6.4. Выплата кредита досрочно

Кредит можно вернуть досрочно. Или нужно. Возможны варианты.

Законом об ипотеке предусмотрено следующее.

1. Статья 12 Закона возлагает на заемщика (т.е. на вас) обязанность по предупреждению залогодержателя (банка) о правах третьих лиц на предмет ипотеки (т.е. если приобретаемая вами на заемные деньги квартира уже обременена правами залога, пожизненного пользования, аренды, сервитута и другими правами). Эта обязанность должна быть вами исполнена при заключении договора об ипотеке. Если вы в письменной форме не предупредили банк обо всех известных к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц, то банк вправе потребовать от вас досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке.

2. Не исключено, что имущество, являющееся предметом ипотеки (та же квартира), изымается у залогодателя (т.е. у вас) в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация). Согласно ст. 42 ипотека в этом случае в отношении этого имущества прекращается.

Банк как залогодержатель после вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе требовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой. Поэтому, когда возникает вопрос о страховании, некоторые банки требуют дополнительного страхования от подобных судебных решений.

3. Так как залогодатель может использовать заложенную квартиру по назначению, то он при этом должен стремиться к тому, чтобы состояние имущества не ухудшалось. Если же по обстоятельствам, за которые банк не отвечает, заложенное имущество утрачено или повреждено настолько, что вследствие этого обеспечение ипотекой обязательства существенно ухудшилось, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, в том числе за счет страхового возмещения. Эти последствия утраты или повреждения заложенного имущества предусмотрены ст. 36.

Перечисленные условия, которые являются основанием для требования банка досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, обоснованы теми или иными нарушениями со стороны заемщика.

Ряд норм Закона об ипотеке также предоставляет право банку сначала потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования - обращения взыскания на заложенное имущество, даже если обеспеченное ипотекой обязательство исполняется надлежащим образом. Так, ст. 50 содержит ряд отсылочных оснований (к ст. ст. 35, 39, 41) обращения взыскания на заложенное имущество в этих случаях.

1. Статья 35 содержит перечень прав залогодержателя при ненадлежащем обеспечении сохранности заложенного имущества. При грубом нарушении залогодателем правил пользования заложенным имуществом, правил содержания или ремонта заложенного имущества, обязанности принимать меры по сохранению данного имущества, если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, а также при нарушении обязанностей по страхованию заложенного имущества или при необоснованном отказе залогодержателю в проверке заложенного имущества залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.

Если в удовлетворении такого требования отказано либо оно не удовлетворено в предусмотренный договором срок, а если такой срок не предусмотрен, в течение одного месяца, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке.

2. В статье 39 содержатся последствия нарушения правил об отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке. Если вы решите продать или иным образом произвести отчуждение имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением условия Закона о предварительном согласовании с банком, залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:

а) признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения соответствующих мер;

б) досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

В последнем случае, если доказано, что приобретатель имущества, заложенного по договору об ипотеке, в момент его приобретения знал или должен был знать о том, что имущество отчуждается с нарушением Закона, такой приобретатель несет в пределах стоимости указанного имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по нему.

3. Статья 41 предусматривает последствия принудительного изъятия государством заложенного имущества. Если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается вследствие изъятия (выкупа) имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации и залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения.

Залогодержатель, интересы которого не могут быть в полной мере защищены правами, предусмотренными ст. 41, вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на имущество, предоставленное залогодателю взамен изъятого.

Если имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя государством в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения (конфискация), ипотека сохраняет силу при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу. Однако залогодержатель, интересы которого не могут быть в полной мере защищены применением этих правил, вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на конфискованное имущество.

Однако в ч. 2 ст. 354 ГК РФ содержится иное правило: если имущество, являющееся предметом залога, изымается у залогодателя в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения, залог в отношении этого имущества прекращается.

На проблему досрочного возврата кредита можно посмотреть с другой стороны. В законодательстве подробно расписаны те условия, при которых вы обязаны возвратить кредит досрочно. Но можете ли по своей инициативе возвратить полученный кредит банку и меньше ли будут при этом проценты? Ведь деньгами вы пользоваться прекращаете. Иначе говоря, право на досрочное исполнение обязательства, обеспеченного залогом, должно быть и у заемщика. И ныне большинство банков дает на это согласие.

Но в недавнем прошлом в подавляющем большинстве случаев за досрочное погашение кредита по инициативе заемщика в кредитный договор вносилось условие о том, что в этом случае заемщик оплачивает банку некоторую сумму в виде штрафа (обычно она указывалась в виде процентов от погашаемой суммы, и размер ее варьировался в пределах тех процентов, которые должен уплатить заемщик банку по договору ипотеки).

Поэтому вопрос о возможности досрочного погашения кредита нужно задавать специалисту банка до подписания договора, узнайте минимальную сумму, которую можно вернуть раньше положенного (обычно это 500 долл. США), а сам договор следует подписывать, предварительно прочитав и поняв его возможные последствия. Если банк все же настаивает на штрафе, попробуйте найти банк, где подобные штрафы не взимаются (конечно, если у вас есть возможность и намерение возвратить банку его деньги раньше срока и сэкономить на процентах).

Иначе говоря, за то, что вы вернете деньги досрочно, вы можете быть наказаны материально.

Причина понятна. Любой кредитный договор (в том числе об ипотеке), по которому заемщик оплачивает банку определенную сумму за пользование его денежными средствами, - фактически основной источник доходов банка. Давая деньги взаймы, банк рассчитывает получить прибыль. Поэтому досрочный возврат кредита наносит банку убытки. Ему нужно искать нового заемщика, проходить всю процедуру заново. А это занимает немалое время, когда деньги не работают. Поэтому, естественно, такие действия заемщика многими банками не приветствуются.

Ныне, чтобы избежать значительных расходов сразу после заключения договора ипотеки, кредитные организации устанавливают мораторий на досрочное погашение - такой период начиная с момента подписания договора, в течение которого заемщик не может полностью и досрочно погасить ссуду.

Кроме того, нужно обратить внимание на положения ст. 45 Закона РФ от 29 мая 1992 г. N 2872-1 "О залоге" (не путать с Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке(залоге недвижимости)"). Согласно содержащейся здесь норме залогодатель вправе в любое время досрочно исполнить обеспеченное ипотекой обязательство в полном объеме, если договор об ипотеке исключает возможность последующего залога того же предмета ипотеки. Правда, этот Закон действует с некоторыми ограничениями, установленными в связи с вступлением в силу ГК РФ: указанная норма действует в части, не противоречащей ему. Ограничение установлено в самой статье. В вашем договоре об ипотеке должна быть исключена даже сама возможность последующего залога того же предмета ипотеки, тогда вы вправе требовать от банка предоставления возможности исполнить обязательства по кредитному договору досрочно.

Но, оговаривая с представителем банка условия договора, учтите, что споров с кредитной организацией по этому поводу не будет: ведение переговоров на ваших условиях по поводу формулировок и конкретных положений просто невозможно: либо вы заключаете договор об ипотеке, который подготовлен банком, либо вам откажут в предоставлении кредита.