15. Казахстанская ипотечная компания

Мы в Казахстане продвигаем сразу две системы покупки жилья в кредит: ипотечную и систему жилищных сбережений. Это специфика нашей страны (больше нигде в СНГ такого пока нет), которая тоже сложилась исторически.

Первая попытка создать в Казахстане ипотечную систему была предпринята в 1992–1993 годах. Я тогда работал помощником вице‑президента Асанбаева, который курировал это направление и считал, что жилищное строительство может являться одним из локомотивов экономики (идея возникла на почве немецкого, в основном, опыта).

Программу долго обсуждали. Был издан соответствующий указ президента, выделены деньги. В 1993 году ипотечную программу запустили, но пошла она не очень успешно. Для того чтобы банки давали ипотечные кредиты, ставки по ним должны быть выше уровня инфляции. А инфляция в стране была тогда высокой даже сама по себе. Потом в 1995 году, когда я был заместителем председателя Национального банка, мы тоже обсуждали возможность запуска программы ипотечного кредитования путем создания государственной компании. Но тогда эта идея не нашла поддержки у правительства. Жандосов как председатель Национального банка тоже был против создания ипотечной компании за счет государственных средств.

Возможность для третьей попытки возникла в 2000 году: Национальный банк РК проводил текущие переговоры с Всемирным банком, и я сказал коллегам из ВБ, что в принципе у нас есть желание двигаться в сторону создания в Казахстане ипотечной системы.

Мы в Национальном банке в тот момент очередной раз анализировали работу европейских коммерческих банков, и анализ показал, что в Центральной Европе с опережением растут три сектора: ипотека, платежные карточки и private banking. Но private banking – сервис не для всех клиентов и, кроме того, он по определению не нуждается ни в каком стимулировании. Это такой вполне доходный и чисто коммерческий бизнес банков. О выпуске платежных карточек можно сказать примерно то же самое. А вот в отношении ипотеки наш анализ четко показывал: тут нужно определенное участие и/или содействие государства, хотя бы для создания системы рефинансирования.

Коллеги из ВБ нам сказали тогда, что тоже считают ипотеку сегментом, важным для национальной финансовой системы в целом. В общем, одобрили ход наших мыслей. И добавили, что перенимать соответствующий опыт все, как правило, ездят в США, потому что погостевать там по‑человечески приятно. Только вот с практическим применением американского ипотечного опыта, как правило, выходит незадача. Возможно, потому что эта модель чересчур специфическая, и переустановке в иной среде не подлежит. Но есть другая модель. Например, в Малайзии по ней работает компания «Кагамас бершад».

Малазийская система при ближайшем рассмотрении выглядит так. Компания «Кагамас бершад» работает на вторичном рынке. Ее акционерами являются ЦБ Малайзии и коммерческие банки, которые работают на первичном ипотечном рынке, то есть собственно выдают ипотечные кредиты.

Это фактически система рефинансирования вторичного рынка. И она почему выгодна? Потому что если банк выдает на первичном рынке ипотечный кредит, который является стандартным, то тут же продает этот кредит на вторичном рынке государственной ипотечной компании, тем самым возвращает свои деньги и может кредитовать дальше. При этом если на каком‑то этапе кредит становится нестандартным, то государственная ипотечная компания возвращает его банку, чтобы разрешением проблем он занимался сам. В Малайзии такая система работает давно, а вообще она внедрена в нескольких странах. Вскоре у меня случилась командировка в Сингапур, и оттуда я специально заехал в Куала‑Лумпур, чтобы познакомиться с малайской постановкой дел.

А о результатах рассказал президенту. Он одобрил идею, и Национальный банк создал Казахстанскую ипотечную компанию, КИК, которая существует по сей день. Первые несколько лет она была 100 %‑ной дочкой Национального банка. В 2004 году правительство эту компанию у НБК выкупило, сейчас она является государственной, ее владелец – министерство финансов. НБК на этой операции ничего не заработал. Несколько позже Национальный банк создал дополнительно фонд страхования ипотечных кредитов, который тоже работает до сих пор.

