка современной российской практики составления и заключения кредитного договора.
- 1. К. Ликвидности (соотношение активов и обязательств по срокам)
- 2. К. Эффективности или оборачиваемости
- 4. К. Прибыльности
- Необходимость и достаточность процентной маржи: содержание понятия, способы расчёта, используемые в деятельности кб.
- Непроцентные доходы: понятие, виды, методы оценки их уровня. Факторы, определяющие их объём.
- Ипотечные кредиты: характеристика, особенности предоставления и погашения.
- Понятие банковского продукта. Виды банковских продуктов кб, их краткая характеристика.
- Современные методы кредитования клиентов кб. Сферы применения. (54-п)
- 1. Кредитная заявка. Содержание и аналитическая работа кб по её
- 2. Прибыль кб: факторы, определяющие её объём и порядок
- Денежные поток как способ оценки кредитоспособности клиента.
- Объекты кредитования (её определение). Понятие, виды, классификация, сферы применения.
- Процентная маржа: понятие, способы оценки, факторы, определяющие её уровень.
- Банковские гарантии как поручительства.
- Деловой риск заёмщика: содержание и методы оценки его банком.
- I стадия - создание запасов.
- II стадия - стадия производства:
- III стадия - стадия сбыта:
- Показатели сопряжённости активов и пассивов кб по срокам и суммам. Состав, методика расчёта, оценка.
- Расходы кб, классификация, оценка. Факторы, определяющие их уровень.
- Организация и выдача кредитов в форме кредитной линии (54-п).
- Кредитная политика кб. Содержание и структура.
- Инструменты привлечения средств кб. Их сравнительная характеристика. (Виды привлечённых ресурсов).
- Способы обращения взыскания на заложенное имущество
- Характеристика овердрафта и особенности применения в рф.
- Нормативы ограничения кредитного риска предоставляемых кредитов. Методика их расчёта, оценка.
- Понятие и показатели оценки достаточности капитала. Сравнительная характеристика, современные тенденции.
- Критерии оценки качества отдельных видов залогов.
- Элементы системы кредитования. Их характеристика.
- Виды межбанковских кредитов. Особенности применения в современной российской практике.
- Собственный капитал коммерческого банка, функции и структура (понятие) элементов.
- Организация безналичных расчётов через Банк России.
- Критерии классификации доходов коммерческого банка. Характеристика основных видов доходов и их соотношение.
- Классификация доходов кб:
- 2. Методы и приемы классификации анализа доходов кб
- 1. По различным видам бизнеса:
- Банковская гарантия и поручительство.
- Депозитные ресурсы коммерческого банка: понятие, виды, оценка их качества.
- Методы оценки ликвидности кб. Общая характеристика.
- Юридические документы:
- Организация выдачи и погашения разовых кредитов (54-п).
- Операции кб с ценными бумагами.
- Источники информации, используемые для оценки кредитоспособности клиента. Её оценка применительно к российской практике (254-п).
- Фин.Коэфф-ты:
- Характеристика первичных и вторичных источников погашения банковских ссуд, факторы.
- Стабильные и нестабильные источники доходов кб. Их источники и соотношение в современных российских условиях.
- Правовое регулирование и ликвидность кб.
- Особенности использования залога недвижимости в качестве обеспечения возврата кредита.
- Ликвидность и платёжеспособность кб. Соотношение понятий, факторов, обуславливающих их уровень в российских условиях.
- Кредитная линия: виды, характеристика, открываемые российскими кб (какие сейчас).
- Оценка ликвидности на основе коэффициентов, применимых в российской практике. Достоинства и недостатки.
- Источники и способы погашения ссуд, их сравнительная характеристика.
- Банковская деятельность: содержание и специфика.
- Синдицированные кредиты: организация их предоставления, характеристика.
- Виды и характеристика документов по оформлению юридических гарантий возврата ссуд.
- 2.Новые требования Базельского комитета (Базель2)
- Принципы организации нормативного регулирования инструментов безналичного расчёта.
- Виды потребительских кредитов. Организация их выдачи и погашения.
- Порядок лицензирования. Виды лицензий. (109-и)