logo
DKB_Kravtsovoy_1

10.7. Ипотечный кредит

Ипотека - залог земли, недвижимого имущества. Ипотека оформляется договором между залогодателем и залогодержателем, по которому залогодатель обеспечивает недвижимость какое-либо финансовое обязательство перед залогодержателями, соглашается, что такая недвижимость может являться предметом претензий залогодержателя в связи с погашением финансового обязательства.

Ипотекой могут обеспечиваться кредиты юридических, а также физических лиц, полученные ими в банках; коммерческие кредиты юридических и физических лиц; иные договорные отношения по финансовым обязательствам (купля-продажа, найм, причинение вреда, подряд).

Залог - способ обеспечения исполнения обязательств, при котором кредитор (залогодержатель) имеет право в случае невыполнения должником (залогодателем) обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение своего требования из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами, за исключением случаев, предусмотренных законодательством.

Залогодателем при залоге имущества может быть юридическое или физическое лицо, которому предмет залога принадлежит или будет принадлежать на праве собственности, праве полного хозяйственного ведения. Под предметом ипотеки понимается зарегистрированная в соответствующем реестре недвижимость, идентифицированная договором об ипотеке. К недвижимости можно отнести:

Земельные участки, находящиеся в частной собственности граждан, могут быть предметом залога в качестве обеспечения своевременного возврата банковского кредита.

Виды имущества, залог на которые запрещен:

Ипотечный кредит - особый тип экономических отношений по поводу предоставления долгосрочных кредитов под залог недвижимого имущества. Участниками кредитной сделки могут быть банк-кредитор, кредитополучатель, продавец имущества при совершении финансовой сделки купли-продажи и владелец закладной на имущество, если она имеется.

Кредитором по ипотеке выступают ипотечные банки или специальные ипотечные компании, ассоциации, кредитные общества, а также обычные коммерческие банки, специализирующиеся на предоставлении долгосрочных кредитов под залог недвижимости. Кредитными ресурсами ипотечных кредитных организаций могут быть собственные средства, выпуск и продажа ипотечных облигаций, депозитные вклады клиентов, продажа закладных свидетельств и другие привлеченные средства.

Ипотечные банки выпускают собственные ценные бумаги, которые, могут приобретать инвесторы, желающие разместить долгосрочные инвестиции. Ипотечные облигации представляют собой долгосрочные ценные бумаги, выпускаемые банками под обеспечение недвижимым имуществом и приносящие твердый доход.

Кредитополучателями выступают физические и юридические лица, имеющие в собственности объект ипотеки. Особенности залога являются, во-первых, наличие у кредитополучателя собственности, во-вторых, чтобы эта собственность, приносила доход ее владельцу, в третьих, пользовалась спросом на рынке, в-четвертых, не являлась объектом залога по другой операции. При залоге недвижимого имущества должник номинально сохраняет свое право собственника.Если иное не установлено договором ипотеки, до прекращения прав собственности залогодателя на предмет ипотеки вследствие принудительного исполнения условий ипотеки, предмет, ипотеки остается во владении и пользовании залогодателя. Залогодатель сохраняет за собой не только право владения, но и независимого распоряжения предметом ипотеки, прибылью, продукцией, товарами в обороте, полученными в результате пользования предметом ипотеки.

В зависимости от способа обеспечения обязательств по кредиту имуществом различают виды ипотеки: стандартная (обычная), объединенная, чужого имущества, общая, условная. Стандартная ипотека, при которой залогодатель исполнение одного обязательства осуществляет путем залога одного конкретного своего имущества. Объединенная ипотека, при которой залогодатель исполнение одного конкретного обязательства осуществляет путем одновременного залога нескольких своих имущественных объектов. Ипотека чужого имущества, при которой залогодатель исполнение своего залогового обязательства осуществляет посредством залога имущества третьего лица. Общая ипотека, при которой для исполнения одного долгового обязательства под залог отдается несколько принадлежащих отдельным собственникам объектов.

Имущество, находящееся в общей совместной собственности, может быть предметом ипотеки по договору с согласия всех собственников. Имущество, которое нельзя разделить без ущерба для его основного назначения (неделимое имущество) не может быть передано в ипотеку по частям.

Условная ипотека вступает в силу с момента исполнения предусмотренного договором условия. Если условие не исполняется ипотека может быть отменена. Условие может устанавливаться в отношении как залогодержателя, так и залогодателя.