Вначале у нас была идея продать часть пакета Казахстанской ипотечной компании коммерческим банкам. Но банки тогда, в 2000–2001 годах, не сильно хотели заниматься ипотекой. Суть этого механизма состоит в том, что если кредитные учреждения хотят рефинансировать свои ипотечные кредиты, то сами кредиты не должны быть слишком дорогими, чтобы у их покупателя тоже появлялась маржа. А банки в то время не стремились кредитовать дешево. В 2002 году ипотечные кредиты выдавались на срок не более 3 лет и под ставки свыше 20 % в долларах.

Затем у НБК появилась мысль привлечь к участию в работе КИК Европейский банк развития и Международную финансовую корпорацию. Эти организации в принципе вроде были готовы к партнерству, но говорили, что НБК как регулятор недостаточно ограничивает банки, что маржу банков надо убрать. В общем, из этого сотрудничества ничего не получилось. Тем не менее дело пошло и без европейских партнеров, и за несколько лет мы добились потрясающих результатов. Объемы ипотечного кредитования в Казахстане сильно выросли, а условия выдачи улучшились. Перед кризисом 2007 года ипотечные кредиты выдавались на срок до 20 лет, и ставки по некоторым из них составляли порядка 10 % в тенге.

Для справки. По данным АФН, займы физическим лицам на покупку жилья увеличились за два года (с 1 января 2004 года по 1 января 2006 года) примерно в семь раз (с 37,7 млрд тенге до 275,3 млрд тенге соответственно). По состоянию на 1 января 2006 года сумма совокупных активов ипотечных организаций составляла 75,3 млрд тенге, совокупные обязательства достигли 62,0 млрд тенге, размер собственного капитала составил 13,3 млрд тенге.

Народный сберегательный банк Казахстана («Халык») занимает в этом бизнесе первое место в СНГ: в 2005 году объем выданных им ипотечных кредитов был больше, чем у Сбербанка России. А ведь население России по численности превышает наше примерно в десять раз.

То есть, как и многое иное в финансовой сфере Казахстана, создание ипотечной системы тоже было инициативой Национального банка. И я считаю эту инициативу успешной, хотя дело пошло не сразу. Кроме того, на нашу ситуацию дополнительно влияют еще два не совсем банковских фактора.

Во‑первых, наличие пенсионной системы, которое дает длинные деньги. Скажем, Народный сберегательный банк привлекает деньги инвесторов под выпуск 10‑летних облигаций, а затем этими деньгами финансирует ипотеку. Покупают наши бумаги в основном пенсионные фонды. (В последнее время еще инвестиционные паевые фонды.) Схема работает достаточно хорошо. Но только у нас. Потому что в России и других странах СНГ длинных денег нет: ими в основном располагают пенсионные фонды и страховые компании. (Это во всем мире, как правило, так.) Однако страхование жизни недоразвито на всем пространстве СНГ, в том числе у нас. А пенсионных денег нет нигде, кроме Казахстана. Активы наших НПФов на 1 января 2008 составляли 10 млрд долларов – для Казахстана это очень большая сумма.

Во‑вторых, в Казахстане внедрена (тоже благодаря президентской поддержке) внесудебная процедура реализации залога. Благодаря этому в ситуации, когда жилье является залогом по ипотечному кредиту, банк в случае чего может продать его без лишних проблем. Если все документы в порядке (присланы соответствующие уведомления, имеются все доказательства того, что квартира залоговая), а клиент не платит, то судебный исполнитель без всяких судебных заседаний опечатывает квартиру. И она продается с торгов. А в России это сделать трудно: процедуры в судах могут тянуться до года.

