3.9. Правовий режим іпотечних цінних паперів

Відповідно до ст. 31 Закону «Про іпотеку» заставні можуть забезпечувати випуск іпотечних цінних паперів – іпотечних облігацій та іпотечних сертифікатів.

Відповідно до Закону «Про цінні па­пери та фондовий ринок» іпотечні цінні папери – цінні папери, випуск яких забезпечено іпотечним покриттям (іпотечним пу­лом) та які посвідчують право власників на отримання від емі­тента належних їм коштів. До іпотечних цінних паперів цей Закон відносить: а) іпотечні облігації; б) іпо­течні сертифікати; в) заставні; г) сертифікати ФОН.

Умови випуску та обігу іпотечних облігацій визначається Законом від 22 грудня 2005 р. «Про іпотечні облігації». Іпотечними облігаціями є облігації, виконання зобов’язань емі­тента за якими забезпечене іпотечним покриттям. Іпотечна облігація є іменним цінним папером і засвідчує вне­сення грошових коштів її власником та підтверджує зобов’язання емітента відшкодувати йому номінальну вартість цієї облігації та виплату грошового доходу в порядку, встановленому Зако­ном та проспектом емісії, а в разі невиконання емітентом зобо­в’язання за іпотечною облігацією – надає її власнику право задо­вольнити свою вимогу за рахунок іпотечного покриття.

Види іпотечних облігацій: 1) звичайна; 2) структурована.

Емітентом звичайних іпотечних облігацій є іпотечний кре­дитор, а структурованих – спеціалізована іпотечна установа.

Державну реєстрацію випусків і проспектів емісії іпотечних облігацій здійснює НКЦПФР в порядку, визначеному Положен­ням про порядок реєстрації випуску звичайних іпотечних облі­гацій, проспекту емісії, звіту про підсумки випуску іпотечних облігацій, погашення та скасування реєстрації випуску іпотеч­них облігацій, затвердженим рішенням ДКЦПФР від 11 квітня 2006 р. № 234. Емітент має право на випуск іпотечних облігацій з дати реєстрації цього випуску.

Умови випуску іпотечних облігацій та вимоги до їх іпотеч­ного покриття визначаються Законом «Про іпотечні облігації» та проспектом емісії.

Проспект емісії іпотечних облігацій, що пропонуються для відкритого продажу, підлягає опублікуванню у повному обся­зі в офіційному друкованому виданні НКЦПФР не менш як за 10 днів до початку відкритого (публічного) розміщення іпотеч­них облігацій. На момент реєстрації випуску іпотечних облігацій емітент зобов’язаний сформувати іпотечне покриття – виключно з іпотечних активів; протягом строку обігу іпотеч­них облігацій до складу іпотечного покриття можуть включати­ся й інші активи.

Рішенням ДКЦПФР від 1 вересня 2006 р. № 774 затвердже­но Положення про іпотечне покриття звичайних іпотечних об­лігацій, порядок ведення реєстру іпотечного покриття та управ­ління іпотечним покриттям звичайних іпотечних облігацій, яке визначає: умови включення іпотечних активів до складу іпотеч­ного покриття; порядок формування іпотечного покриття зви чайних іпотечних облігацій; вимоги до збалансованості іпотеч­ного покриття із заборгованістю за іпотечними облігаціями; ви­моги до ведення реєстру іпотечного покриття; умови доступу до інформації, що міститься в реєстрі; порядок перевірки да­них реєстру та надання витягів з нього; розкриття інформації з реєстру іпотечного покриття; функції з управління іпотеч­ним покриттям звичайних іпотечних облігацій; вимоги та об­меження щодо діяльності управителя, умови заміни управите­ля; рекомендаційні умови договору про управління іпотечним покриттям.

