7.3. Исполнение федеральной программы

в субъектах Российской Федерации

По мнению Владимира Пономарева, председателя Совета Национальной ассоциации участников ипотечного рынка, многие регионы как помогали населению получать квартиры, предоставляя адресные жилищные субсидии, так и продолжат помогать. В прошлом году средства, выделенные из федерального и местного бюджетов на эти цели, позволили улучшить жилищные условия 50 тыс. семей. Сейчас объем адресных жилищных субсидий целиком зависит от возможностей местного бюджета. Хотя если мы запишем в законодательстве большое количество субсидий, а бюджеты не смогут их выплатить, то возрастет социальная напряженность.

В Москве власти предлагают внедрить в качестве одного из вариантов (тем, кому надоело ждать в очереди) схему социального ипотечного кредитования. Москвичи-очередники смогут приобретать квартиры в 2 - 2,5 раза ниже их рыночной стоимости и по льготной процентной ставке. Стоимость жилья по программе социального ипотечного кредитования определяется затратами города на строительство. Цены рассчитываются по специальной методике, утвержденной столичным правительством. В настоящее время, по данным отдела мониторинга жилья Департамента жилищной политики и жилищного фонда столицы (ДЖПиЖФ), цена квадратного метра составляет примерно 870 долл. США, тогда как средняя рыночная стоимость квадратного метра площади в столице уже превышает 2000 долларов.

Участвовать в программе такого социального ипотечного кредитования могут москвичи, которые встали в очередь до 1 марта 2005 г.

Еще одно условие состоит в том, чтобы стаж на последнем месте работы не был меньше полугода, а возраст заемщика должен быть таким, чтобы он успел полностью расплатиться до ухода на пенсию. Заемщики с "серой" зарплатой также могут рассчитывать на получение кредита. Их доходы рассматриваются индивидуально, однако постоянное трудоустройство и наличие справки по форме N 2-НДФЛ обязательно.

Реальный доход банк проверяет путем собственных исследований, оценивая компанию, где работает потенциальный клиент, и то, на какой уровень зарплаты он может рассчитывать. Все оценивается персонально, в зависимости от того, какими документами человек может подтвердить свою платежеспособность: наличие машины, второй квартиры или какие-либо другие признаки благополучия, которые тоже принимаются в расчет.

Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в регионах страны представлено следующими данными.

В апреле 2004 г. в Пензе ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (АИЖК) подписало соглашение о сотрудничестве в области ипотечного жилищного кредитования с правительством Пензенской области и региональным оператором ОАО "Агентство ипотечного жилищного кредитования Пензенской области". Последнее означает фактическое начало работы по выдаче и рефинансированию ипотечных кредитов на всей территории области. До этого работа по выдаче ипотечных кредитов по стандартам агентства велась только в г. Заречном. Для ускорения интеграции Пензенской области в федеральную систему ипотечного жилищного кредитования специалисты АИЖК на начальном этапе становления системы в регионе будут оказывать методическую помощь в оформлении первых кредитов и закладных. Практическая деятельность по выдаче и рефинансированию ипотечных кредитов по единым стандартам агентства осуществляется уже в 44 регионах.

Тогда же, в апреле 2004 г., в Новосибирской области был утвержден порядок предоставления государственной поддержки гражданам при кредитовании на приобретение или строительство жилья. Соответствующее постановление было подписано губернатором области. Государственная поддержка оказывается в виде субсидии на погашение части процентной ставки по целевому ипотечному кредиту (не более 2/3 суммы фактически уплаченных процентов) либо субсидии на частичную оплату взноса при ипотечном жилищном кредитовании (не более 10% суммы кредита). Тот или иной вид государственной поддержки предоставляется гражданину единожды при условии, что он привлекает средства банка, заключившего соответствующее соглашение с администрацией области. Поддержка предоставляется следующим категориям граждан, постоянно проживающих на территории Новосибирской области: работникам бюджетной сферы и сельского хозяйства; одному из супругов в молодой семье; матери или отцу в молодой семье, являющейся неполной; молодым специалистам; работникам культуры, науки и спорта; работникам средств массовой информации; государственным и муниципальным служащим. Работникам предприятий, акционерных обществ и иных коммерческих организаций государственная поддержка предоставляется по соглашению заинтересованных сторон при условии долевого финансирования этими организациями не менее 1/3 процентной ставки банка по кредиту. Субсидия предоставляется на срок действия кредитного договора, но не более чем на пять лет. Однако срок предоставления государственной поддержки не должен выходить за пределы трудоспособного возраста гражданина. Размер кредита при предоставлении государственной поддержки не может превышать 120 тыс. руб. для сельских поселений; 240 тыс. руб. - для городских поселений (городов или поселков городского типа), районных центров; 360 тыс. руб. - для Новосибирска. В Новосибирской области планируется выдать жилищные кредиты на сумму около 1 млрд. руб.

