Основная деятельность ипотечных банков,

их организационная структура и функции

Ипотечные банки – это банки, специализирующиеся на предоставлении долгосрочных ссуд под залог недвижимости – земли и строений. К ним относятся и земельные банки, выдающие долгосрочные ссуды в основном под залог земли.

Ипотечные банки предоставляют долгосрочные кредиты, которые обеспечиваются внесением записи ипотек или ипотечных долгов, на землевладение, под которое выдается ссуда.

Благодаря своей долгосрочности (20-30 лет) ипотечные кредиты особенно удобны для финансирования в тех случаях, когда выплата процентов и погашение кредита возможны только из текущих, как правило, невысоких доходов, т.е. небольшими взносами. Так, например, при финансировании строительства частных домов под аренду погашение ипотечного займа возможно только из поступлений арендной платы.

Средства для предоставления кредитов ипотечный банк получает от продажи закладных листов (ипотечных облигаций). Это надежные, приносящие твердые проценты долговые обязательства банка по отношению к держателям. Выпускаемые закладные листы обеспечиваются предоставляемыми банком и гарантированными ипотеками или ипотечными долгами ссудами.

Ипотечные банки имеют в экономике двойное значение: как социальные институты, обеспечивающие долгосрочные земельные кредиты, и как эмитенты закладных листов, являющихся наиболее защитщенным средством вложения капитала и приносящих проценты.

Ипотечные банки являются посредником между вложениями капитала и реальным кредитом. Капитал держателя закладных листов обеспечивается не одним объектом, а совокупностью всех объектов банка, гарантирующих его займы. Таким образом, происходит рассеивание риска. В отличие от частного лица, которое предоставляет заем под один объект, банк имеет возможность назначить очень низкие ставки погашения, т.к. средства, поступающие от иностранных кредитополучателей, могут быть использованы для новых кредиторов.

Ипотечные банки предоставляют также займы различным коммунальным общественным структурам. В этом случае заем обеспечивается не ипотекой, а средствами, получаемыми за счет налогов.

Источником средств для коммунальных займов являются выпускаемые банком коммунальные (общественные) закладные листы. Они отличаются от обычных закладных листов лишь способом гарантирования.

Виды деятельности, которыми могут заниматься ипотечные банки наряду с основной, включают также вложения средств в ценные бумаги, а также некоторые финансовые услуги.

Ипотечному банку запрещена побочная деятельность, связанная с риском. Например, банк может приобретать участки у своих должников только с целью предотвращения убытков, строительства административных зданий для своих нужд или жилья для своих сотрудников; спекуляцией земельных участков банку запрещено заниматься.

Законодательные ограничения в интересах держателей закладных листов делают ипотечные банки специальными институтами, а не универсальными банками.

Ипотечные банки впервые возникли в Западной Европе в конце XVIII в. Особое развитие получили в Германии, где первый ипотечный банк был государственным банком, который осуществлял финансовую поддержку в основном крупных помещичьих хозяйств.

Методом привлечения денежных средств были выпуски закладных бумаг (разновидность ипотечных облигаций). В XIX деятельность ипотечных банков распространялась и на мелкие, а затем и на крестьянские хозяйства.

Первый акционерный ипотечный банк был организован в 1862 г. во Франкфурте.

В 1 половине ХХ в. в Германии ипотечные банки стали выдавать ипотечные кредиты промышленным компаниям под недвижимость, а также для нужд сельским производителям.

В Германии в этот период действовали судостроительные ипотечные банки, предоставляющие кредиты судостроительным компаниям под строящиеся суда.

Главной сферой ипотечных банков Германии до 30-х годов становится кредитование недвижимости в городах и сельской местности.

Ипотека – залог недвижимости, недвижимого имущества (земли, основных фондов, строений, жилья) с целью получения ссуды. В случае невозврата ссуды собственником имущества становится ссудодатель. В нашем веке в ФРГ имеется 13 государственных и 25 частных земельных банков.