Іпотечні та інші активи, включені до складу іпотечного по­криття іпотечних облігацій, вважаються переданими у заставу, яка забезпечує виконання зобов’язань емітента-заставодавця пе­ред власниками іпотечних облігацій – заставодержателями. Відо­мості про обтяження заставою іпотечного покриття вносяться управителем до Державного реєстру обтяжень рухомого майна у 5-денний строк з дня державної реєстрації випуску іпотечних облігацій. Наступна застава іпотечного покриття заборонена. Застава іпотечного покриття припиняється у разі повного за­доволення вимог власників іпотечних облігацій або після звер­нення стягнення на іпотечне покриття.

Випуск іпотечних облігацій здійснюється у бездокументарній формі. Глобальний сертифікат випуску іпотечних облігацій повинен містити їх найменування (звичайна чи структурована іпотечна облігація), посилання на те, що виконання зобов’язань емітента забезпечується іпотечним покриттям, а також інші ре­квізити, встановлені законодавством.

Розміщення іпотечних облігацій здійснюється шляхом від­критого (публічного) або закритого (приватного) розміщення.

У разі закритого (приватного) розміщення іпотечних облі­гацій емітент повинен закінчити розміщення у строк, передба­чений рішенням про розміщення іпотечних облігацій, але не пі­зніше ніж протягом двох місяців з дати початку їх розміщення. При цьому розміщення та обіг іпотечних облігацій здійснюються між юридичними та фізичними особами, коло (перелік) яких заздале­гідь визначається у рішенні про випуск іпотечних облігацій.

Відкрите (публічне) розміщення іпотечних облігацій здійс­нюється, якщо пропозиція іпотечних облігацій адресована більш ніж 100 фізичним або юридичним особам. У разі відкритого (публічного) розміщення іпотечних облігацій емітент повинен закінчити розміщення у строк, передбачений рішенням про роз­міщення іпотечних облігацій, але не пізніше ніж протягом од­ного року з дати початку їх розміщення.

Емітент подає до НКЦПФР для реєстрації випуску, проспекту емісії іпотечних облігацій документи, визначені п. З Положення від 11 квітня 2006 р. №234. Реєстрація випуску іпотечних облігацій та проспекту їх емісії здійснюється протягом 30 календарних днів з дати подання заяви та необхідних документів.

Обіг іпотеч­них облігацій дозволяється після реєстрації НКЦПФР звіту про підсумки випуску іпотечних облігацій та видачі свідоц­тва про реєстрацію їх випуску. Емітент подає НКЦПФР звіт про підсумки випус­ку іпотечних облігацій не пізніше 30 днів після завершення роз­міщення іпотечних облігацій даного випуску відповідно до прос­пекту емісії та протоколу рішення. У разі відкритого (публічного) розміщення іпотечних облі­гацій не пізніше 15 днів, а в разі закритого (приватного) розмі­щення не пізніше 30 днів після закінчення погашення іпотечних облігацій емітент подає до НКЦПФР звіт про погашення іпотечних облігацій та документи для скасування реєстрації ви­пуску іпотечних облігацій, визначені п. 7.2 Положення від 11 квітня 2006 р. № 234.

Відповідно Закону «Про іпотечне креди­тування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпоте­чні сертифікати» від 19 червня 2003 р., іпотечний сертифікат – особливий вид цінного папера, забезпечений іпотечними активами або іпоте­ками. Емітентом іпотечних сертифікатів може бути фінансова уста­нова, яка від свого імені випускає такі сертифікати відповідно до цього Закону та зобов’язуєть­ся виконувати обов’язки, що випливають з інформації про їх випуск.

Номінальна вартість та строк обігу сертифікатів одного ви­пуску мають бути однаковими. Номінальна вартість може бути встановлена в національній валюті з урахуванням інфляційного застереження. Строк обігу сертифікатів одного випуску не може перевищувати строк існування іпотечних активів, які є забезпе­ченням цього випуску, та строку відчуження іпотечних активів.

