5.5. Государственная регистрация договора ипотеки

Как мы уже говорили, договор ипотеки заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Выплачивать деньги продавцу до момента получения на руки документов, подтверждающих ваше право на квартиру, необязательно.

Поэтому как вариант можно рассматривать использование банковских ячеек: продавцу квартиры перед заключением договора купли-продажи квартиры необходимы гарантии того, что покупатель обладает необходимой суммой, но не только. Важно то, что имеющиеся у покупателя денежные средства будут выплачены именно ему, продавцу.

В то же время покупатель не может выплатить стоимости квартиры, не став ее собственником. А право собственности подтверждает свидетельство о праве собственности, выданное региональным Главным управлением Федеральной регистрационной службы.

Срок регистрации - месяц. Государственную пошлину традиционно оплачивает покупатель, т.е. опять вы.

В течение же всего периода, необходимого для проведения регистрационных действий, и нужна банковская ячейка, где лежат полученные в банке денежные средства.

Договор купли-продажи обычно подписывается сторонами после того, как деньги положены в эту ячейку.

Конечно, подготовка к регистрации и подбор необходимых документов - это заботы продавца. Но вам необходимо обратить внимание на следующее.

По гражданскому законодательству договор купли-продажи объекта недвижимости заключается в простой письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации, с момента которой и считается заключенным.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ, единственное доказательство существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

Но пожелание банка, высказанное в форме требования, состоит в том, что договор купли-продажи до подачи на государственную регистрацию необходимо нотариально удостоверить.

Согласно гражданскому законодательству нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях:

1) указанных в законе;

2) предусмотренных соглашением сторон, хотя по закону для сделок данного вида эта форма не требуется.

В нашем случае нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры, конечно, необязательно. Однако договор все-таки лучше нотариально удостоверить даже не столько по желанию сторон, сколько по желанию банка, который здесь стороной по сделке не выступает, но рискует принадлежащими ему денежными средствами, а поэтому стремится максимально обезопасить себя и свести к минимуму возможный риск.

Теперь ваши действия направлены на то, чтобы подготовиться к подаче необходимых документов на государственную регистрацию в орган, ее осуществляющий.

Для совершения сделки понадобятся:

1) копии паспортов продавцов квартиры;

2) правоустанавливающие документы на квартиру (договор приватизации, договор купли-продажи, свидетельство о государственной регистрации права, справка ЖСК и т.п.):

а) справка БТИ (форма N 11А);

б) справка об отсутствии задолженности по квартирной плате и коммунальным платежам (либо копии квитанций об оплате);

в) справка о регистрации (выписка из домовой книги) - срок действия 30 дней;

г) справка из налоговой инспекции об уплате налога на имущество по квартире и отсутствии задолженности - нужна, если продавец приобретал квартиру не в текущем календарном году;

д) выписка из Единого государственного реестра прав (о субъекте права, правоустанавливающих документах на жилое помещение, об отсутствии обременений);

е) возможно, в конкретном частном случае потребуются также и иные документы.

Перечень довольно большой. Но все эти документы в любом случае были бы нужны и при обычной покупке квартиры.

За государственную регистрацию взимается государственная пошлина в соответствии с Налоговым кодексом РФ.

За государственную регистрацию прав, ограничений (обременении) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества физические лица платят 500 руб.; за внесение изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним те же лица должны платить 100 руб., а за государственную регистрацию договора об ипотеке, включая внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке как обременении прав на недвижимое имущество - 500 руб.

Документ об уплате государственной пошлины предъявляется вместе с заявлением о государственной регистрации прав и документами о правах на недвижимое имущество.

Физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель физического лица, кроме того, нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия.

Заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию прав с их перечнем, а также с указанием даты и времени их представления с точностью до минуты.

Регистрационные действия начинаются с момента приема документов. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится в последовательности, определенной порядком приема документов. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия - наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав.

