5.6. Дополнительные действия: страхование недвижимости,

жизни и временной потери трудоспособности

Согласно ст. 29 Закона об ипотеке вы как залогодатель имеете право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке, т.е. принадлежащей вам квартирой, в соответствии с его назначением. Иными словами, для проживания как самого залогодателя, так и членов его семьи. Условия договора об ипотеке, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.

Но вполне естественно, что указанные лица не должны допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом, при том, что залогодатель в большинстве случаев должен поддерживать жилье в исправном состоянии и нести расходы на содержание этого имущества до прекращения ипотеки.

Отсюда вытекают:

1) использование данных оценки для определения ухудшения состояния жилья (если таковое произойдет);

2) необходимость страхования.

Вопрос об оценке был рассмотрен ранее. Добавим только, что если у вас есть намерение самому выбрать страховщика, нотариуса или оценщика, нужно быть готовым к тому, что любой банк сотрудничает с несколькими оценочными, страховыми компаниями. И если это так, то у заемщика есть возможность такого выбора. Но если он намерен обратиться к третьей организации, пусть даже с соответствующими лицензиями, то сделать это он может только после дополнительного согласования с банком. Чаще всего банки относятся к этому отрицательно.

Остановимся на основных проблемах страхования заложенного жилья.

По закону страхование представляет собой отношения по защите интересов физических и юридических лиц (в настоящем случае - банков и иных кредитных организаций) при наступлении определенных страховых случаев (они будут рассмотрены ниже) за счет денежных фондов, формируемых страховщиками из уплаченных страховых премий (страховых взносов), а также за счет иных средств страховщиков.

Страхование заложенного имущества - одно из важных условий договора ипотеки. В соответствии со ст. 35 Закона об ипотеке при нарушении залогодателем обязанностей по страхованию заложенного имущества залогодержателю (банку) предоставлено право требовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а если подобное требование не будет удовлетворено, то залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество.

В соответствии с п. 2 ст. 947 ГК РФ при страховании имущества страховая сумма не должна превышать его действительной стоимости (страховую стоимость). Такая стоимость для имущества - его действительная (рыночная) стоимость в месте нахождения имущества в день заключения договора страхования. Как уже говорилось, рыночная стоимость определяется по отчету независимых оценщиков.

Однако Закон об ипотеке требует, чтобы страховая сумма была равна страховой стоимости имущества.

При выдаче ипотечного кредита и до подписания договора ипотеки все банки без исключения понуждают заемщика застраховать приобретаемую недвижимость. Если вам повезет, то вам понадобится оплатить страховку только на сумму выдаваемого кредита. Все расходы, связанные со страхованием, несете вы в качестве заемщика. Стоимость данного вида страховки составляет в среднем 0,9 - 1,5% суммы займа. Срок страховки - весь период ипотеки. Все это время вы будете платить страховые взносы. Расчет будет производиться ежегодно исходя из остатка по кредиту (по данным банка), т.е. каждый год размер страховых платежей будет стабильно сокращаться.

Вы в качестве залогодателя обязаны страховать за свой счет приобретенное за счет кредитных средств жилье в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства.

Страхование приобретаемой квартиры традиционно производится на случай ее повреждения в результате пожара, аварии водопроводных, отопительных и канализационных систем, взрыва газа, употребляемого для бытовых надобностей, и проникновения воды в результате проведения правомерных действий по ликвидации пожара.

Именно банк имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано. Иначе говоря, при наступлении страхового случая (пожар, наводнение, и т.д.) банк имеет право на получение вашего долга из страхового возмещения. Это требование подлежит удовлетворению преимущественно перед требованиями других кредиторов залогодателя и лиц, в чью пользу осуществлено страхование.

Такое страхование не единственное. Вы вправе застраховать риск своей ответственности перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита. А банк, скорее всего, будет настаивать и на данной страховке при подписании кредитного договора, так данный вид страхования дополнительно обеспечивает его интересы.

Договор страхования ответственности заемщика должен быть заключен только в пользу кредитора-залогодержателя (изначально - кредитной организации). Если же она уступает свои права третьему лицу, т.е. происходит переход прав кредитора в обязательстве, обеспеченном залогом недвижимого имущества, то права выгодоприобретателя по договору страхования также переходят к новому кредитору в полном объеме. Страховая сумма по договору страхования ответственности заемщика не должна превышать 20% стоимости заложенного имущества, т.е. законом определен тот максимальный размер, который будет требовать от вас банк. Страховая премия (те денежные средства, которые вы должны уплатить при страховании в страховой компании) будет уплачиваться вами единовременно в срок, установленный договором страхования. При отказе страхователя от договора страхования уплаченная страховщику страховая премия не подлежит возврату.

