2.4. Банковский ипотечный кредит

В результате оформления в банке ипотечного кредита вы получаете денежные средства, предоставляемые банком для приобретения жилья. Банки предоставляют, на первый взгляд, очень выгодные условия. Первоначальный взнос порядка 30% кредита, рассрочка на 10 - 15 лет под 10 - 15% годовых убывающим итогом.

Принято выделять так называемую немецкую программу ипотечного кредитования и американскую систему.

В первом варианте кредит предоставляется в виде квартиры, чаще всего в доме-новостройке, по цене выше рыночной. Зачастую бывает и так, что этот дом строился на средства банка-кредитора.

Во втором случае банк предоставляет денежные средства на покупку заемщиком конкретной квартиры, которая по своим характеристикам устраивает банк. Его заинтересованность в этом вопросе очевидна: ведь именно ее берет банк в залог в качестве обеспечения обязательства по возврату денежных средств (ипотечного кредита).

При этом не стоит обнадеживаться сразу. Реклама возможности предоставления долгосрочных кредитов банками (не секрет, что ипотечный кредит - именно долгосрочный) значительно превышает объем фактически выданных кредитов. Часто потенциальные клиенты считают, что сбор необходимых документов и представление банку достоверной и обоснованной информации не составляет никакого труда и является чистой воды формальностью. Эти иллюзии развеются, когда перед вами появится список из 20 - 25 документов, подтверждающих вашу платежеспособность, регистрацию по месту жительства и др.

Но при этом именно банковский ипотечный кредит в отличие от ссудо-сберегательной системы кредитования, связанной с массой проблем строительства жилья в Российской Федерации, является более демократичным и имеющим больше гарантий для вас как для заемщика. После оформления кредита и внесения первоначального взноса вы становитесь собственником квартиры и передаете ее по договору в залог банку-кредитору.

Заметим отличие приобретения квартиры с использованием ипотечного кредита от получения жилья в жилищном накопительном кооперативе. Там квартира в подобной ситуации передавалась только в пользование, т.е. собственником член кооператива становился после полного погашения паевого взноса и передачи ему права собственности на квартиру кооперативом.

Договор залога при получении банковского ипотечного кредита действует до полного погашения кредита и процентов по нему. Ставка по банковскому кредиту составляет обычно 12 - 14% годовых.

В связи со сказанным необходимо упомянуть о таком явлении, как социальная ипотека. Данный процесс получил свое распространение во многих регионах страны. При определенных условиях (в частности, наличие нуждаемости в улучшении жилищных условий, готовность внести взнос в размере 30% от стоимости приобретаемой квартиры) законодательством предусмотрена возможность компенсации части ипотечного кредита, а именно процентов. Вместе с тем действуют, например, программы, предоставляющие субсидии молодым семьям. Допускается и возможность одновременного использования соответствующей субсидии и кредита по социальной ипотеке. В качестве примера можно привести ситуацию, когда молодая семья при рождении ребенка получает субсидию. Но приобрести на нее квартиру нереально. В этом случае субсидия может быть использована в качестве первого взноса, а недостающие средства можно взять в кредит. Когда же указанные лица соответствуют требованиям, при наличии которых они имеют право на участие в социальной ипотеке, компенсация части процентов будет производиться за счет средств регионального бюджета (если в конкретной области или автономном округе действует такая программа).

Конкретно о субсидиях некоторым категориям граждан будет сказано ниже, но в общих словах отметим, что в данном случае можно говорить о реальной доступности жилья гражданам страны.

Среди бесспорных плюсов банковского ипотечного кредита:

- низкий минимальный размер требуемых собственных средств (30%, о которых мы упоминали);

- у заемщика сразу после заключения договора возникает право собственности;

- отсутствие затрат на аренду другого жилья;

- снижение риска покупки - история квартиры проверяется банком и страховой компанией, с которой вы будете взаимодействовать, а это значит, что двойные продажи и случайно объявившиеся родственники продавца не станут вашей головной болью. Правда, при этом существует иная проблема: очень сложно подобрать жилье, чтобы оно соответствовало требованиям и запросам банка.

