1.2. Понятие ипотечного кредита и его виды (понятие ипотеки, ее особенности, понятие ипотечного кредита, его классификация).

!!! вопрос аудитории – есть ли разница между понятиями «ипотека» и «ипотечное кредитование»!!!

Как известно, одним из условий кредитования является наличие обеспечения, в качестве которого могут выступать залог, поручительство, гарантия. Ипотека как раз и является одной из форм имущественного обеспечения обязательств должника, а именно залогом.

В России данная форма обеспечения регулируется Федеральным законом от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Можно выделить следующие отличительные черты ипотеки:

1) предметом ипотеки всегда является !!! вопрос аудитории!!! недвижимое имущество. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: здания, сооружения, многолетние насаждения и т. п.;

2) предмет ипотеки остается !!! вопрос аудитории!!! во владении должника. Последний остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества;

3) договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом — закладной, которая также подлежит государственной регистрации;

4) при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека);

5) при неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов.

Обязательство, обеспеченное ипотекой, может возникать в рамках кредитного договора, договора займа, договора купли – продажи, аренды, подряда, возмещения вреда и т. д.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору, процентов за пользование кредитом заемными средствами, а также других причитающихся залогодержателю сумм:

– возмещение убытков или неустойки (штрафы, пени) вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

– возмещение судебных издержек и иных расходов при обращении взыскания на заложенное имущество;

– возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

В качестве предмета ипотеки, т.е. недвижимого имущества, которое может быть заложено, может выступать:

• земельные участки;

• предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

• жилые дома, квартиры и части жилых домов и, квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;

• незавершенное строительством недвижимое имущество, возводимое на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства РФ.

Имущество, передаваемое в залог по договору ипотеки, должно принадлежать залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. Для оформления в качестве залога по договору ипотеки имущества, находящегося в совместной собственности без определения долей, требуется письменное согласие всех собственников. В случае долевой собственности согласия других собственников не требуется.

!!! вопрос аудитории – что такое ипотечный кредит!!!

Таким образом, ипотечный кредит — это кредит, обязательства по возвращению которого обеспечены залогом недвижимого имущества (ипотекой).

Классифицировать ипотечный кредит можно по различным признакам.

1. По объекту недвижимости. В данном случае выделяют ипотечные кредиты в зависимости от предмета ипотеки, что было рассмотрено выше.