Обращаем внимание: когда страховая компания должна будет выплатить страховое возмещение банку, т.е. в какой момент наступит страховой случай? Им по договору страхования ответственности заемщика является факт предъявления к нему кредитором требования о погашении кредита при недостаточности у кредитора денежных средств, вырученных и распределенных согласно закону.

Кроме рассмотренных ранее случаев страхования, банк может выдвинуть требование страхования жизни и потери трудоспособности заемщика, так как заемщиком по кредитному договору (договору займа) выступает физическое лицо, которое в современном мире подвергается всевозможным опасностям. Такое страхование является личным. Страховыми случаями могут быть следующие события.

1. Смерть застрахованного лица (заемщика по кредитному договору или договору займа). При этом смерть застрахованного лица в период действия договора страхования не признается страховым случаем, если она наступила в результате:

а) совершения страхователем или застрахованным умышленных действий, повлекших наступление страхового случая;

б) самоубийства застрахованного, если к этому времени договор страхования действовал менее двух лет;

в) алкогольного, токсического или наркотического опьянения застрахованного.

2. Частичная или полная утрата трудоспособности застрахованного лица, связанная с причинением вреда жизни, здоровью граждан (страхование от несчастных случаев и болезней).

Могут предусматриваться и другие виды страхования.

При осуществлении личного страхования (как жизни, так и здоровья) страховая сумма устанавливается страховщиком по соглашению со страхователем.

Мы уже говорили применительно к банковскому кредиту о процедуре андеррайтинга. Страхованию конкретного физического лица предшествует подобный процесс: страховая компания должна реально оценить сложившуюся ситуацию и принять в результате на себя ответственность за возможные материальные убытки страхователя за определенное вознаграждение (страховую премию). Происходит оценка рисков потенциального страхователя, предлагаемых к страхованию, и принимается решение относительно условий, сроков страхования и др.

Фактически страховщиком решаются вопросы, выгодно ли и на каких условиях принимать данный конкретный риск на страхование.

Страхование вашей жизни и здоровья однозначно потребует временных затрат, а вот относительно затрат материальных вопрос будет решаться индивидуально в конкретном случае.

Это обусловлено тем, что ваши жизнь, здоровье, трудоспособность очень личные, на них оказывают влияние факторы, которые сложно оценить человеку со стороны, а в данной ситуации нужно не просто оценить, но и спрогнозировать развитие событий.

До того как будет заключен договор личного страхования, пройдут два этапа:

1) медицинский - для его проведения нужны ваши данные о состоянии здоровья на момент заключения договора страхования с учетом вероятной продолжительности жизни. Цель - выявить у вас какие-либо заболевания или предрасположенность к ним. И если они не подлежат страхованию, последствием станет отказ в личном страховании;

2) финансовый - определяется ваша финансовая возможность оплатить страхование.

При оформлении страховки жизни и здоровья страхователь должен обосновать требуемую страховую сумму. Нужно детально оценить все указанные факторы. Вы должны знать, какие факторы будет учитывать страховщик при оформлении вашей страховки в случае получения вами ипотечного кредита.

1. Возраст - по нему можно рассчитать предполагаемое число лет, на протяжении которых человек еще будет продолжать активную работу.

2. Профессия - исходя из нее рассчитывается предполагаемый размер его будущего дохода. Но при этом учитывается инфляция, возможность карьерного роста или, наоборот, понижения застрахованного в должности.

3. Доход - рассматривается в совокупности с первыми двумя. Стандартно учитывается доход за несколько последних лет.

Если речь идет о работающем мужчине 30 лет без хронических заболеваний, то расчет страховщика будет произведен достаточно легко. Но как быть с его женой-домохозяйкой? Оценить ее доход весьма непросто.

По мнению специалистов данной сферы, покрытие по полису страхования жизни домохозяйки обычно не превышает 50% дохода работающего супруга. Страховщикам также целесообразно применять различные ограничения на размер страховой суммы.

Таким образом, квартира должна быть застрахована по полной программе:

1) от рисков (пожар, залив, взрыв газа и т.д.) - можно застраховать после непосредственного приобретения жилья в собственность;

2) жизнь заемщика (смерть по любой причине, инвалидность с 1-й по 3-ю группу, риск временной утраты трудоспособности) - это страхование производится в день выдачи кредита;

3) от несчастного случая.

Конкретный перечень страхуемых рисков зависит от банковской программы кредитования. Что же касается срока, на который заключается договор страхования, то возможны следующие решения: поскольку ипотечное кредитование является долгосрочным, то и договор страхования составляется, как правило, на этот же срок в таких вариантах:

1) на весь срок выдачи кредита;

2) с условием ежегодного продления договора страхования. А уплата страхового взноса производится ежемесячно, ежеквартально и через полгода.

При этом, разумеется, учитываются требования банка.