При купле-продаже жилого помещения совершаются два регистрационных действия:

1) регистрация сделки (договора) купли-продажи, причем договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации в соответствии со ст. 558 ГК РФ;

2) регистрация перехода права к покупателю; переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю также подлежит государственной регистрации согласно ст. 551 ГК РФ.

Условия договора купли-продажи определяются по усмотрению сторон, но некоторые из них являются существенными, и при их отсутствии договор может быть признан незаключенным, во избежание чего банк рекомендует обратиться к нотариусу.

В соответствии с ГК РФ в договоре купли-продажи указываются:

1) стороны договора. Если владелец права - физическое лицо, указываются фамилия, имя, отчество, дата рождения, удостоверяющий личность документ и его реквизиты, адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания. В отношении юридических лиц - полное наименование, индивидуальный номер налогоплательщика, дата и место государственной регистрации, номер документа, подтверждающего факт внесения записи о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц, адрес (место нахождения) постоянно действующего исполнительного органа юридического лица (в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа юридического лица - иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности);

2) предмет договора, в том числе данные, определяющие расположение жилого дома (части жилого дома) на соответствующем земельном участке, квартиры (части квартиры) в составе многоквартирного жилого дома. В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным;

3) цена жилого помещения, установленная соглашением сторон договора (допускается указание цены в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст. 317 ГК РФ), указание цены за единицу площади, в связи с чем цена жилого помещения определяется исходя из его площади (ст. 555 ГК РФ), а при продаже жилого помещения в кредит с условием о рассрочке платежа указываются цена, порядок, сроки и размеры платежей (ст. 489 ГК РФ). При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным;

4) перечень лиц, проживающих в жилом помещении, которые сохраняют право пользования им после его приобретения покупателем, если иное не установлено федеральным законом, с указанием их прав на пользование жилым помещением. Этот перечень - существенное условие договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают указанные лица.

Если договор купли-продажи заключен не собственником жилого помещения или не покупателем, то в таком договоре указываются основания, по которым определенное в договоре купли-продажи лицо (лица) действует от имени правообладателя (продавца) или покупателя.

Договор от имени указанных ниже лиц заключается (в том числе подписывается) родителями, усыновителями или опекунами, если собственником жилого помещения является:

1) несовершеннолетний, не достигший 14 лет, так как согласно ст. 28 ГК РФ за несовершеннолетних, не достигших указанного возраста (малолетних), сделки могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны;

2) недееспособный гражданин - по причине того, что в соответствии со ст. 29 ГК РФ от имени гражданина, признанного недееспособным, сделки совершает его опекун.

Если сторонами договора купли-продажи являются несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет или граждане, ограниченные в дееспособности на основании решения суда, такой договор продажи заключается (в том числе подписывается) ими самостоятельно. В отношении несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет действует норма ст. 26 ГК РФ, на основании которой несовершеннолетние в указанном возрасте совершают сделки с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя. Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем. Гражданин, который был ограничен судом в дееспособности в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством, и над которым было установлено попечительство, вправе самостоятельно совершать мелкие бытовые сделки. Совершать же другие сделки он может лишь с согласия попечителя, однако такой гражданин самостоятельно несет имущественную ответственность по совершенным сделкам и за причиненный им вред.

Полномочия законных представителей несовершеннолетних, ограниченно дееспособных лиц и недееспособных лиц подтверждаются соответствующими документами, в том числе свидетельством о рождении несовершеннолетнего, удостоверениями опекуна, попечителя, выданными органами опеки и попечительства.

Письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей на совершение договора купли-продажи несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет, письменное согласие попечителя на совершение договора купли-продажи ограниченным в дееспособности лицом может содержаться:

1) непосредственно в тексте договора купли-продажи (в этом случае согласие подтверждается личными подписями законных представителей);

2) в заявлениях, представленных в территориальный орган Службы законными представителями;

3) в иных документах, выражающих согласие, например в нотариально удостоверенном документе, содержащем такое согласие, представленном заявителем (продавцом или покупателем).

