2.2. Жилищные накопительные кооперативы

Если вы хотите переехать быстрее, сэкономить средства, но при этом хотите избежать трудоемкого процесса сбора многочисленных документов, необходимых для получения ипотечного кредита, вам может подойти второй из предложенных нами вариантов.

Для этого вам необходимо будет стать участником жилищного накопительного кооператива.

Участники жилищного накопительного кооператива объединяют свои средства, чтобы решать жилищные проблемы членов кооператива по очереди. Средства третьих лиц (инвесторов) для строительства дома или приобретения жилья на вторичном рынке недвижимости не привлекаются, поэтому кооператив может собирать деньги с пайщиков, еще не имея ни всех необходимых для строительства документов, ни конкретных вариантов жилья для его покупки.

Более того, жилищному накопительному кооперативу строить новый дом вовсе необязательно, в первую очередь его деятельность направлена на приобретение квартир для пайщиков в уже построенных домах.

Однако если участниками кооператива решено начать строительство нового дома, то на подобный проект может быть направлено не более 20% имеющихся у жилищного накопительного кооператива средств. Этот размер зафиксирован Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах". Этим же Законом регулируется деятельность указанных юридических лиц.

Таким образом, жилищные накопительные кооперативы в процессе своей деятельности привлекают и используют денежные средства граждан (членов этих кооперативов) на приобретение или строительство жилых помещений с целью дальнейшей передачи этих помещений сначала в пользование указанным лицам, а после внесения ими паевых взносов в полном размере - в их собственность.

Данный вид кооперативов создается по инициативе не менее чем пятидесяти человек и не более чем пяти тысяч человек. Так как жилищный накопительный кооператив - юридическое лицо, то его государственная регистрация осуществляется в порядке, определенном Федеральным законом от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей".

Фактически данный вид кооперативов осуществляет деятельность по привлечению денежных средств граждан и дальнейшему использованию их на приобретение жилых помещений. Поэтому кооператив вправе:

1) привлекать и использовать денежные средства граждан на приобретение жилых помещений;

2) вкладывать имеющиеся у него денежные средства в строительство жилых помещений, в том числе в многоквартирных домах, а также участвовать в строительстве жилых помещений в качестве застройщика или участника долевого строительства. Но стоимость приобретения прав на строящиеся в порядке долевого участия жилые помещения и стоимость строящихся кооперативом жилых помещений, как уже сказано ранее, ограничена Законом и не должна превышать двадцати процентов стоимости имущества кооператива;

3) приобретать жилые помещения;

4) привлекать заемные денежные средства.

Членом жилищного накопительного кооператива (по общегражданским нормам) может быть гражданин, достигший возраста 16 лет.

Прием гражданина в члены кооператива осуществляется на основании его заявления в письменной форме. Членство в кооперативе возникает после внесения соответствующих сведений о гражданине, подавшем заявление о приеме в члены кооператива, в Единый государственный реестр юридических лиц, со дня внесения гражданином вступительного членского взноса и первого платежа в счет паевого взноса. Основание для внесения сведений о гражданине, подавшем заявление о приеме в члены кооператива, в Единый государственный реестр юридических лиц - решение уполномоченного уставом кооператива органа кооператива.

Когда член кооператива подает соответствующее заявление и вносит вступительный членский взнос, а затем осуществляет первый платеж в виде части предусмотренных договором денежных средств (в процентном соотношении, предусмотренном договором), кооператив не кинется сразу подыскивать ему подходящую жилплощадь. Скорее всего, эти деньги пойдут на оплату жилья того члена кооператива, который внес денежные средства ранее и в большем размере. Но чисто теоретически это не должно пугать нового участника кооператива: ведь настанет момент, когда и он оплатит соответствующую площадь, а кооператив приобретет ему нужную квартиру (параметры, характеристика, площадь, район должны оговариваться при подаче заявления о вступлении в члены кооператива).