Во Франции крупнейший земельный банк «Креди фонсье де Франс» проводит операции по 3 основным направлениям: выдает среднесрочные и долгосрочные ссуды по срокам до 15 лет под обеспечение; источником таких операций служит выпуск ипотечных облигаций. Предоставляет кредиты местным органам власти Франции (департаментом и коммунам) сроком до 20 лет за счет выпуска коммунальных займов. Вторым направлением деятельности КФФ является предоставление ссуд строительным компаниям и землевладельцам под жилищное и хозяйственное строительство, но, как правило, за счет госбюджета. Через этот банк выдаются специальные кредиты частному капиталу, осуществляющему жилищное строительство. В-третьих, в функцию КФФ входит учет векселей по среднесрочным кредитам под строительство, которое осуществляется коммерческими банками.

Роль ипотечных банков выполняют учреждения ипотечного кредита, которых насчитывается во Франции свыше 30. Они выдают кредиты на покупку земли и квартир.

В США ипотечный кредит осуществляют специализированные небанковские кредитно-финансовые институты в виде ссудосберегательных ассоциаций, а также страховые компании и существует группа государственных ипотечных банков. Это Федеральные банки по кредитованию жилищного строительства, Федеральные ипотечные корпорации по кредитованию эмиссионного строительства, банки по кредитованию фермерских хозяйств, федеральные земельные банки. Эти учреждения продают собственные ценные бумаги, и из полученных средств выдают ипотечные ссуды.

Главная цель федеральных ипотечных учреждений, включая банки – предоставлять кредиты в сельском хозяйстве и жилищное строительство, обеспечивая социально-экономическое обслуживание менее зажиточных слоев населения.

Турецкий банк ипотечного кредита осуществляет кредитование жилищного строительства в основном в городах. Одновременно занимаясь кредитованием экспорта и реализации продукции государственных предприятий в обрабатывающей промышленности. Эти банки кредитуют строительство в добывающей и энергетической отраслях, а Мореходный банк – кредитование строительства судов и портового хозяйства.

В Финляндии действуют 7 частных ипотечных банков. Они направляют свои ипотечные кредиты в корпоративный сектор (67%), государству (23%), частным лицам (3%), мелким предприятиям (1%). В своих руках они концентрируют весь ипотечный кредит, предоставляемый в промышленность, сельское хозяйство, строительство.

В Испании ипотечный банк выдает кредиты под жилищное строительство, а банк строительного кредита занимается ипотечным кредитованием в основном промышленных компаний. Банк местного кредита и Банк сельскохозяйственного кредита предоставляет кредит городскому населению, фермерам, а также мелким компаниям.

В Италии функцию ипотечного кредита выполняют полугосударственные и государственные банки. Банк «Медио Кредито» проводит кредитование средних и мелких промышленных компаний путем предоставления кредитов другим банкам, но сам он операциями с частной клиентурой не занимается.

В Латинской Америке (Аргентина, Бразилия, Мексика, Колумбия, Чили, Венесуэла) и Азии (Индии, Пакистане, Южной Корее, Тайланде) основной функцией ипотечных банков является ипотечное кредитование земельной собственности, жилищного и отчасти промышленного строительства.

История банковского дела в России неразрывно связана с развитием ипотечного кредитования населения.

Первые банки, выдававшие долгосрочные кредиты под залог недвижимости появились в России в 50-х годах 18 столетия. Ими стали государственные дворянские банки

В начале 70-х годов 19 в. были созданы 11 акционерных ипотечных (земельных) банков.

На Государственный крестьянский поземельный банк была возложена задача - ссужать крестьян деньгами для покупки помещичьей земли. Задачей государственного дворянского земельного банка являлось поддержание помещичьего землевладения путем выдачи дворянам ипотечных ссуд сроком до 66 лет в размере 60% стоимости дворянских имений.

В начале ХХ в. в России имела широкую сеть ипотечных банков. Сформировался прогрессивный вторичный рынок ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимое имущество.

