3.4. Кому еще выгодна ипотека

Риелторы. Риелторская деятельность - это деятельность юридического лица или индивидуального предпринимателя по совершению гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости (например, земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них). Она осуществляется на основе соглашения риелтора с клиентом или по его доверенности на совершение определенных действий. Риелтор может действовать не только от имени клиента, но всегда за счет клиента, в интересах которого совершается сделка.

Деятельность риелторской фирмы очень разнообразна. Традиционно принято считать, что в основном они занимаются подбором вариантов приобретения, продажи, сдачи внаем или, напротив, принятия в аренду объекта недвижимости. Эти предлагаемые риелтором варианты должны соответствовать заявленным требованиям клиента; и, если клиент согласен на совершение сделки, обязательство риелтора является выполненным, а клиент должен выплатить ему соответствующее вознаграждение.

Но, кроме того, при совершении операций на рынке недвижимости риелторские фирмы могут также выступать и покупателями квартир, если они приобретаются с целью перепродажи, могут за счет клиента совершить оговоренные сделки с недвижимым имуществом и многое другое.

Многие риелторы оказывают и иные услуги в сфере операций с недвижимостью, а именно услуги, связанные с предоставлением клиенту банка данных на продаваемые объекты недвижимости, которые соответствуют тем требованиям, которые предъявляются банком при предоставлении ипотечного кредита. Эта сфера услуг наиболее проблемная и требует определенной специализации.

Давно известно, что профессиональные риелторы стали необходимыми посредниками между покупателем и продавцом недвижимости. Многие наши сограждане с содроганием вспоминают времена, когда вариант квартирного обмена приходилось самим выискивать в объявлениях на фонарных столбах, затем проверять, насколько написанное в объявлении соответствует правде, также приходилось самим, а заключительным этапом в этой изматывающей погоне за новым жильем становилась процедура юридического оформления договора мены (продаж тогда, как вы помните, не было). Причем выяснялось, что какого-либо важного документа не хватает, и чаще всего в день оформления сделки. Сегодня такие ситуации практически исключены благодаря тем риелторам, которые действительно являются специалистами в данной сфере и отвечают не только за подбор клиенту подходящей по техническим параметрам квартиры, но и за чистоту сделки и правильность оформления документов. Мы говорим практически, поскольку не все риелторские конторы в России отличаются высоким профессионализмом.

В среднем, как уже отмечалось выше, риелторы за свои услуги берут от 3 до 5% стоимости будущей квартиры. В обмен на это (а сумма получается внушительная: при стоимости квартиры 450000 руб. - от 13500 руб. до 22500 руб.) хорошее агентство должно оказать вам примерно следующие услуги:

1) подбор наиболее выгодного для вас как для покупателя, ограниченного в свободе выбора банком-заимодателем, квартирного варианта;

2) переговоры с продавцом квартиры. При этом его нужно уговорить не спешить продавать принадлежащее ему жилье, так как именно данный вариант является наиболее выгодным для него, ведь гарантом оплаты является банк;

3) проверка истории квартиры на предмет права собственности, наличия или отсутствия родственников, которые могут затребовать расторгнуть сделку впоследствии, наличия долгов за коммунальные платежи;

4) подготовка необходимых для совершения сделки документов (в том числе и документов, требуемых банком-заимодателем);

5) присутствие риелтора при совершении сделки, координация действий всех участников сделки.

Ипотечный брокер - это уполномоченное заемщиком, т.е. вами, лицо, которое, действуя в ваших интересах и за ваш счет, содействует вам в выборе и практическом получении лучшего кредитного продукта любого банка. Если выбор банка и соответствующей ипотечной программы представляет для вас сложность, если вы не можете самостоятельно сориентироваться в данной отрасли, вы можете обратиться к специалисту, который все подробно и популярно вам объяснит. Таким лицом и является ипотечный брокер. В рамках данного ему поручения он устанавливает деловые контакты между вами и кредитными организациями, предпринимает необходимые действия для того, чтобы обеспечить совершение сделки на наиболее выгодных для вас как для заказчика условиях.

Для этого он должен изучить конъюнктуру рынка ипотечного кредитования, знать требования участников сделки (т.е. ваши реальные возможности и требования банка). При необходимости вы можете поручить ему вести переговоры с банком, т.е. он должен суметь проконсультировать вас в качестве своего клиента по всем вопросам, относящимся к его компетенции.

Таким образом, ипотечный брокер, выполняя указанные действия, помогает вам наиболее эффективно распорядиться теми средствами, которыми вы обладаете, оценить конкретную ситуацию и совершить правильный выбор. Его действия должны распространяться на все этапы: в частности, он может помочь вам в сложной ситуации оформить перекредитование и оптимизировать условия кредита уже на стадии его погашения. Но учтите, что его услуги, конечно, платные.

Таким образом, при необходимости вы можете обратиться к ипотечному брокеру, который поможет:

1) подобрать индивидуально для вас оптимальный вариант кредитования и банк, который предоставит вам такой кредит, обеспечит его сопровождение на всех этапах ипотечной сделки, а также его оформление;

2) изменить условия кредитного договора в случае изменения условий кредитования на ипотечном рынке, если такая возможность изменения допускается согласно законодательству.

Очень часто фирмы, оказывающие названные услуги, работают совместно с кредитной организацией, поэтому ее доход напрямую зависит от того, насколько часто будут обращаться клиенты за ипотечным кредитом именно в тот банк, интересы которого она так или иначе представляет.