Таким образом, в качестве члена жилищного накопительного кооператива вы должны сначала накопить минимальную часть взноса (чаще всего не менее 30% стоимости жилья, а если быть точнее, должно быть внесено не менее 30% размера паевого взноса члена кооператива). Кооператив может добавить к этой сумме не больше, чем вы внесли, поэтому можно воспользоваться следующей наиболее распространенной схемой: вы накапливаете 50% средств, после чего кооператив добавляет к этой сумме еще пятьдесят процентов и покупает вам квартиру. Такой вариант представляется достаточно дорогостоящим. Можно воспользоваться другим: вы вносите свои 30% от стоимости квартиры, кооператив добавляет еще столько же из собственных средств, а на остальные 40% берет для вас банковский кредит и на полученные средства покупает вам квартиру. Вы вместе с семьей можете сразу в нее заселиться, но, пока полностью не рассчитаетесь с кооперативом, квартира будет находиться в его собственности. Срок погашения предоставленного кредита обычно составляет от трех до пяти лет, кредитная ставка - 5 - 6 процентов годовых. Но, внимание, право собственности на нее перейдет к члену кооператива только после того, как им будет оплачен паевой взнос в полном размере. При этом часто кооператив оставляет за собой право на одностороннее изменение стоимости 1 кв. м общей площади.

Таким образом, после внесения членом кооператива части паевого взноса, определенной в соответствии с выбранной им формой участия в деятельности кооператива, при условии соблюдения членом кооператива предусмотренных такой формой участия сроков и периодичности внесения соответствующих платежей (например, членских взносов) кооператив в порядке очередности обязан:

1) приобрести жилое помещение, соответствующее требованиям, указанным в заявлении члена кооператива;

2) приобрести право на строящееся жилое помещение или построить жилое помещение, соответствующее требованиям, указанным в заявлении члена кооператива.

Передача кооперативом жилого помещения в пользование его члену осуществляется непосредственно после приобретения кооперативом права собственности на это жилое помещение.

Член кооператива или другие лица, имеющие право на пай, внесшие в полном размере паевой взнос за жилое помещение, переданное кооперативом в пользование члену кооператива, приобретают право собственности на это жилое помещение. Кооператив обязан передать члену кооператива или другим лицам, имеющим право на пай, указанное жилое помещение свободным от каких-либо обязательств.

На приобретение или строительство кооперативом жилых помещений кооператив вправе использовать:

1) паевые и иные взносы членов кооператива, за исключением вступительных членских взносов и членских взносов. Паевые взносы - денежные средства, которые вносятся членом кооператива в порядке и в сроки, предусмотренные формой участия члена кооператива в деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений, должны компенсировать затраты кооператива на осуществление деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений. Вступительный членский взнос - денежные средства, единовременно внесенные гражданином для покрытия расходов на образование кооператива и прием гражданина в члены кооператива. Членский взнос - денежные средства, периодически вносимые членом кооператива на покрытие расходов, связанных с осуществлением кооперативом предусмотренной его уставом деятельности, за исключением деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений. Членские взносы вносятся членами кооператива ежемесячно, если уставом кооператива не предусмотрен иной порядок внесения таких взносов. Вступительные членские взносы и членские взносы не подлежат возврату при прекращении членства в кооперативе, если иное не предусмотрено уставом кооператива;

2) субсидии и субвенции;

3) кредиты и займы, получаемые кооперативом, - при недостатке средств на приобретение или строительство жилого помещения для члена кооператива кооперативом могут привлекаться также заемные средства, размер которых не может превышать 70% размера паевого взноса члена кооператива. При этом общая величина заемных средств, привлекаемых кооперативом, не должна превышать 40% стоимости имущества кооператива.

4) средства от реализации или использования жилых помещений, находящихся в собственности кооператива;

5) добровольные пожертвования и иные не запрещенные законом источники.

Право члена кооператива на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения возникает после выполнения членом кооператива условий внесения части паевого взноса, определенной в соответствии с выбранной формой участия в деятельности кооператива. Эти условия представляют собой основную проблему жилищных накопительных кооперативов.