Реквізити сертифіката: слова «іпотечний сертифікат» як складова частина його назви; повна назва й місцезнаходження емітента; вид сертифіката (іменний або на пред’явника); для іменних сертифікатів: назва і юридична адреса влас­ника для юридичних осіб або прізвище, ім’я, по батькові та но­мер і серія паспорта власника для фізичних осіб; номер та серія сертифіката; номінальна вартість сертифіката; строк обігу сертифіката, порядок та строк виплати пла­тежів; інформація про забезпечення даного випуску сертифіката; інформація про страхування власника сертифіката від ва­лютних та інших ризиків відповідно до Закону; підпис керівника емітента або уповноваженої на це особи емітента; скріплення печаткою (за її наявності).

Види іпотечних сертифікатів: а) сертифікати із фіксованою дохідністю; б) сертифікати участі.

Процедура емісії сертифікатів охоплює такі етапи: 1) одержання дозволу на здійснення емісії сертифікатів; 2) прийняття емітентом рішення про випуск сертифікатів; 3) формування або придбання іпотечних активів і підготов­ка інформації про випуск сертифікатів; 4) визначення фінансової установи, яка буде виконувати функції управителя; 5) визначення банків, які будуть виконувати функції керу­ючих іпотекою; 6) затвердження емітентом інформації про випуск сертифі­катів; 7) державна реєстрація інформації про випуск сертифікатів та випуску сертифікатів; 8) оформлення глобального сертифіката і передача його на зберігання до обраного емітентом депозитарію (для бездокументарної форми випуску); 9) оприлюднення інформації про випуск сертифікатів; 10) виготовлення бланків іпотечних сертифікатів (для до­кументарної форми); 11) розміщення сертифікатів; 12) реєстрація звіту про підсумки випуску сертифікатів; 13) оприлюднення звіту про підсумки випуску сертифікатів. Емітент може прийняти рішення про випуск сертифікатів після отримання дозволу на здійснення їх емісії.

Інформація про випуск сертифікатів та ви­пуск сертифікатів підлягають реєстрації в порядку, визначеному Положенням про порядок реєстрації випуску іпотечних сертифі­катів, що випускаються в бездокументарній формі, інформації про їх випуск та звіту про підсумки випуску іпотечних сертифікатів, затвердженим рішенням ДКЦПФР від 21 березня 2006 р. № 187. Емітент подає до НКЦПФР для реєстрації інформації про випуск іпотечних сертифікатів та випуску документи, визначені цим Положенням. Реєстрація випуску іпотечних сертифікатів та інформа­ції про їх випуск здійснюється протягом 30 календарних днів з дати подання заяви та всіх необхідних документів. Емітент сертифікатів зобов’язаний після реєстрації опри­люднити інформацію про випуск сертифікатів шляхом її розмі­щення у друкованих засобах масової інформації.

Випуск сертифікатів здійснюється з додержанням таких ви­мог: а) загальний розмір емісії не може перевищувати вартість іпо­течних активів; б) строк обігу сертифікатів не може перевищувати строк дії договорів про іпотечний кредит, реформованих в іпотечні акти­ви, які є забезпеченням випуску сертифікатів, строку існування іпотечних активів та строку відчуження іпотечних активів; в) загальна номінальна вартість сертифікатів, випущених емітентом, не може перевищувати 50-кратного розміру власно­го капіталу емітента; г) обсяг здійснюваного випуску сертифікатів має бути не менше суми, еквівалентної 100 тисячам євро за курсом НБУ на день прийняття рішення про випуск сертифікатів; д) ризики за усіма зобов’язаннями, які підлягають об’єднан­ню у консолідований іпотечний борг, застраховані відповідно до Закону «Про ... іпотечні сертифікати».

Порядок ведення та склад відомостей систематизованого пе­реліку зобов’язань, реформованих у консолідований іпотечний борг, та переліку іпотек, що становлять іпотечний пул, а також відомості щодо зобов’язань емітента за іпотечними сертифіка­тами, порядок подання такої інформації фінансовими установа­ми — емітентами сертифікатів визначається Поло­женням про порядок ведення реєстру забезпечення іпотечних сертифікатів та надання регулярної інформації, затвердженим рішенням ДКЦПФР від 4 жовтня 2005 р. № 509.