В июне 2004 г. ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (АИЖК), правительство Ханты-Мансийского автономного округа - Югра и окружной фонд развития жилищного строительства "Жилище" подписали соглашение о сотрудничестве в области ипотечного жилищного кредитования, которое будет способствовать массовой выдаче и рефинансированию ипотечных кредитов в Ханты-Мансийском автономном округе - Югре. Для ускорения интеграции этого региона РФ в федеральную систему ипотечного жилищного кредитования специалисты АИЖК на начальном этапе становления системы окажут методическую помощь в оформлении первых кредитов и закладных.

В январе 2005 г. губернатор Челябинской области принял решение увеличить уставный капитал ОАО "Южно-Уральское агентство ипотечного жилищного кредитования" в 2005 г. с 200 млн. руб. до 1 млрд. руб. По ипотечной программе в области была построена 1000 квартир. В 2005 г. поставлена задача построить по ипотечной схеме 10000 квартир. В 2004 г. объемы строительства жилья в Челябинской области возросли по сравнению с 2003 г. на 5% - до 800000 кв. м, при этом в ближайшие 3 - 4 года Челябинская область должна увеличить объемы строительства до 1,5 - 1,6 млн. кв. м в год. В 2004 г. агентство выдало более 1 тыс. кредитов на приобретение жилья. Банками - партнерами АИЖК в Челябинской области являются ОАО "Челиндбанк", ОАО "Челябинвестбанк", Челябинский филиал Тверьуниверсалбанка и Челябинский филиал банка "Уралсиб".

В январе 2005 г. было принято решение, что предприятия Татарстана в 2005 г. будут продолжать практику добровольных отчислений в Государственный внебюджетный жилищный фонд при Президенте республики (ГВЖФ); доходы которого запланированы в объеме 3 млрд. руб. Завершена действовавшая с 1996 г. республиканская программа ликвидации ветхого жилья. Источниками финансирования программы стали целевой налог в размере 1% объема реализации предприятий, отчисления в размере 15 руб. с каждой добытой тонны нефти. На эти цели были направлены 50% платежей за наем жилых помещений. Всего за истекший период в фонд было собрано 20,576 млрд. руб. В финансировании программы принимали участие более 35000 организаций. Инвестиции в жилищное строительство составили 18,819 млрд. руб., построено 1763 жилых дома общей площадью 2671700 кв. м. Из ветхого жилья в новые квартиры на бесплатной основе переселено 48576 семей. Благодаря программе в республике сохранен строительный комплекс, в котором работают около 100 тыс. человек, или 7,5% занятого населения, и который обеспечивает 5,4% всех налоговых поступлений Татарстана. С 2005 г. в республике действует законодательно утвержденная Программа дальнейшего развития жилищного строительства и социальной ипотеки. Основным ее исполнителем и генеральным заказчиком вновь определен указанный Фонд. В нем сконцентрированы основные источники финансирования жилищного строительства, осуществляемого с государственной поддержкой для малообеспеченных категорий населения, в частности работников бюджетной сферы и молодых семей. Предлагаемая ипотечная схема будет обходиться для получателей квартир на 30% дешевле, чем классическая ипотека. Квартиры будут предоставляться в рассрочку на 28,5 лет под 7% годовых.

В рамках ипотечного кредитования в г. Омске банки Омской области в первом полугодии выдали 500 ипотечных кредитов на 300 млн. руб. по сравнению со 103 млн. руб. за пять месяцев 2004 г. Процентная ставка по ипотечным кредитам в области составляет 10% годовых, в то время как на федеральном уровне она снижена с 15 до 14%. Администрация области планирует в дальнейшем уменьшить ставку по ипотечным кредитам и довести ее до 8%. За счет всех источников финансирования в январе-июне 2005 г. введено 305300 кв. м жилья (при плане на год 750000 кв. м), что превысило данный показатель за январь-июнь 2004 г. в 1,8 раза. Количество индивидуальных жилых домов увеличилось в 2,2 раза и составило 93300 тыс. кв. м. В 2003 г. омскими банками было выдано кредитов на приобретение и строительство жилья на сумму 107 млн. руб., за 5 месяцев текущего года - уже 103 млн. руб. Семь омских банков либо имеют собственную программу развития ипотечного кредитования, либо участвуют в программах областного или федерального уровня. Ряд банков, работающих в Омском регионе (такие, как Сбербанк России, банк Сибирское ОВК, Газпромбанк, Внешторгбанк), имеют разработанные жилищные программы развития ипотечного кредитования за счет собственных средств. Объем жилищного строительства на территории Омской области в 2004 г. возрос до 520400 кв. м (рост к уровню 2003 г. составил 63,5%). В 2005 г. намечено построить не менее 750000 кв. м, а к 2007 г. предполагается выйти на ежегодный уровень в 1 млн. кв. м жилья.

