Ипотека (залог недвижимости).

В соответствии со ст.2 Закона об ипотеке ипотека может быть установлена в обеспечение в том числе обязательства по кредитному договору . Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору, а также причитающихся ему процентов за пользование кредитом.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

в возмещение убытков и (или ) в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

По договору ипотеки может быть заложено недвижимое имущество. Указанное в п.1 ст.130 ГК РФ, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в ст.63 Закона об ипотеке;

предприятия. А также здания, сооружения и иное недвижимое имущество. Используемое в предпринимательской деятельности;

жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир. Состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

воздушные и морские суда, суда внутреннего плаванья и космические объекты.

Здания, в том числе жилые дома и иные строения, сооружения непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения ст.69 Закона об ипотеке.

Правила об ипотеке недвижимого имущества применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если законом или договором аренды не предусмотрено иное.

Правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской федерации».

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Предмет ипотеки определятся в договоре указанием его наименования, местонахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Должно быть указано право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Зарегистрировавшего это право залогодателя.

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды. Арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же . как если бы оно само являлось предметом ипотеки и должен быть указан срок аренды.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора. дата и место его заключения.

Договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Договор об ипотеке считается заключенным с момента его государственной регистрации. Особенности государственной регистрации ипотеки установлены гл.IV Закона об ипотеке.

При включении соглашения об ипотеке в кредитный договор в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.

Порядок обращения взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, установлен гл.IX Закона об ипотеке.

Как указано в п.8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005г. № 90, исполнение обязательств, вытекающих из двух и более кредитных договоров. Заключенных между одними и теми же должником и кредитором может обеспечено одним договором об ипотеке (например, здания). Если в последующем при уступке кредитором своих прав по одному из кредитных договоров третьему лицу с одновременной уступкой прав по договору об ипотеке стороны не определят очередность в которой ипотека обеспечивает исполнение должником перед ними. Применяются нормы ст.46 Закона об ипотеке (о предшествующей и последующей ипотеке).

Вырученная от реализации предмета потеки сумма подлежит распределению между кредиторами пропорционально размерам их требований, обеспеченных ипотекой.