По срокам регистрации ипотека бывает первичная, вторичная и завершающая.

Главный (первичный) ипотечный залог означает ипотеку, зарегистрированную раньше другой ипотеки и имеющую юридический приоритет перед ипотекой, зарегистрированной позднее.

Последующий залог предмета ипотеки (вторичная ипотека) означает любую ипотеку, которая зарегистрирована позднее другой и является вторичной по отношению к ранее зарегистрированной ипотеке.

Завершающая ипотека – это последняя ипотека, включающая в себя суммы невыплаченного основного долга и процентов предыдущих ипотек.

Виды (типы) заключаемых сделок по ипотеке могут подпадать под следующие категории:

Простое финансирование. При данной сделке кредитополучатель является собственником имущества и не имеет обязательств по ипотеке. Кредитополучатель оформляет закладную на имущество для получения денежных средств для своих целей.

Вторичное финансирование. При данной сделке кредитополучатель является собственником имущества, но имеет невыплаченную закладную. Кредитополучатель желает, например, увеличить сумму ипотечного кредита или получить лучшие условия от другого кредитора.

Продажа имущества без существующей ипотечной задолженности. При данной сделке владелец имущества продает его кредитополучателю банка. Продавец имущества обычно получает его стоимость непосредственно из суммы ипотечного кредита.

Продажа имущества при наличии ипотечной задолженности. По имуществу, которое передается кредитополучателю, имеется ипотечная задолженность, и эта задолженность продавца имущества погашена из суммы нового кредита и ее действие соответственно прекращено до регистрации новой ипотечной сделки.

Банки практикуют открытие семейных жилищных накопительных счетов - накопление денежных средств на счете в банке для получения ипотечного кредита на строительство или приобретение дома, квартиры, дачи, гаража и других объектов недвижимости социально-бытового назначения. Владельцы счета приобретают право получения кредита, лишь накопив определенный процент (долю) от стоимости объекта. Имея заранее установленную сумму жилищно-накопительного вклада, клиент получает право поселиться в построенном доме (квартире), а остальная сумма стоимости жилья оформляется кредитом банка с залогом дома (жилья).

Жилищный сертификат - вид ценной бумаги. Его номинал обозначен и в денежной форме, и в квадратных метрах общей площади жилья. Приобретая определенный пакет сертификатов, их владелец приобретает право на получение суммы, за которую можно продать принадлежащие ему квадратные метры жилья, при желании он может получить ипотечный кредит под залог жилья.

Процесс предоставления ипотечного кредита банком проходит несколько стадий:

1-я стадия: прием и оформление заявления на кредит

Начинается с момента обращения в банк потенциального кредитополучателя. Работники банка при приеме заявления предварительно устанавливают; имеет ли кредитополучатель право на кредит и консультируют по материалам и сведениям, необходимым для составления заявления.

2-я стадия: оценка кредитоспособности кредитополучателя

Проверяется работниками банка достоверность всех сведений, указанных в заявлении кредитополучателя, оценивает кредитоспособность с помощью экспертных оценок

3-я стадия: определения возможного кредита и залога

По существующим методикам определяют размер залога и кредита, исходя из оценочной стоимости жилья, показателя возможного ежемесячного платежа клиентом.

4-я стадия: оценка вероятности погашения кредита (андеррайтинг)

Оценка банком вероятности погашения кредита и процентов по нему с учетом способов обеспечения обязательств по кредиту

5-я стадия: принятие решения по кредитованию

Юридически оформляются документы кредитополучателя и банка по ипотечному кредитованию.

6-я стадия: контроль за ходом сделки

Осуществляется кредитором и кредитополучателем

7-я стадия: завершение сделки

Возврат кредитополучателем кредитов с процентом банку; возврат банком залоговых документов кредитополучателю.

Рис. 10.7.Стадии ипотечного кредитования

При заключении кредитной сделки по ипотечному кредиту для физического лица ориентировочный контрольный список документов может включать в себя: заявление кредитополучателя, кредитное обязательство, справочные документы, документы на собственность, гарантии, поручительства, страховые документы, закладная и др. В заявлении на ипотечный кредит дается информация об имуществе, сведения о кредитополучателе (возраст, сведения о занятости). Формы заявок, принимаемые банком, требуют от кредитополучателя выдачи всей информации, относящейся к его финансовому положению, о его доходах, имуществе, долгах и других финансовых обязательствах. Заявка на получение кредита не является договором или обязательством о его выдаче, а лишь документом о платежеспособности потенциального кредитополучателя. Документы на собственность (имущество) содержат сведения о владении им кредитополучателем; договор о купле-продаже, передаче имущества; завещательные документы; выписки из государственных регистров; физическое и юридическое описание имущества; документы по первой закладной и т.д. Страховые документы содержат данные об имущественном страховании объекта ипотеки, ипотечное (кредитное) страхование - как гарантия кредитору, что суммы, причитающиеся ему по условиям кредита, будут выплачены в случае, если кредитополучатель не сможет выполнить свои обязательства.