Обслуговування операцій та проведення розрахунків за опе­раціями з сертифікатами здійснюються відповідно до розпо­ряджень власника цих сертифікатів або внаслідок виконання безумовної операції з сертифікатами та на підставі наданих до­кументів, які є підтвердженням правомірності цих операцій.

Сертифікати є неподільними.

Емітент може прийняти рішення про емі­сію сертифікатів наступного випуску до закінчення строку обі­гу сертифікатів попереднього випуску.

Емісія сертифікатів здійснюється окремими випусками. За кожним випуском сертифікатів емітент має прийняти окреме рішення про випуск.

Рішенням про випуск сертифікатів може бути передбачений розподіл випуску на транші – частини одного випус­ку сертифікатів, розміщені в рамках обсягу даного випуску в будь-яку дату протягом періоду розміщення сертифікатів дано­го випуску, що не збігається з датою початку розміщення дано­го випуску.

Інформація про умови випуску іпотечних сертифікатів є публічною пропозицією щодо укладання договору управління іпотечними активами і повинна відповідати за змістом вимо­гам, визначеним Законом.

Емітент не пізніше 30 днів після завершення розміщення іпо­течних сертифікатів подає НКЦПФР разом із звітом про підсумки їх випуску (окремого тран­шу) документи, визначені Положенням від 21 березня 2006 р. № 187.

Не пізніше 10 днів з дати реєстрації звіту про підсумки ви­пуску іпотечних сертифікатів в НКЦПФР емітент має оприлюднити звіт про підсумки випуску іпотечних сертифіка­тів у друкованих засобах масової інформації, в яких було опуб­ліковано інформацію.

Первинний продаж сертифікатів емітент може здійснювати самостійно шляхом проведення відкритої підписки на сертифі­кати або через торговців цінними паперами, з якими емітент уклав договори. Сертифікати підлягають вільному обігу. Обслуговування вільного обігу сертифікатів, у тому числі де­позитарну діяльність щодо них, здійснює Націо­нальна депозитарна система. Оплата сертифікатів при їх розміщенні здійснюється тільки грошовими коштами.

Сертифікати можуть бути випущені в одній з таких форм: іменні сертифікати документарної форми випуску; іменні сертифікати бездокументарної форми випуску; сертифікати на пред’явника документарної форми випуску. Форма випуску сертифікатів установлюється рішенням про випуск сертифікатів. Сертифікати одного випуску мають одну форму випуску.

Розміщення іпотечних сертифікатів здійснюється шляхом відкритого продажу. Строк розміщення іпотечних сертифікатів з фіксованою доходністю не може перевищувати один рік з дати початку розміщення іпотечних сертифікатів. Строк розміщення сертифікатів участі або передбаченого умовами інформації про випуск іпотечних сертифікатів траншу випуску має бути не біль­шим ніж 30 днів. Обіг іпотечних сертифікатів дозволяється після реєстрації в НКЦПФР звіту про підсумки випуску іпотечних сертифікатів.

Сертифікати з фіксованою дохідністю – це сертифікати, які забезпечені іпотечними активами та посвідчують такі права власників: а) право на отримання номінальної вартості в передбачені умовами випуску сертифікатів терміни; б) право на отримання процентів за сертифікатами на умо­вах інформації про випуск сертифікатів; в) право на задоволення вимог – у разі невиконання емітен­том прийнятих на себе зобов’язань – з вартості іпотечних акти­вів, що є забезпеченням випуску сертифікатів з фіксованою дохідністю, переважно перед іншими кредиторами емітента.

Сертифікат участі є іменним цінним папером. Це сертифікати, які відповідно до Закону забезпечені іпотеками та посвідчують частку його власника у платежах за іпотечними активами. Власник сертифікатів участі має такі права: а) право на отримання частки у платежах за іпотечними ак­тивами відповідно до договору про придбання сертифікатів; б) право на задоволення вимог – у разі невиконання емітен­том взятих на себе зобов’язань – з вартості іпотечних активів, які перебувають у довірчій власності управителя.