Ведение кооперативом бухгалтерского учета и бухгалтерская (финансовая) отчетность кооператива подлежат обязательной ежегодной проверке аудиторской организацией (аудитором).

Кооператив не вправе осуществлять следующие действия (так как это противоречит целям создания данного вида кооператива):

1) выдавать займы физическим или юридическим лицам;

2) дарить жилые помещения;

3) передавать жилые помещения в безвозмездное пользование;

4) выступать поручителем своих членов и третьих лиц, а также каким-либо иным способом обеспечивать исполнение обязательств указанными лицами;

5) вносить свое имущество в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных товариществ и обществ, паевой фонд производственных кооперативов и иным способом участвовать своим имуществом в формировании имущества юридических лиц.

Право на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для передачи его в пользование члену кооператива возникает у члена кооператива после внесения им части паевого взноса в размере, который составляет не менее тридцати процентов от размера всего паевого взноса (ст. 47 Федерального закона "О жилищных накопительных кооперативах").

Минимальный срок внесения членом кооператива этой части паевого взноса, т.е. срок, в течение которого вы в качестве члена кооператива должны внести свои 30%, должен быть определен уставом кооператива. При этом указанный минимальный срок не может быть менее двух лет при условии, что кооператив действует как минимум второй год. Как видим, свои 30% вы должны внести в течение двухлетнего периода с момента вступления в кооператив.

Срок внесения оставшейся части паевого взноса (70% как максимум) не должен превышать более чем в полтора раза срок внесения членом кооператива первой части взноса, которая составляет в нашем случае 30% паевого взноса, при условии соблюдения кооперативом установленных нормативов оценки финансовой устойчивости его деятельности.

Кроме того, на правоотношения юридического лица (а именно таковы жилищные накопительные кооперативы), связанные с членством, не распространяются нормы законодательства о защите прав потребителей. Поэтому нет гарантий, что финансовые вложения членов кооперативов надлежащим образом защищены от противоправных действий со стороны лиц, которым переданы денежные средства.

Вместе с тем жилищные кооперативы имеют и ряд достоинств:

1) у вас нет необходимости иметь высокие задекларированные доходы для вступления в кооператив и для получения ссуды. Более того, в большинстве случаев даже при их отсутствии вас встретят с распростертыми объятиями;

2) простота оформления и выдачи ссуды;

3) существенная выгода по сравнению с самостоятельным накоплением.

Также такой вариант получения средств на квартиру будет наиболее рентабелен при условии низкого темпа роста цен и отсутствия арендной платы, хотя следует упомянуть о том, что многие специалисты в области ипотечного кредитования крайне отрицательно относятся к подобной схеме кредитования, объясняя свое недоверие к жилищным накопительным кооперативам тем, что эти организации не дают заемщикам никаких гарантий. Это, в свою очередь, создает огромное поле для деятельности различного рода квартирных мошенников.

Как же отличить жилищный накопительный кооператив, который действительно создан с целью обеспечивать своих членов жильем, от того, в котором происходит планомерный отъем денежных средств с мошенническими целями? Предлагаем обратить внимание на следующие существенные моменты при выборе жилищного накопительного кооператива:

1) он должен быть максимально прозрачной структурой, в которой регулярно проводятся аудиторские проверки, а информация о результатах таких проверок сообщается пайщикам и в федеральный орган исполнительной власти;

2) кооператив существует не первый год и входит в реестр жилищных накопительных кооперативов, который также ведется указанным органом;

3) существен для вас как для будущего члена кооператива размер вступительного взноса и ежемесячных членских взносов.

В этом вопросе интересно мнение специалистов кредитных организаций. Так, они считают, что появление накопительных жилищных кооперативов повлечет возникновение реальной конкуренции банкам в части сбора денег под жилищное строительство. Правда, в отличие от кредитных учреждений жилищные накопительные кооперативы не предоставляют гражданам никаких гарантий.