В марте 2005 г. в Улан-Удэ ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (АИЖК) подписало трехстороннее соглашение с администрацией Агинского Бурятского автономного округа по развитию системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования. Подписание соглашения означает фактическое начало работы по выдаче и рефинансированию ипотечных кредитов на территории округа. Интеграция в федеральную систему ипотечного жилищного кредитования позволит значительно облегчить решение жилищной проблемы в регионе.

В настоящее время в федеральную систему ипотечного жилищного кредитования входит 72 субъекта РФ.

А в августе 2005 г. в Хабаровске ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (АИЖК) подписало с Правительством Хабаровского края соглашение о сотрудничестве по развитию системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, что означает фактическое начало работы по выдаче и рефинансированию ипотечных кредитов на территории края. Ипотечные кредиты будет предоставлять ОАО "Хабаровское краевое ипотечное агентство". Активную деятельность по выдаче ипотечных кредитов населению по стандартам АИЖК планируется начать в следующем году.

В настоящее время в федеральной системе ипотечного жилищного кредитования участвуют 69 субъектов РФ. С начала выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов по единым стандартам АИЖК было выделено 11452 кредита на 4,293 млрд. руб.

Иркутское региональное ипотечное агентство предоставляет займы на 10 лет под 10% годовых в рублях. Это очень привлекательные условия даже с учетом того, что рубль привязан к доллару по курсу Банка России. Для сравнения: в Новосибирске региональный ипотечный оператор выдает кредиты под 15% годовых.

Первоначальный взнос составляет около 30% от стоимости жилья, кредит предоставляется, соответственно, на недостающую сумму - до 70% стоимости жилья.

Конечно, к доходу предъявляются требования, но они являются стандартными и обычными: ежемесячный платеж по кредиту не должен превышать 30% от совокупного (чистого) дохода заемщика.

Подводя итоги работы Агентства, нужно обратить внимание на следующие цифры: в результате двухгодичной деятельности Агентства было выдано займов на общую сумму 23,2 млн. руб. За время существования Агентства в него обратились 7000 человек, 1400 из них заполнили анкеты, изъявив желание взять ипотечный заем. Но сейчас, по словам сотрудника информационно-аналитического отдела ИРИА, деятельность агентства сведена до минимума, а в процессе оформления находится всего 13 закладных. "Главная задача сегодняшнего дня - поиск инвестора и привлечение частных финансовых ресурсов в область жилищного кредитования, - констатирует Иван Бирюков. - Сегодня первым и единственным инвестором Агентства выступает областная администрация". По подсчетам специалистов, к потенциальным заемщикам ипотечного кредита можно отнести не менее 20% населения Иркутской области, а общая потребность населения в ипотечных кредитах измеряется суммой в 10,6 млн. долл. США.

Вместе с тем развитие ипотеки сдерживает не только недостаток кредитных ресурсов. Как полагает Виктор Мартынихин, доцент кафедры экономики и государственного управления Байкальского государственного университета экономики и права, сегодняшние условия выдачи ипотечного кредита, по сути, сужают круг заемщиков до тех людей, материальное положение которых позволяет им покупать жилье и без кредита. В то же время, по словам специалиста, на Западе ипотека рассчитана как раз на тот круг людей, которые не могут позволить себе крупной покупки.

В некоторых странах ипотека поддерживается государством, здесь низкий процент (1,6), рассрочка платежа на 50 лет, возможность погашения остатка государством в случае смерти плательщика (в нашей стране наследник, если он не отказывается от наследства, должен продолжать выплаты).

Перечень всех произведенных действий по внедрению в России ипотечного кредитования и социального кредитования, в частности в регионах, можно продолжать, но суть ясна: ипотечное кредитование продолжает развиваться несмотря на наличие противников его внедрения.