Закон від 19 червня 2003 р. «Про фінансово-кредитні меха­нізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» ввів такий вид цінних паперів, як сертифікат ФОН (фонд операцій з нерухомістю) – цінний папір, що засвідчує право його власника на отримання доходу від інвестування в операції з нерухомістю. Сертифікат ФОН засвідчує право власника цього сертифіката на отримання частки чистих активів ФОН у гро­шовій формі після закінчення строку, на який був створений відповідний ФОН, та право вимагати дотримання обмежень прав довірчої власності управителем.

Емітентом сертифікатів ФОН може бути банк або інша фі­нансова установа, якщо вона відповідає вимогам, встановленим Нацкомфінпослуг, а також має дозвіл на здійснення емісії сертифікатів ФОН. Емісія та обіг сертифікатів ФОН регулюються Законом «Про фінансово-кредитні механізми...». Сертифікат ФОН надає кож­ному його власникові однакові права.

Процедура емісії сертифікатів ФОН включає такі етапи: одержання дозволу на право здійснення емісії сертифі­катів ФОН; прийняття емітентом рішення про випуск сертифікатів ФОН; підготовка інформації про випуск сертифікатів ФОН; державна реєстрація інформації про випуск сертифікатів ФОН та їх випуску; оформлення глобального сертифіката і передача його на зберігання до обраного емітентом депозитарію (для бездокументарної форми випуску); оприлюднення інформації про випуск сертифікатів ФОН; виготовлення бланків сертифікатів (для документарної форми випуску); розміщення сертифікатів ФОН; реєстрація звіту про підсумки випуску сертифікатів ФОН; оприлюднення звіту про підсумки випуску сертифікатів ФОН. Емітент може прийняти рішення про випуск сертифікатів ФОН після отримання дозволу на право здійснення емісії сер­тифікатів ФОН. Рішення про випуск сертифікатів ФОН приймає емітента та оформлює це рішення протоколом. Проспект емісії сертифікатів ФОН підлягає реєстрації у НКЦПФР.

Випуск сертифікатів ФОН може бути здійснений при вико­нанні таких вимог: а) загальна номінальна вартість сертифікатів ФОН, випу­щених емітентом, не може перевищувати 50-кратного розміру власного капіталу емітента; б) обсяг здійснюваного в рамках емісії випуску сертифікатів ФОН повинен бути в сумі, еквівалентній не менше ніж 100 ти­сячам євро за курсом НБУ на день прийняття рішення про емі­сію сертифікатів ФОН. Сертифікати ФОН є неподільними.

Умови зберігання, обліку та викупу сертифікатів ФОН ви­значає емітент при їх випуску в проспекті емісії сертифікатів. Первинний продаж сертифікатів ФОН емітент може здійснювати самостійно шляхом проведення відкритої підпис­ки або через торговців цінними паперами, з якими емітент уклав договори.

Сертифікати ФОН підлягають вільному обігу. Оплата сер­тифікатів при їх розміщенні здійснюється тільки грошо­вими коштами.

Сертифікати ФОН можуть бути випущені в одній з таких форм: іменні сертифікати ФОН документарної та бездокументарної форми випуску; сертифікати ФОН на пред’явника доку­ментарної форми випуску. Зберігання та обслуговування обігу сертифікатів ФОН, ви­пущених у бездокументарній формі, на рахунках у цінних па­перах, які належать власникам сертифікатів, здійснюють обрані ними зберігачі. Ведення реєстру та облік прав власності власників іменних сертифікатів ФОН у документарній формі здійснює емітент.

Дозвіл на право здійснення емісії сертифікатів ФОН емітен­там надається Нацкомфінпослуг у визна­ченому нею порядку. Державна реєстрація випусків сертифікатів ФОН здійсню­ється НКЦПФР.