Развитие системы ипотечного кредитования под залог недвижимого имущества и, прежде всего, земли было приостановлено в октябре 1917 г. Советская власть, ликвидировав частную собственность, в т.ч. на землю, практически устранила основу для ипотечного кредитования.

В настоящее время с развитием частных форм собственности началось возрождение ипотеки. В Москве, С.-Петербурге, Н.-Новгороде, Самаре созданы первые ипотечные банки. Процесс становления ипотечных банков сложен и противоречив. Это связано с экономической ситуацией в стране – дефицит кредитных ресурсов долгосрочного характера, инфляция, высокие процентные ставки, отсутствие законодательства по ипотеке, несовершенство системы регистрации закладных и изъятия недвижимости у недобросовестных плательщиков.

Вновь созданные ипотечные банки в большинстве своем представляют обычные универсальные КБ, могут констатировать действительное проведение операций по ипотечному кредитованию граждан. В 1993 г. создана Ассоциация ипотечных банков – цель которой – лоббирование, поддержка законов об ипотеке, преференция банков, которые занимаются ипотечным кредитованием.

Ипотечные банки являются важной структурой в области решения жилищной проблемы. Дальнейшее развитие ипотечного бизнеса в нашей стране во многом зависит от отношения Центробанка и Правительства России к данной проблеме. Поэтому задача Ассоциации – помочь на государственном уровне сформировать «поле», на котором могли бы работать ипотечные банки, развивая ипотечное долгосрочное кредитование.

Возрождение ипотеки в России вызвало ряд новых проблем, в частности, одну из основополагающих в ипотеке – оценку недвижимости.

Постепенно ипотечный кредит завоевывает российский рынок и становится одним из видов банковской деятельности.

Теоретическая возможность ипотечного кредитования в России стала обсуждаться сразу после принятия закона СССР «О собственности». Вступивший в силу весной 1992 г., закон «О залоге» сделал подобное кредитование чуть более реальным. 26 февраля 1996 года вышел Указ Президента РФ «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования». 9 июля 1998 г. Советом Федерации одобрен Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

По оценкам специалистов, объем ипотечных кредитов, выданных всеми банками России, составляет доли процента от общей стоимости недвижимости России.

В 1994 году ряд банков приступил к практическому кредитованию, приобретения жилья населения. В наше время Фонд имущества Москвы совместно с Центром ипотечного бизнеса разработал и осуществляет ряд схем ипотечного кредитования выкупа недвижимого имущества приватизированными предприятиями. В частности, сюда включаются разработка и реализация инвестиционных проектов, представляющих собой программы реконструкции города. Инвестиционные проекты направлены в основном на рациональное использование недвижимого имущества. Это позволит предприятиям столицы повысить свою эффективность и не только вернуть кредит, но и, в конечном счете, выкупить недвижимость у государства.

В целях реализации схем ипотечного кредитования в столице, решением Правительства г. Москвы № 356 создается залоговый фонд недвижимости. Располагая частью данного фонда, Фонд имущества г. Москвы выступает гарантом (поручителем) и в других схемах ипотечного кредитования выкупа предприятиями арендованного имущества, а также при вторичных сделках с этим имуществом.

В развитии ипотечного кредита в России, т.е. чтобы физические лица могли приобрести в кредит дом или квартиру, а предприятия – произвести обновление основных фондов, большое значение имеют источники кредитных ресурсов ипотечных банков. Ими могут стать сбережения населения, свободные денежные средства юридическим лицам, а также вторичный р.ц.б.

В настоящее время в России создано Федеральное агентство по ипотечному кредитованию (по образцу Федеральной национальной ассоциации по ипотечному кредитованию США), которое занимается организацией вторичного рынка закладных в России, а также выкупом у банков ипотечных кредитов, соответствующих установленным стандартам, выпускает ценные бумаги, которые обеспечены этими кредитами и имеющие соответствующие правительственные гарантии.

В наше время перед банками России стоит задача создания вторичного рынка ипотек путем образования региональных рынков и постепенной их интеграции.