3.2. Почему ипотека выгодна заемщику

Вступать или не вступать в ипотеку? Как оценить риск, взятый на себя при подписании с банком ипотечного договора? Насколько возможно, что при большой задолженности по выплате заемных средств и процентов (даже при условии, что причиной тому стали существенные изменения в уровне доходов) вас просто выселят на улицу, не учитывая даже права и интересы несовершеннолетних детей, поскольку законодательство дает серьезные гарантии кредиторам?

Пример. Допустим, стоимость квартиры 50000 долл. США. Эту квартиру одобрил банк, поэтому вы можете со спокойной совестью ее приобретать. Как уже говорилось, независимый оценщик может определить ее рыночную стоимость, которая будет отличаться от той, которую определил продавец. Допустим, оценщик оценил ее в 40000 долл. США. Тогда банк предоставит вам кредит на сумму 40000 x 70% = 28000 долл. США.

Положим, кредит дан на 10 лет под 12% годовых (неплохие условия). Ежемесячные платежи по кредиту - 450 долл.

Сумма процентов за первый год кредита составила 3240 долл. Это те денежные средства, которые вы оплатите банку.

Есть еще дополнительные расходы:

1) оплата услуг оценщика - примерно 100 - 300 долл.;

2) оплата услуг нотариуса в среднем 1% : 28000 долл. США x 1% = 280 долл.;

3) страховка за первый год - 28000 долларов США x 1,5% = 420 долл.;

4) оплата услуг риелтора - 50000 долл. США x 5% = 2500 долл.

Плюс расходы при государственной регистрации, которые несете вы, т.е. для ипотеки нужно внести не только первоначальный взнос, но и оплатить массу дополнительных расходов. И в течение еще девяти лет вы будете платить не только проценты по кредиту, возвращать сам кредит, но и выплачивать страховые взносы.

В результате квартира, приобретенная вами по ипотечной схеме, будет стоить для вас в 1,5 раза или на 70 - 80% дороже по сравнению с ее рыночной стоимостью. Но обратим внимание, что это будет верно при условии, что мы оговорим следующее. Да, она будет дороже по отношению к ее стоимости на момент получения займа. Но когда вы закончите производить платежи, на этот момент ее стоимость, как и стоимость других объектов недвижимости, также возрастет в два-три раза.

В начале нашей книги мы пробовали разобраться, что выгоднее на сегодняшний день из нескольких предложенных вариантов, в число которых входила ипотека, а теперь попытаемся очертить причины, почему традиционно банковский ипотечный кредит считается реальным выходом из многих житейских ситуаций, когда жилье является насущной проблемой для человека даже с учетом всех отмеченных выше непредвиденных расходов.

Насколько же ипотека выгодна для заемщика, т.е. для вас?

Помимо уже перечисленных нами выгодных моментов ипотеки: сравнительно низкий первоначальный взнос, отсутствие необходимости трат на арендную плату вследствие возможности переезда на новую квартиру сразу после заключения договора и согласования всех моментов - в качестве особо выгодных можно также назвать послабление налогового бремени: при определении размера ваших доходов, с которых вы должны платить подоходный налог, вы имеете право из этой суммы вычесть всю сумму денег, которую вы платите банку в качестве ипотечного кредита.

Простой расчет показывает, что повышение рыночной стоимости жилья согласно индексу инфляции (8,5%) в сочетании с налоговыми льготами, по сути, уравновешивает, а при определенных обстоятельствах даже превышает объем процентных выплат по ипотечному кредиту. Подробнее об этом сказано в Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования. Она содержит указание на следующие налоговые льготы для физических лиц.

Наличие налоговых льгот, связанных с ипотечным жилищным кредитованием, - действенный экономический фактор, стимулирующий развитие первичного ипотечного рынка. Они позволяют существенно увеличить доступность долгосрочных ипотечных кредитов для населения.

Ипотечное кредитование способствует повышению налоговой дисциплины граждан, так как одним из основных требований банков при выдаче ипотечных кредитов является официальное документальное подтверждение платежеспособности заемщика, в том числе и путем предъявления налоговой декларации (справки из налоговых органов об уплате налогов). Таким образом, широкое распространение ипотечного кредитования будет способствовать повышению сбора налогов за счет более полного декларирования физическими лицами своих доходов, увеличения объемов сделок, расширения налогооблагаемой базы, что позволит не только компенсировать потери от налоговой льготы, но и обеспечить прирост налоговых сборов.

Статья 220 Налогового кодекса РФ предоставляет имущественный налоговый вычет и гарантирует покупателю объекта недвижимости компенсацию расходов на покупку квартиры и процентов по ипотечному кредиту. Получить имущественный вычет на покупку жилья можно только однажды. Его максимальный размер - 1000000 руб. Причем не использованная в течение года сумма переносится на следующие годы, пока не будет полностью погашена.