5.3. Политика банка при рассмотрении

заявки на ипотечный кредит

Жилищную проблему, от которой страдает большинство населения страны, можно сформулировать очень легко: приобрести жилье в России, мягко говоря, проблематично.

Вариант ипотечного кредитования как один из способов ее разрешения, конечно, очень неплох, но его развитие продолжает сдерживаться следующими факторами:

1) низким уровнем доходов населения, а отсюда ограниченной платежеспособностью;

2) недостатком жилья на вторичном рынке, особенно с учетом того факта, что с каждым годом все большее число жилых домов относится к категории аварийных, объемы жилищного строительства остаются недостаточными;

3) несовершенством законодательства и недостаточными темпами его развития, оно просто не успевает за теми изменениями и потребностями, которые возникают в системе кредитования и ипотеки;

4) неразвитостью системы ипотечного кредитования в целом, когда ее составные части не взаимодействуют друг с другом, создавая дополнительные помехи лицам, участвующим в получении кредита;

5) национальными традициями и особенностями, когда ни от власти, ни от будущего не ждут ничего положительного, а потому надежда возлагается только на собственные силы, возможности же получения банковского кредита и необходимости достаточно долгой финансовой зависимости часть населения просто не приемлет, так как перспектива жить в долг ее ужасает;

6) высокими процентными ставками, изначально отсекающими большое число желающих получить кредит;

7) отсутствием официальных источников доходов граждан ("серые" зарплаты).

Эти проблемы, как и ряд других, менее значительных, затрудняют предоставление кредита и становление ипотеки как механизма, доступного массам.

Кроме того, банки, конечно, весьма обоснованно предъявляют к потенциальному заемщику ряд требований. О некоторых уже было сказано. Остановимся на тех, при наличии которых банк однозначно не допустит заключения договора ипотеки.

Если потенциальный заемщик просто нигде не трудоустроен, т.е. не имеет стабильного регулярного источника доходов, кредит ему не дадут даже с учетом рассмотренных ранее вариантов дополнительного заработка.

Нет шансов и у тех, кто только что устроился на работу. Прежде чем идти в банк, надо отработать минимум полгода на новом месте работы.

Серьезное ограничение для заемщика - возраст. Банк обычно рассчитывает, что кредит с процентами человек может полностью вернуть тогда, когда доживет до пенсионного возраста и проживет после этого еще пять лет. Иными словами, для мужчин критическим возрастом при максимальном сроке кредитования в 20 лет считаются 45 лет, а для женщин - 35.

И еще. Рассмотрим ситуацию, когда вы пришли в банк и начинаете общение со специалистом кредитного отдела. На основании представленных вами документов все на первый взгляд удовлетворяет вашего собеседника. Но вы начинаете ненавязчиво интересоваться тем, что может произойти, если вы кредит не возвратите. Естественно, это не только настораживает специалиста, но и может послужить основанием, по которому вам просто откажут.

Таким образом, нужно реально оценить свои данные и понять, даст ли согласие банк на предоставление вам кредита или откажет в этом. Ведь можно потратить много времени и денег на поиски квартиры, на сборы необходимых документов. А результат, которого вы добивались, так и не получите.

По отзывам клиентов, очень сложно пройти этап согласований в Сбербанке. Такое мнение о нем сложилось и у специалистов (риелторов, брокеров). Во-первых, этот банк рассматривает только официально подтвержденные доходы. Во-вторых, он использует в качестве обеспечения поручителей. Многие считают, что требования его настолько серьезны, что соответствовать им просто нереально.

Итак, на каком основании в стандартной ситуации кредитная организация может отказать потенциальному клиенту в получении кредита? Остановимся на общих моментах.

1. Ваш возраст превышает максимально допустимый для получения кредита: чаще всего для женщин он подходит к 60 годам, у мужчин - к 65 годам, т.е. к пенсионному.

2. Ваш доход недостаточен (наиболее часто встречающаяся ситуация, отсеивающая клиентов в самом начале процесса получения кредита).

3. Отсутствие гражданства (в некоторых случаях - отсутствие регистрации в данном населенном пункте).

4. Заболевания, в связи с которыми вы не подлежите страхованию.

Уже после того, как вами предоставлены документы и заполнена анкета на официальное оформление кредита, в ходе проверки представленных вами документов может выясниться, например, что вами предоставлены сведения о доходах, не соответствующие действительности, или вами не погашен кредит в другой кредитной организации. Не исключен также случай, когда заемщик умышленно подделывает документы для того, чтобы облегчить себе процесс получения кредита (сведения о доходах, справка о здоровье). Делать этого настоятельно не рекомендуем. Кроме того, что ваши данные могут быть занесены в "черный" список, ваши действия могут быть истолкованы как уголовно наказуемое деяние со всеми вытекающими последствиями.