Оценка стоимости предмета ипотеки, т.е. оценка стоимости недвижимости, осуществляется экспертизой, результаты которой используются финансово-кредитными организациями для предоставления кредита или определения размера эмиссии ценных бумаг, обеспеченных ипотекой. Оценка недвижимости является фундаментом решения о размере выдаваемого кредита. Исходным пунктом для этого расчета могут служить различные стоимостные понятия:

Соотношение между размером кредита и стоимость залога - наиболее важный фактор при принятии решения о предоставлении кредита. Предельные размеры кредита меньше стоимости залога (60-90 %).

Одним из ключевых моментов процесса предоставления ипотечного кредита - андеррайтинг, или оценка вероятности погашения кредита. Андеррайтинг предполагает изучение и анализ потенциального кредитополучателя в соответствии с установленными банком основными направлениями оценки вероятности погашения кредита, а также принятие положительного решения по заявлению на ипотечный кредит или отказ от предоставления кредита. При оценке вероятности погашения кредита устанавливаются такие основные моменты как: способен ли клиент погасить кредит; стремится ли он погасить кредит; является ли закладываемое имущество достаточным обеспечением для предоставления ипотечного кредита.

Клиент должен представить документы о получении в течение определенного периода, например, года, стабильного дохода, а также достаточные основания, что он будет продолжать получать доход в будущем и иметь стабильную занятость. К источникам получения дохода потенциального кредитополучателя можно отнести: заработную плату; премии; доход от сверхурочной работы, совместительства; доход в виде дивидендов и процентов; пенсионные выплаты; доход от аренды; доходы от предпринимательства и др. Подвергаются экспертной оценке средства на счетах, в ценных бумагах и т.п. Учитываются возможные расходы кредитополучателя, его обязательства, т.е. устанавливается сумма, необходимая для поддержания свойственного его образа жизни, и остаток дохода, который может быть использован для погашения кредита. Установление ориентировочной величины доли платежей в доходе кредитополучателя и отношение суммы кредита к стоимости имущества взаимосвязаны. Стремление кредитополучателя погасить кредит можно установить на основе изучения данных о том, как он прежде выполнял свои платежные обязательства в целом, а не в отдельных случаях; его отношение к своей недвижимости; возможности реализации имущества и др.

Размер, порядок выдачи и погашения кредита, взыскания процентов, ответственность сторон, включая момент наступления права реализации банков от имени залогодателя имущества, и решение других вопросов, связанных с выдачей кредита под залог, определяются кредитными договорами, договором ипотеки в виде закладной, которые заключаются между банком и залогодателем. Содержание закладной предусматривает указания: наименование, местонахождения (место жительства) сторон, вид залога, существо обеспеченного залогом требования, его размер, сроки исполнения обязательств, состав и стоимость заложенного имущества, а также иные условия, по которым достигнуто согласие сторон. Договор совершается в письменной форме, нотариально удостоверяется и регистрируется в установленном порядке. Нотариальные службы одновременно с удостоверением договора закладной недвижимости налагают запрет на его отчуждение в случае, если это предусмотрено договором (или законом).

Основными документами при оформлении ипотечного кредита являются кредитные договора, закладные, другие долговые ценные бумаги. Закладная ценная бумага рассматривается как документ, передающий кредитору законное право собственности на залог по кредиту. Закладная на недвижимость является основным обеспечением ипотечного кредита. При погашении долга в установленный срок передача права собственности утрачивает силу.

Ипотечный кредит может быть использован для покупки недвижимости; для строительства, реконструкции, капитального ремонта производственных зданий, жилых домов; перепрофилирования производственных процессов; мелиорацию; покупки многолетних насаждений; модернизацию производственных технологических процессов; на улучшение качества земельного участка и повышение плодородия почвы; покупку дополнительного земельного участка и т.д.