Получив зарегистрированный договор купли-продажи и свидетельство о собственности, оплатив продавцу стоимость квартиры, вы подписываете акт приема-передачи квартиры теперь уже с бывшими хозяевами (конечно, это можно сделать и до подачи документов на государственную регистрацию и получить до ее окончания право пользования квартирой, но поскольку вы не передали денежные средства продавцу, придется повременить и с пользованием) и сами, наконец, становитесь хозяином.

По истечении срока регистрации, если все прошло благополучно, вы получаете на руки не отказ в регистрации или уведомление о ее приостановке, а свидетельство о праве собственности. Но оно будет обременено залогом, то есть вы должны в качестве обеспечения кредита передать банку в залог принадлежащее вам право на жилое помещение.

Государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество.

К заявлению залогодателя или залогодержателя прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами.

На государственную регистрацию ипотеки в соответствии с п. 1 ст. 20, ст. ст. 16 и 17 Закона об ипотеке представляются:

1) заявление залогодателя или залогодержателя о регистрации ипотеки (в заявлении должны содержаться в том числе данные о залогодателе и залогодержателе, необходимые для заполнения соответствующих подразделов Единого государственного реестра прав, а также аналогичные данные о представителе залогодателя или залогодержателя);

2) подлинный платежный документ, подтверждающий внесение платы за государственную регистрацию ипотеки (который должен быть возвращен заявителю), и его копия (которая помещается в дело правоустанавливающих документов);

3) документ, удостоверяющий личность физического лица (для предъявления);

4) подлинники и копии плана жилого помещения, плана жилого помещения и земельного участка (для жилых домов), а также подлинники и копии документов, содержащих описание жилого помещения, являющегося предметом договора об ипотеке, удостоверенных органами (организациями), осуществляющими государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимости на территории регистрационного округа (п. 1 ст. 17 и п. 4 ст. 18 Закона об ипотеке, п. 23 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219);

5) подлинники договора ипотеки (в количестве, равном числу сторон сделки) и копия договора ипотеки (для приобщения к делу правоустанавливающих документов);

6) подлинники и копии документов, названных в договоре ипотеки в качестве приложений;

7) подлинник и копия закладной (если в договоре ипотеки указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной);

8) подлинники и копии документов, названных в закладной в качестве приложения;

9) кредитный или иной договор, исполнение которого обеспечивается ипотекой (подлинник и копия).

В случаях, предусмотренных законом, на регистрацию ипотеки представляются и иные документы (подлинники и копии), в том числе:

1) письменное согласие на ипотеку всех собственников жилого помещения, если оно выступает предметом договора ипотеки и находится в общей совместной собственности (п. 1 ст. 7 Закона об ипотеке);

2) нотариально удостоверенное согласие другого супруга на ипотеку жилого помещения, находящегося в совместной собственности супругов (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ от 29 декабря 1995 г. N 223-ФЗ);

3) разрешение органа опеки и попечительства, если предмет договора ипотеки - жилое помещение, находящееся в собственности несовершеннолетних (если залогодателем является несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет, представляется также письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей), ограниченно дееспособных (в этом случае также требуется представление письменного согласия попечителей) или недееспособных лиц, над которыми установлена опека (п. 5 ст. 74 Закона об ипотеке, п. 2 ст. 37 ГК РФ);

4) разрешение органа опеки и попечительства, если предмет договора ипотеки - жилое помещение, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи залогодателя (п. 3 ст. 6 Закона об ипотеке, п. 4 ст. 292 ГК РФ);

5) оформленная в установленном законом порядке доверенность на заключение договора ипотеки в случае подписания этого договора представителем юридического лица, не уполномоченным действовать от имени юридического лица без доверенности (ст. 185 ГК РФ);

6) прочие документы.

Государственная регистрация договора ипотеки жилого помещения является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав записи об ипотеке.