2. Сбалансированная автономная модель (модель жилищных контрактных сбережений или ссудо-сберегательная модель).

В основе функционирования данной модели лежит сберегательно – ссудный принцип. Т.е. финансирование кредитов осуществляется не за счет заимствований на открытом рынке капитала, а за счет:

– целевых долгосрочных жилищных вкладов населения по жилищным накопительным контрактам;

– платежей заемщиков по ссудам;

– государственных дотаций.

В рамках этой модели право на получение ссуды заемщик имеет толь­ко в том случае, если ранее он, согласно жилищно-сберегательному контракту, направлял в систему свои временно свободные денежные средства. Как правило, это 30-50% от требуемой суммы кредита. По данной схеме действуют стройсберкассы или кредитно-сберегательные организации (ссудо-сберегательные ассоциации, кредитные союзы), которые привлекают целевые долгосрочные накопительные вклады населения на долгосрочной договорной основе. Они функционируют во многих странах и различаются по следующим основным критериям:

1) степень замкнутости или открытости по отношению к финансовому рынку. По данному критерию выделяют три типа ссудо – сберегательных учреждений:

а) полностью закрытого типа, при котором вклады являются единственным источником ресурсов. К их числу относятся строительные сберегательные кассы — Bausparkassen — в Германии, Австрии, Чехии и Словакии;

б) относительно закрытого типа (строительные общества — Building Sosieties — в Великобритании, сберегательные учреждения во Франции). В учреждениях данного типа кредиты предоставляются не только вкладчикам, а средства могут накапливать не только заемщики;

в) открытого типа (ссудо-сберегательные ассоциации США — Saving and Loаns), в которых источником ресурсов являются как вклады, так и средства, привлекаемые на финансовом рынке. Возможность привлекать дополнительные средства с финансового рынка существенно расширяет кредитные ресурсы этих организаций. Но вместе с этим увеличивается зависимость от внешних источников и риски.

Пример:

В результате эволюции строительные общества в Великобритании превратились в открытые кредитные организации, что потребовало усиления надзора за их деятельностью и доведения отчетности до уровня универсальных коммерческих банков.

2) условия долгосрочного контракта, на основе которого совершаются накопления и кредитование заемщиков. Так, при замкнутой системе стройсбережений в Германии, процентные ставки по вкладам и по кредитам устанавливаются ниже рыночных и зафиксированы на весь срок контракта. Во Франции в 1970 г. эта система была преобразована в «открытую» (относительно закрытый тип учреждений) и в качестве кредиторов стали выступать универсальные банки, а клиенты получили возможность накапливать средства на привлекательных условиях и не получать кредиты;

3) наличие или отсутствие специального законодательства, регулирующего деятельность ссудо-сберегательных организаций, надзор и контроль за операциями, гарантии по вкладам. Наиболее строгое законодательство действует в Германии, Чехии и Словакии;

4) влияние и поддержка со стороны государства. Существует практически во всех странах, но наиболее сильно и непосредственно реализуется в Германии, Чехии и Словакии через систему накопительных премий и субсидирования кредитных ставок;

5) ограничения на активные операции. Существуют в той или иной форме везде, поскольку деятельность стройсберкасс и их аналогов носит сугубо целевой характер.

Преимущества сбалансированной автономной модели для заемщиков по сравнению с заемщиками ипотечных банков:

– процентные ставки по вкла­дам и ссудам в жилищных сберегательных контрактах значительно ниже рыночных и фиксируются на все время контракта по жилищно­му накопительному вкладу;

– по мере накопления средств заемщик оценивает свои возможности по погашению кредита и «при­выкает» к кредитной дисциплине.

Преимущества данной модели для банка:

– в течение накопительного периода происходит формирование кре­дитной истории клиента, оценка его платежеспособности и готовнос­ти осуществлять платежи по погашению кредита;

– банк также имеет возможность создавать дополнительную базу для расширения выдачи ипотечных кредитов.

В силу своей автономности данная модель не зависит от общего со­стояния финансово-кредитного рынка, а также от колебаний рыноч­ной цены заемных денег.