4. Постепенно начинает возрождаться залог недвижимости (ипотечный кредит или ипотека).

Объектом ипотеки могут быть здания, сооружения, оборудование, предприятия, земельные участки, квартиры и т.д. Если речь идет о залоге государственного имущества, то на договор залога необходимо получить разрешительную визу территориального агентства по управлению госимуществом. Кроме того, обязательным условием ипотеки является материальное завершение договора и регистрация в местных органах управления имуществом. В противном случае договор будет считаться недействительным.

Чрезвычайно актуальным для ипотеки является вопрос оценки объекта залога. В качестве такой оценки целесообразно использовать рыночную цену соответствующего объекта. Но в нашей стране недвижимость после 1917 г. не была предметом купли-продажи. Поэтому определение рыночной цены предметов недвижимого имущества в настоящее время весьма проблематично. К тому же, например, знания могут иметь специализированную внутреннюю планировку, а многие виды оборудования имеют специальное назначение.

Как работают российские банки и иные коммерческие структуры с недвижимостью?

Наиболее распространенная модель – выдача кредитов сроком до 1 года под характерные высокие проценты под залог недвижимости, в основном квартир. Модель эксплуатируется главным образом многочисленными риэлтерскими структурами (нередко совместно с банками).

Совершенно очевидно, что кредит не более чем на год – это не ипотечный кредит. Если к тому же принять во внимание исключительно высокие ставки процентов по кредиту, то напрашивается следующий вывод: речь идет о способе дешево приобрести недвижимость заемщика.

То же можно сказать о другой модели «ипотеки», используемой, например, Ипотечным акционерным банком. Здесь схема такова: клиент в течение года постепенно вносит на депозит в банке валюту в сумме до 30% от стоимости квартиры, на проценты не претендует, но через год получает в банке кредит в размере 70% от стоимости квартиры (условия выдачи кредита неизвестны).

Применяется и такая схема. Фирма заключает с клиентом, желающим получить ссуду под залог недвижимости, два договора: договор купли-продажи, по которому клиенту выплачивается от 30 до 70% от стоимости его квартиры (величина займа); кредитный договор – в нем указывается та же величина займа, проценты, под которые выдается ссуда (от 12 до 15% ежемесячно) и срок ее возврата (2 месяца). Основное условие заключения обоих договор – выписка жильцов с закладываемой жилплощади.