Но даже при этом доход ипотечного брокера зависит от того, насколько часто его клиенты становятся заемщиками рекомендованного банка, и, в конечном итоге, от того, насколько популярны и доступны среднему классу условия банковского ипотечного кредита.

Обращаем ваше внимание, что, если вы прибегнете к услугам ипотечного брокера, вам нужно определить прежде всего, насколько профессионально он работает в данной сфере, какую может предоставить информацию, и, несмотря на рекомендации, начать работать с конкретной ипотечной программой, поинтересоваться первоначальными условиями других программ.

Таким образом, и брокер, и риелтор выступают теми структурами системы ипотечного кредитования, которые в ситуации, когда на рынке ипотечного кредитования предложение, на первый взгляд, превышает спрос, а заемщик стоит перед проблемой выбора, должны помочь ее разрешить. Ведь часто ему сложно определиться даже с тем, в какой банк идти и какую программу кредитования выбрать. Все индивидуально, общих рекомендаций дать невозможно, все должно решаться этими лицами с учетом конкретных условий.

Именно поэтому консультация компетентных, независимых и не заинтересованных в выборе конкретного банка или схемы специалистов очень важна потенциальному заемщику. Роль такого специалиста должен выполнять риелтор. Таким образом, значение агентства недвижимости и брокера в ипотечном процессе сегодня уже определено.

Страховые компании. По Закону об ипотеке залогодатель обязан страховать за свой счет покупаемое за счет ипотечного кредита имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения.

Банки в попытке исключить любую возможность утери выгоды любят трактовать эту норму расширительно и настаивают, кроме страхования непосредственно имущества, на страховании:

1) риска утраты права собственности на квартиру на основании судебного решения. Иными словами, страхуется ситуация, когда некто скажет, что квартира по праву принадлежит не заемщику, а ему, и отсудит это право;

2) жизни и трудоспособности залогодателя, чтобы не конфликтовать с его наследниками.

Каждая из этих трех страховок должна составлять, как правило, 110% от суммы кредита.

Очевидно, что страховым компаниям весьма выгодно иметь дело с ипотечным кредитованием: где еще можно найти клиента, готового застраховать сразу все, пусть и не по собственной воле? Трудно сказать, насколько такое количество страховых взносов целесообразно, однако в случае наступления страхового случая выплаченная страховка не помешает.

Ипотечные фонды. В России действующие формы осуществления коллективных инвестиций - это общие фонды банковского управления и паевые инвестиционные фонды. В них могут размещаться средства пенсионных фондов, предприятий и населения, а также денежные средства иных инвесторов, заинтересованных в развитии долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в своем регионе.

Возможна организация специализированных фондов, денежные средства которых будут направлены исключительно на приобретение закладных.

Прежде чем говорить о том, какую ценность представляет ипотека для такой структуры, как ипотечные фонды, несколько слов о том, чем они занимаются и что из себя представляют.

Ипотечный фонд представляет собой вариант паевого инвестиционного фонда (ПИФ), которые уже начинают создаваться.

Ипотечные фонды могут создаваться только в форме закрытых ПИФов:

1) основную часть - 65% стоимости их активов должны составлять требования, обеспеченные ипотекой;

2) рыночная стоимость предмета ипотеки определяется оценщиком;

3) сумма требований по одному кредитному договору не может превышать 10% стоимости активов;

4) в состав активов не могут входить денежные требования по обязательствам, обеспеченным последующей ипотекой;

5) сумма долга по кредитному договору не должна превышать установленный Положением о составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и активов паевых инвестиционных фондов процент стоимости предмета ипотеки (90%).

Ценность ипотечных ПИФов состоит в том, что в этот ПИФ можно передавать любые ипотечные ценные бумаги: закладные, облигации с ипотечным покрытием и т.п.

Целостная, эффективно действующая система ипотечного жилищного кредитования, обеспечивающая ликвидность кредиторов, основана на функционировании механизма их рефинансирования и включает в себя как первичный, так и вторичный рынки ипотечных кредитов.

Преимущество этой модели - формирование в регионе рынка закладных и на этой основе самодостаточной системы рефинансирования и активного вовлечения кредитных организаций региона в долгосрочное ипотечное жилищное кредитование.

Предлагается следующий механизм рефинансирования:

1) кредитор выдает ипотечный кредит. Оформляется закладная, которая переходит кредитору с соответствующей государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

2) учредители общих фондов банкового управления или паевых инвестиционных фондов вносят денежные средства. В инвестиционной декларации доверительный управляющий (или управляющая компания) данного фонда указывает, что средства фонда будут направлены на покупку закладных;

3) доверительный управляющий (или управляющая компания) фонда покупает закладные у кредитных организаций за счет денежных средств, переданных фонду его учредителями. Для перехода прав по закладной на ней совершается передаточная надпись в пользу доверительного управляющего, которому передается закладная. Переход прав по закладной означает передачу этому же лицу прав по обеспеченному ипотекой обязательству (кредиту). Доверительный управляющий (или управляющая компания) должен потребовать от органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, зарегистрировать его в качестве залогодержателя.

Должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, получивший от нового владельца закладной письменное уведомление о регистрации его в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество с надлежаще заверенной выпиской из Реестра, осуществляет промежуточные и окончательные платежи.