Поэтому в Казахстане ипотека развивается быстрее. Причем схема рефинансирования через КИК у нас не доминирует: идет рост собственных банковских программ. Стандартный ипотечный кредит (с которым работает государственная ипотечная компания) имеет свои особенности: заемщик, например, должен представлять банку справку о доходах для доказательства того, что на обслуживание кредита тратится не более 40 % совокупного дохода семьи. Но у многих людей, помимо официально подтверждаемых доходов, имеются также не декларируемые денежные поступления. Поэтому банки наряду со стандартными ипотечными программами реализуют и другие. Основой многих ипотечных схем является залог. Иногда депозиты.

Например, Народный сберегательный банк предлагает смешанный продукт «Ипотека лайт»: клиент кладет 15–20 % стоимости ипотечного кредита на наш депозит, после чего получает возможность взять (у нас же) собственно кредит на жилье. Если в дальнейшем заемщик не совершает надлежащие платежи, то банк просто списывает эти деньги с его депозита, и дело с концом. В последние годы такие программы в Народном банке составляют 80 % общего объема ипотечных кредитов, а 20 % финансируются через КИК. Можно, конечно, опираться на расчет будущих денежных потоков, но вполне имеет смысл упростить процедуру. Если залог более чем адекватен, зачем справка о доходах? Другие наши банки тоже разработали собственные схемы приобретения жилья в кредит. Но, как уже сказано, в Казахстане наряду с ипотечной схемой развивается также система жилищных строительных сбережений.

В чем состоит идея параллельного внедрения нескольких схем покупки жилья? Распределение доходов представляет собой пирамиду: наверху – самые богатые, и их мало; внизу – наименее обеспеченные, и этот слой достаточно широк. Самая «нижняя» группа населения не сможет воспользоваться ни одним способом приобретения жилья: у нее уровень доходов недостаточен. Теоретически для бедных нужно строить социальное жилье. Богатым людям в решении квартирного вопроса помогать не надо – они уже купили все что хотели, притом за наличные.

Ипотека – продукт для верхней части среднего класса (у нас это люди, имеющие доход не менее 1000 долларов на человека в месяц). Государство в этом сегменте должно обеспечить, во‑первых, законодательную базу, во‑вторых, возможность получить рефинансирование на вторичном рынке. Но в целом ипотека работает по рыночным схемам и рыночным ставкам. А для прочих слоев населения в Казахстане запустили систему жилищных сбережений.

Она тоже шла достаточно трудно. За основу мы взяли немецкую модель жилищно‑строительных сбережений (то, что в Германии называется Baussparkassen). Полагаю, это оптимальная схема финансирования жилья для людей, имеющих постоянную работу, но не накопивших сбережений. Суть модели проста: человек вначале накапливает в этой системе 50 % суммы стоимости квартиры. Минимум три года, под маленькие проценты. После чего оставшиеся 50 % он получает в виде банковского кредита: тоже, что существенно, под маленькие проценты. Деньги, полученные по этой схеме, можно расходовать на покупку, строительство или ремонт жилья – и только на эти цели. Кроме того, государство ежегодно платит участнику жилищностроительной системы премию из бюджета. (Премия дается при условии, что накопленная сумма превышает определенное пороговое значение.) Кредит по низкой ставке плюс премия – в итоге получается очень неплохая экономия.

По низким ставкам кредита ссудо‑строительная система работает потому, что она абсолютно автономна: первых клиентов кредитуют за счет тех, кто пришел потом. Поскольку сберегают все пользователи по низким ставкам, то получается, что сам институт привлекает финансовые ресурсы под 2,5–3,5 %, а кредитует под 6 %, и на этой марже может спокойно существовать. Сейчас эта система применяется в 15 странах, в том числе Чехии, Венгрии, Словакии, Румынии, Китае. В самой Германии она работает с 1928 года, ею пользовалось 55 % семей.

