6.1. Действия заемщика после покупки квартиры в кредит

После того как вы приобрели квартиру и заключили договор об ипотеке, вы имеете на руках следующие основные правоустанавливающие документы:

1) свидетельство, которое подтверждает ваше право собственности на приобретенную квартиру;

2) договор ипотеки, по которому приобретенная квартира находится в залоге у банка в качестве обеспечения его кредита, предоставленного вам для приобретения квартиры.

По этим документам вы должны выплачивать кредитной организации сумму кредита (частями согласно договору) и проценты.

По Закону об ипотеке вы как залогодатель сохраняете право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке, т.е. квартирой. Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением, а значит, вы можете спокойно проживать в ней. Поэтому в договор об ипотеке нельзя вносить условия, не допускающего использования вашего права. Условия, ограничивающие его, ничтожны.

Естественно, что при пользовании заложенным имуществом вы не должны допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом. При этом Закон об ипотеке допускает осуществление следующих действий.

Согласно ст. 43 названного Закона имущество, уже заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (в настоящем случае кредитного договора), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю, т.е. выделяется предшествующая ипотека (первоначальная, заключенная с банком) и последующая (здесь залогодержателем могут быть и первоначальный банк, и иное лицо, а должником - тот же заемщик или третье лицо). Обязательство, в обеспечение которого передается уже заложенное имущество, должно быть новым.

Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора.

Если предшествующий договор предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор, он должен быть заключен с соблюдением этих условий.

Если заемщик все-таки, несмотря на запрещение банка, которое содержалось в предшествующем договоре об ипотеке, заключил последующий договор об ипотеке, то этот новый договор может быть признан судом недействительным. Истцом в деле будет выступать залогодержатель по предшествующему договору. И это произойдет независимо от того, знал ли новый залогодержатель (по последующему договору) о таком запрещении или нет. Права банка (залогодержателя по предшествующему договору) будут, таким образом, восстановлены.

Второй вариант развития событий основан на том, что последующая ипотека не была запрещена, но были допущены некоторые иные нарушения в условиях последующего договора, например если последующий договор заключен с нарушением условий, предусмотренных для него предшествующим. Тогда требования залогодержателя по последующему договору удовлетворяются в той степени, в какой их удовлетворение возможно в соответствии с условиями предшествующего договора. Тем самым Закон пытается восстановить некоторое равновесие между интересами предшествующего и последующего залогодержателей.

Основное ограничение здесь состоит в том, что не допускается заключения последующего договора, предусматривающего составление и выдачу закладной.

В связи со сказанным залогодатель (заемщик по кредитному договору) обязан сообщать каждому последующему залогодержателю до заключения с ним договора о последующей ипотеке сведения обо всех уже существующих ипотеках данного имущества.

При невыполнении этой обязанности залогодержатель по последующему договору получает право потребовать расторжения договора и возмещения причиненных убытков, если не будет доказано, что он мог получить необходимые сведения о предшествующих ипотеках.

Возникает вопрос, каким же образом новый залогодержатель мог получить информацию, что имущество, под залог которого он намерен предоставить, например, какие-либо денежные средства, уже находится в залоге. На самом деле ответ прост: все сведения, которые содержатся в Едином государственном реестре, доступны, так как сама государственная регистрация ипотеки публична, т.е. любое лицо может сделать запрос, получить в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, сведения о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке того или иного соответствующего имущества, и заверенную выписку из регистрационной записи об ипотеке.

Таким образом, принимая имущество (объект недвижимости) под залог исполнения обязательства, кредитная организация должна, даже если заемщик клятвенно гарантирует, что оно передается в залог первый раз, сделать запрос и удостовериться, что эта готовящаяся сделка не станет последующей.

Исключение, конечно, составляют именно те случаи, когда новый залогодержатель осознанно идет на заключение этой сделки. В этом случае он должен незамедлительно уведомить об этом залогодержателей по предшествующим ипотекам и по их требованию сообщить им сведения о последующей.

Уже после того как заключен последующий договор, вносить изменение в предшествующий можно только лишь с согласия нового залогодержателя по последующему.

После того как был заключен новый последующий договор ипотеки, он подлежит государственной регистрации, а в нем делаются отметки обо всех регистрационных записях о предшествующих ипотеках того же имущества.

Теперь возникает вопрос о возможности удовлетворения требований залогодержателей по предшествующей и последующей ипотекам. Ведь получается, что имущество повторно заложено, заемщик обязательств не выполнил ни по одному из кредитных договоров. Что же делать всем залогодержателям (конечно, при условии, что эти новые договора заключены с соблюдением закона и тех условий, о которых говорилось ранее)?

Первичными являются требования предшествующего залогодержателя. И поэтому требования залогодержателя по последующему договору об ипотеке удовлетворяются из стоимости заложенного имущества с соблюдением требований о наличии у залогодержателя по предшествующему договору права преимущественного удовлетворения требований.

Если же заемщик не выполнил обязательства по обеим сделкам, а взыскание на заложенное имущество обращено по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, то одновременно с этим может быть потребовано досрочное исполнение обеспеченного ипотекой обязательства и обращено взыскание на это имущество и по требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой.

Если залогодержатель по предшествующему договору об ипотеке не воспользовался этим правом, имущество, на которое обращено взыскание по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, переходит к его приобретателю, обремененное предшествующей ипотекой.

Таким же образом нужно поступать в обратном случае, то есть в случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным уже предшествующей ипотекой, допускается одновременное обращение взыскания на это имущество и по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой.

Для того чтобы второй залогодержатель знал, что происходит обращение взыскания, Законом до обращения взыскания на имущество, залогом которого обеспечены требования по предшествующей и последующей ипотекам, на залогодержателя, намеренного предъявить свои требования к взысканию, возложена обязанность в письменной форме уведомить об этом другого залогодержателя.