Минусы рассматриваемого кредита:

- поскольку, передавая заемщику собственные средства, банк рискует, он выдвигает ряд требований, а именно: необходимость оплатить первоначальные 30% стоимости квартиры (порой это для россиянина неподъемная сумма), подтвердить документально высокий задекларированный доход (лишь некоторые банки идут навстречу клиенту-заемщику и учитывают так называемую серую зарплату). Политика банков ныне, к сожалению, такова, что основным и решающим фактором для выдачи ипотечного кредита является отнюдь не острая необходимость заемщика в улучшении своих жилищных условий, а его платежеспособность, что, естественно, определяет и отношение банка к клиенту, и условия кредитования. Исключение, пожалуй, составляют социальные ипотеки, о которых мы рассказали ранее;

- сложная процедура оформления кредита, включающая большой пакет документов, которые вам необходимо представить банку для подачи заявки на кредит;

- платные дополнительные услуги: страхование жизни и временной потери трудоспособности заемщика и созаемщиков, а также страхование квартиры от повреждений и утраты прав собственности. Стоимость этих страховок составляет примерно 1,5% в год от стоимости квартиры (примерно 3 тыс. руб. в нашем примере). Вы должны будете заплатить оценщику за его услуги: оценка необходима для того, чтобы банк на основании произведенной оценки определил сумму первоначального взноса - она обычно колеблется от 12 до 30% от стоимости квартиры. Некоторые банки также ввели плату за рассмотрение заявки на кредит;

- многие банки, желая избежать рутинного оформления документов, предваряющего собственно ипотеку (отдачу недвижимости в залог после того, как она была приобретена), будут работать с вами через посредника - брокерскую фирму, услуги которой, конечно, платны. Брокеры связывают вас с банком, помогают собрать необходимые документы, проверяют, чтобы все собранные документы были чистыми, т.е. соответствовали законодательству и требованиям банка. Кроме оплаты услуг брокера, нужно платить за выполнение промежуточных действий на пути от получения кредита до новоселья. Например, нужно учитывать, что вам как покупателю придется оплатить процент риелтора, что составляет обычно 3 - 4% от приобретаемой недвижимости.

С учетом всех названных минусов можно заключить, что подавать документы и оформлять ипотечный кредит можно, если только:

1) изначально живешь в арендованной квартире и, конечно, оплачиваешь ее собственнику стоимость арендной платы. В настоящее время это удовольствие не из дешевых. Когда получаешь свою квартиру вместо съемной, то обязанность оплачивать проценты по кредиту и сам кредит будут не так трудны, ведь оплачиваешь уже свою квартиру;

2) условия проживания невыносимы, имеется некоторый первоначальный капитал, но при этом если брать просто кредит (краткосрочный потребительский или на неотложные нужды), то все равно не хватает до стоимости жилья. Большинство заемщиков рассчитывают по возможности погасить кредит раньше установленного срока. Значит, оформляя ипотеку, следует узнать у сотрудника банка о возможных штрафных санкциях в этом случае, хотя нужно заметить, что в последнее время при оформлении кредита стороны (банк и заемщик) вместо правовой ответственности за досрочное исполнение обязательства по возврату кредита (в этом случае банк теряет часть процентов) устанавливается мораторий на период от трех месяцев до одного года со дня выдачи займа.

***

Итак, мы рассмотрели четыре наиболее распространенные схемы накопления средств на покупку квартиры и пришли к выводу, что один из них, а именно методичное и длительное накопление средств на покупку квартиры, фактически не ведет к достижению желаемого результата. Накопление средств при помощи банковского депозитного долгосрочного вклада имеет смысл только тогда, когда сумма ваших собственных средств выражена в валюте и достаточно велика.

Схема с использованием ссуды жилищного накопительного кооператива вполне доступна и более осуществима, однако создает большой риск для ваших средств как при вступлении в жилищный накопительный кооператив, так и при приобретении квартиры. А ссудо-сберегательная схема при всей своей безопасности имеет существенный недостаток: время, которое вам потребуется на накопление необходимой суммы, будет работать против вас, помогая инфляции отодвигать долгожданный момент приобретения квартиры в собственность.

Банковская ипотека - наиболее безопасная и быстрая из четырех предложенных схем, но, к сожалению, и самая дорогая на сегодняшний момент. В конечном итоге именно вам решать, идти ли на риск, или на дополнительные расходы, когда вы хотите справить новоселье и стать полноправным собственником квартиры и какой выигрыш в деньгах для вас важнее - сегодняшний (тогда это жилищные накопительные кооперативы) или завтрашний (банковская ипотека). Если вы хотите вступить в ипотеку, но материальное положение ваше таково, что вы вряд ли когда-нибудь сможете ее себе позволить, попробуйте участвовать в программах социальной ипотеки или поддержки молодых семей.