Когда я рассказал об этом президенту, он поддержал идею создания подобной системы у нас. Юристы Нацбанка подготовили соответствующий законопроект (на 97 % совпадающий с немецким). В конце 2000 года он был принят, хотя в парламенте особого энтузиазма по этому поводу не было. Дальше в соответствии с замыслом приступить к работе по ссудо‑сберегательной схеме должны были частные банки. Но так не получилось. Банки вначале говорили, что им нужно время на подготовку. Потом стали слышны речи о том, что они хотят работать не в одиночку, а вместе с западными банками. Рассматривался вариант совместной работы сначала с немцами, потом с австрийцами. В процессе подготовки к запуску на меня вышел крупнейший немецкий жилищно‑строительный банк «Швэбиш Халль». Немцы сказали нам, что в Восточной Европе схема жилищно‑строительных сбережений сейчас стала развиваться хорошими темпами. И если мы примем модель, сходную с немецкой, то они придут и запустят всю систему, поскольку у них имеется большой опыт подобного запуска и в самой Германии, и в Восточной Европе. Но кончилось тем, что никто из западных банков ни дочерних, ни совместных предприятий в Казахстане не открыл. Потом начались прочие ломки.

Основная проблема у нас состоит в чем? Люди хотят хорошо жить сегодня. И не желают ждать три года, пока закончится фаза накопления. Хотя плюсы сберегательной системы очевидны: пусть ты сначала сберегаешь под маленькую ставку, но зато ведь и кредит потом получаешь всего под 6 % годовых. Когда инфляция – 9 %. По этой причине в 2003 году с подачи Национального банка Казахстана и при поддержке президента государство создало государственный жилищно‑сберегательный банк. С тех пор мы сильно продвинулись. На 2006 год банк заключил 15 000 договоров жилищных сбережений. Казалось бы, достаточно много? Но в Чехии, где население – 10 миллионов человек, заключено около 5 миллионов договоров жилищных сбережений, то есть в систему вошел каждый второй гражданин страны; в Словакии с населением 2 миллиона – больше 2 миллионов таких договоров. Исходя из таких цифр, казахстанская система жилищно‑строительных сбережений тоже должна насчитывать несколько миллионов участников. Теоретически. Но на практике наш народ предпочитает брать ипотеку и затем сильно напрягаться с ее обслуживанием.

Однако сейчас первые три года существования жилищно‑сберегательной системы уже прошли. Ее участники начали получать дешевые (под те самые 6 %) кредиты на жилье. И люди, которые брали ипотечные займы под 13–14 %, я надеюсь, сильно задумаются над этими очевидными, сопоставимыми и достаточно понятными цифрами. Так что есть шанс, что система жилищных сбережений у нас начнет развиваться более активно. Правда, по ходу пьесы ее первоначальная идея сильно изменилась. Базовая немецкая схема жилищных сбережений основана на соотношении 50 к 50: участник накапливает 50 %, потом получает столько же в кредит. Наше правительство в 2004 году эту схему изменило: надо накопить 25 % от требуемой суммы, а 75 % участник получает в кредит. И поскольку кредитует государственный банк и вся схема поддерживается государством, то получается двойное субсидирование (премия из бюджета + дешевый кредит). Кроме того, понятно, что если участник накопил всего лишь 25 % требуемых средств, а 75 % получает из системы, то количество сберегающих участников все время должно быть в четыре раза больше количества кредитующихся. То есть получается чистой воды пирамида. Рано или поздно по ее обязательствам придется отвечать. И кто будет отвечать, достаточно очевидно, – разумеется, государство.

Я против этой схемы сильно возражал. Писал письма президенту. И объективно проиграл: система была изменена. Но наши люди настолько не хотят три года ждать возможности въехать в новое жилье, что не идут в систему жилищного сбережения даже при наличии субсидирования. Правда, правительство подходит к ситуации достаточно спокойно: там считают, что если участие граждан страны в системе жилищно‑строительных сбережений все‑таки станет по‑настоящему массовым, то схему можно будет снова поменять и вернуться к соотношению 50 на 50.

Первый в Казахстане жилищно‑сберегательный счет, кстати, открыл я – на своего сына Ярослава. С целью продемонстрировать веру в перспективы казахстанского жилищно‑строительного сбережения. Ну и чтобы у сына, когда вырастет, своя квартира была.