При выделении кредита на строительство здания или сооружения договор ипотеки может предусматривать имеющееся незавершенное строительство, а также материалы и оборудование, предназначенное для строительства и находящееся во владении залогодателя или под его контролем. По завершении строительства здание или сооружение становится элементом предмета ипотеки. Кредиты под залог жилья могут быть направлены на строительство индивидуальных домов (квартир в домах общей собственности), многоквартирных жилых домов, предназначенных для сдачи в аренду или продажи.

Кредиты под недвижимость подлежат погашению на условиях рассрочки платежа и с уплатой процента. Процентные ставки по ипотечным кредитам дифференцируются банками, но могут устанавливаться и государством. Процентная политика за ипотечный кредит должна быть гибкой, учитывая длительность кредита и особенность залога. Она может предусматривать периодический пересмотр ставки по кредиту в зависимости от конкретных условий рынка. Могут быть сделаны оговорки по платежам с учетом рыночной стоимости закладываемой недвижимости в будущем, которая подвержена влиянию целого ряда факторов (архитектура, месторасположение, тип строения, его качество, темпы инфляции, размеры процентов по другим кредитам, спрос, предложение на данный вид недвижимости и т.д.).

Расчет ставки процента по ипотечному кредиту производится как определение величины дохода по ипотечному кредиту, достаточного для покрытия предельной величины стоимости банковских ресурсов, эксплуатационных расходов (потерь), а также обеспечения приемлемой величины дохода для акционеров банка (инвесторов), надбавок за риски ипотечного кредитования и др.

При расчете ставки процента по ипотечным кредитам банки учитывают риски (табл. 10.2.)

Таблица 10.2. Риски по ипотечным кредитам

Риски

Следствия

Кредитный риск

Потенциальные потери, если кредитополучатель не производит платежей по разным причинам в установленный срок.

Риск процентных ставок

Потенциальные потери, вызванные изменением (повышением) стоимости ресурсов, несбалансированность периодичности пересмотра ставок процента по кредитам и депозитам, т.е. ставка по кредиту корректируется менее часто, чем ставки по привлеченным средствам в условиях роста процентных ставок.

Риск альтернативного выбора

Потери процента, вызванные досрочным погашением ипотечного кредита с фиксированной ставкой, когда процентные ставки за кредит падают.

Риск изменения условий мобилизации ресурсов

Связан с возможностью отзыва клиентами средств (депозитов), повышение их стоимости.

Риск ликвидности

Потери, вызванные необходимостью поддержания достаточного уровня ликвидности банка.

Риск роста административных издержек

Увеличение затрат по обслуживанию кредитования ипотеки

Прочие риски

Непредвиденные риски, возникшие в ходе исполнения кредитной, залоговой сделки.

Виды ипотечных кредитов по методам их погашения, уплаты процентов подразделяются на:

С учетом вышеизложенного классификация видов ипотек представляется следующим образом (табл. 10.3.)

Банк оставляет за собой право аннулировать предварительное соглашение о кредите если до заключения сделки (договора): финансовое положение клиента резко ухудшилось по сравнению с данными заявки; выявляются неблагоприятные материальные изменения в состоянии имущества;

Таблица 10.3. Классификация ипотеки

По видам залога

По способам обеспечения. обязательств имуществом

По срокам регистра

ции

По типу финансирования

По методам погашения кредитов и процентов

Недвижимость

Стандартная

Первичная (главная)

Простое финансирование

Пропорциональное погашение

Земля

Объединенная

Последую

щая (вторичная)

Вторичное финансирова

ние

Периодическое увеличение суммы взносов

Земельные участки с недвижимостью

Чужого имущества

Завершаю-щая

Продажа имущества без ипотечной задолженности

Изменяющиеся суммы выплат

Права на недвижимость

Общая

Продажа имущества при наличии ипотечной задолженности

С залоговым счетом

Строящиеся (реконструируе

мые) объекты

Условная

Накопительные счета

С переменной процентной ставкой

Жилищные сертификаты

С дележом прироста стоимости имущества

С двойным индексом

начато судебное разбирательство по изъятию имущества; имущество является объектом (предметом) нарушения закона.

Залогодатель обязан принимать меры, необходимые для сохранности предмета ипотеки, обеспечить должные условия его содержания, избегать рисков случайной гибели или повреждения. На кредитополучателя возлагаются обязанности по выплате всех налогов, сборов и других платежей, взимаемых с данной собственности; поддержание в хорошем состоянии закладываемой недвижимости; не использовать недвижимость для какой-либо незаконной деятельности; страхование недвижимости в пользу банка и другие обязанности по договору залога и кредитования.