Кредитная организация должна однозначно определить, кто из обратившихся за кредитом лиц достоин доверия и вернет заемные средства в срок и в полном объеме, а от кого своих денег не дождаться, потому что должен этот человек всем и каждому. В своей работе ей должны помочь кредитные бюро, которые должны начать функционировать согласно Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. N 218-ФЗ "О кредитных историях". Они появились еще в XIX в., и функции и назначение их остались прежним. В них должна накопиться информация о лицах, которые обращались или обращаются в банк за кредитом. Это распространяется на все виды кредитования, но интересно применительно к банковскому ипотечному кредиту.

Раньше нужды в подобной структуре не было, поскольку люди не так часто обращались за кредитами; те же, кто обращался, делал это впервые, а потому и собирать информацию о них было бесполезно.

Иногда, в случае возникновения сложной ситуации, банки могли неофициально запросить сведения о том или ином лице друг у друга. Но эта практика не стала повсеместной.

В 2003 г. количество выданных кредитов выросло в 3,3 раза, а в 2004 г. - как минимум еще в два (речь, конечно, идет не только об ипотечном кредитовании, но так понятнее необходимость в создании структуры кредитного бюро), и этот рост заставил перейти к кредитным бюро. Ведь собственные службы безопасности банков уже не могли справиться с проверкой каждого из желающих получить кредит.

Как же на практике будут работать эти структуры и как будет передаваться в них конфиденциальная информация, касающаяся только вас как заемщика?

Когда вы обращаетесь в банк за кредитом, вы должны заполнить стандартную анкету заемщика, где имеется вопрос: соглашаетесь ли вы на то, чтобы ваши данные ушли в бюро кредитных историй, которое представляет собой юридическое лицо, надлежащим образом зарегистрированное, являющееся коммерческой организацией и оказывающее услуги по формированию, обработке и хранению кредитных историй, а также по предоставлению кредитных отчетов и сопутствующих услуг?

Если вы отказываетесь (а это ваше право), вы должны понимать, что в этом случае банк также имеет право засомневаться в вашей честности и в том, что вам нечего скрывать, т.е. на положительное решение банка о предоставлении денег тогда лучше не рассчитывать. Поэтому вы, естественно, соглашаетесь, а соответствующая информация поступает в бюро. Она и составляет основу вашей кредитной истории.

Кредитная история - это информация, состав которой определен указанным Законом и которая характеризует исполнение заемщиком принятых на себя обязательств по договорам займа (кредита) и хранится в соответствующем бюро. Она состоит из трех частей:

1) титульной - здесь содержатся биографические и паспортные данные, идентификационный номер налогоплательщика и номер страхового свидетельства;

2) основной - данные о полученных и возвращенных кредитах; на основании этих сведений формируется так называемый рейтинг, который рассчитывается по особой методике. В конечном счете он определяет, возвратит ли кредит потенциальный заемщик;

3) дополнительной (закрытой) - здесь указываются источник кредитования, пользователи кредитной истории, изъявившие желание ознакомиться с соответствующей кредитной историей, и проч.

Кредитная история не только фиксирует факт получения и возврата кредита, но и является основанием для оценки последующей кредитоспособности заемщика.

Предполагается, что величина рейтинга будет влиять на процентную ставку предоставляемого кредита: чем выше рейтинг, тем ниже процент.

Если вы считаете, что сведения, указанные в кредитной истории, неверны, вы можете подвергнуть ее ревизии. Для этого нужно подать заявление о внесении изменений и дополнений в бюро. Оспорить можно как всю историю целиком, так и отдельные ее части.

На основании заявления бюро должно в течение 30 дней проверить оспариваемые сведения, а если проверенные факты не соответствуют действительности, отразить это в отчете.

При несогласии с выводами бюро вы вправе обратиться в суд.

Бюро обеспечивает хранение кредитной истории в течение 15 лет со дня последнего изменения содержащейся в ней информации. По истечении указанного срока она аннулируется (исключается из числа кредитных историй, хранящихся в бюро).

Бюро кредитных историй, его должностные лица несут ответственность за неправомерное разглашение и незаконное использование получаемой информации в порядке, предусмотренном законодательством РФ.