В процессе срока действия договора банк вправе проверять по документам и фактически наличие, размер, состояние и условия хранения заложенного имущества. Например, в случае ухудшения продуктивности земельного участка вследствие действия залогодателя, выразившихся в невыполнении требований природоохранного режима использования земель, использования земельного участка, способами, приводящими к химическому и радиоактивному загрязнению почв, банк вправе потребовать досрочного расторжения кредитного договора и договора залога. При несогласии залогодателя с требованиями банка о досрочном расторжении указанных договоров и возврата кредита этот вопрос решается в судебном порядке.

Право ипотеки прекращается в случаях, предусмотренных законодательством для финансовых обязательств, а также при прекращении обеспеченного ипотекой обязательства; по договоренности залогодателя и залогодержателя и др. Так как существует возможность вынужденной ликвидации собственности, служащей залогом при ипотечном кредите, а также невыполнении кредитополучателем своих долговых обязательств по погашению кредита в установленные сроки, то кредитор имеет право удержания (продажи) имущества за долги. Основные причины, лежащие в основе невозврата ипотечных кредитов - это неплатежеспособность кредитополучателя, не желание его производить аккуратные платежи, не способность кредитополучателя продать свое имущество в связи с общим падением цен, отсутствием спроса на имущество ипотеки. Кредитор несет потери, если сумма, вырученная от продажи объекта ипотечного кредита, после передачи владения им меньше, чем невыплаченная часть кредита с процентами.

Затраты в связи с невозвратом кредита зависят от время невозврата кредита и уровня процентных ставок. Невозврат кредита на более ранних стадиях чреват наибольшими издержками для банка, т.к. теряется большая доля общей суммы платежей по кредиту. При высоких номинальных ставках, невозврат кредита дает меньше потери для кредитора.

Банки имеют право удержания имущества за невыполненные обязательства кредитополучателя с гарантов, поручителей, страховых компаний и т.д. Если приходится переносить взыскание долга на объект залога путем его продажи, необходимо соблюдать определенную законом процедуру торгов недвижимостью (особенно земельных участков). Выручка от продажи предмета ипотеки должна обеспечить уплату залогодержателю сумм причитающихся ему в возмещение:

При ипотечном кредитовании договоры о кредите и средства ее обеспечения существенно иные, чем при других видах кредита. Это вызвано в основном длительными сроками погашения и величиной этих кредитов, поэтому для ипотечных организаций требуется повышенная надежность. Ипотечные кредиты относительно недороги, маржа кредитных организаций невелика, так как прибыль формируется за счет больших объемов кредитных вложений.

Ипотечный кредит имеет свои преимущества для банка и кредитополучателя:

Развитие ипотеки, ипотечного кредитования имеет значение для экономики страны:

Вместе с тем ипотечное кредитование предполагает значительный объем аналитической и технической работы. При оценке недвижимости возникает много проблем, так как рыночную стоимость, как правило, точно определить можно только при фактической продаже. К тому же такие кредиты даются на сравнительно длительный срок, так что должны быть тщательно изучены все возможности будущих изменений цен. Реализация банком закладываемого имущества зачастую требует судебного разбирательства, нарушаются в будущем отношения между банком и кредитополучателем.

Для ипотечных кредитов характерна сравнительно низкая ликвидность и для них важно страхование кредитов и образование вторичного рынка ипотек. Отдаленная перспектива погашения кредита увеличивает риск, связанный с нормой процента. Многочисленные изменения в жизни кредитополучателя, которые могут произойти до полной выплаты долга повышают риск неплатежа по кредиту.

Для развития ипотечного кредитования важным являются: совершенствование рынка капиталов, недвижимости, фондового рынка; формирование должного ипотечного законодательства; повышение уровня жизни населения и платежеспособности предприятий; поддержание развития ипотеки государством, реализация концепции ипотечного жилищного кредитования.

Огромная социальная значимость ипотечного кредитования жилищных проектов делают ипотеку важным элементом государственной политики.

Концепция создания системы ипотечного жилищного кредитования в Республике Беларусь предполагает следующие основополагающие положения:

Ипотечное кредитование решает не только социальную проблему обеспечения населения жильем, но и стимулирует инвестиционную активность, способствует развитию строительного комплекса и связанных с ним отраслей промышленности, формирует слой мелких собственников.