§ 5.2. Ипотечные рынки различных стран.
В современном мире технология инвестирования в жилищную сферу строится на трех основных принципах: контрактные сбережения; ипотечное кредитование; государственная поддержка. Конечно, конкретные механизмы реализации этих принципов могут весьма отличаться. Например, различные модели контрактных сбережений особенно широко распространены в европейских странах. В Соединенных же Штатах преобладает ипотечная модель инвестирования в строительство жилья.
Наибольший интерес представляет собой Малазийская модель «Кагамас» (название ипотечной компании) развития рынка ипотечного кредитования. Эта модель функционирует путем создания специальной ипотечной компании в форме ЗАО - с участием Национального Банка, крупных коммерческих банков и других финансовых организаций. Эта ипотечная компания выкупает ипотечные кредиты у кредиторов (банков) и затем выпускает ценные бумаги -ипотечные облигации, обеспеченные пулами приобретенных ипотек (иными словами, залоговых прав на недвижимое имущество). Продавая ипотечные облигации, корпорация покрывает свои расходы от покупки ипотечных кредитов, а банки, в свою очередь, получают возможность использования полученных средств для предоставления новых ипотечных кредитов, что в конечном итоге стимулирует развитие рынка жилищного строительства.
Данная модель несколько схожа с американской, где также участвуют ипотечные агентства Фэнни Мэй и Фредди Мак, о которых будет сказано позже. Но, в отличие от американской модели, когда агентства скупают пулы ипотек для дальнейшей их продажи на рынке в виде «ценных бумаг, обеспеченных закладными», согласно малазийской модели, агентство скупает пулы закладных определенного качества, сохраняя их в своем портфеле, и эмитирует собственные долговые обязательства, рефинансируя покупки пулов ипотечных закладных.
Основным преимуществом малазийской модели является простота и надежность, которую обеспечивает государство посредством участия в капитале ипотечной компании. Покупка ипотечных кредитов, отвечающих определенным критериям, осуществляется централизованно у субъектов ипотечного рынка, причем в зависимости от вида соглашения между банком и Кагамас банк несет определенный объем обязательств перед агентством. При заключении контракта с обязательством обратного выкупа банк обязан осуществить немедленный выкуп кредитов, переставших отвечать требованиям Кагамас. При заключении контракта без обязательства обратного выкупа весь сопутствующий риск принимается агентством, банк же осуществляет обслуживание кредита, которое производится путем внесения платежей Кагамас, состоящих из платежей заемщиков за минусом комиссионных обслуживающего банка.
Европейский ипотечный рынок предполагает самостоятельность банков в вопросах выпуска облигаций и по большей части не требует наличия каких - либо агентств, осуществляющих секьюритизацию.
Схема кредитования является достаточно простой. Банки действуют на рынке в качестве посредников, координируя потребности заемщиков в кредитовании недвижимости по низкой цене и потребности инвесторов в ликвидных, доходных и высоконадежных ценных бумагах. Банк сначала предоставляет кредиты под обеспечение первоклассных закладных на недвижимость, затем данные кредиты группируются в однородные пулы. Следующий шаг – это выпуск ипотечных облигаций - ценных бумаг, обеспечением которых является пул первоклассных ипотечных кредитов и гарантии самого банка. Таким образом, ипотечные облигации служат для рефинансирования выданных ипотечных кредитов. При этом должны соблюдаться следующие принципы:
Принцип покрытия
Принцип соответствия
Принцип покрытия подразумевает соответствие стоимости активов заложенных по закладным стоимости облигаций, выпущенных на их основе. Стоимость заложенного имущества должна быть как минимум равна стоимости выпущенных облигаций.
Принцип соответствия подразумевает требование соответствия сроков по активам и привлеченным средствам. Банк должен следить за тем , чтобы сроки погашения по активам и обязательствам совпадали.
Специальная сеть ипотечных банков существует в Германии с 1900 г. С тех пор ни один из них не разорился. Кроме того, проценты по закладным листам они выплачивали своим вкладчикам даже во время первой и второй мировых войн. Также, с конца XVIII столетия в Германии существует классическая форма контрактных сбережений - строительные сберегательные кассы, которые функционируют по простому принципу: если для строительства одного дома требуется 10 000 тысяч денежных единиц, а каждый желающий обзавестись собственным жильем может сэкономить за год только тысячу, то, следовательно, он может построить жилье лишь через 10 лет. В случае объединения сбережений десяти таких желающих один из них может приобрести жилье уже через год, второй - через два и т. д. Современные строительные сберегательные кассы - один из основных институтов инвестирования жилищной сферы в Германии.
Иные модели контрактных жилищных сбережений функционируют во Франции и Великобритании. Во Франции есть два вида жилищных сберегательных счетов. Первый - это так называемая сберегательная книжка А. На этом счете можно накапливать до 100 тыс. франков и после этого получить льготный жилищный кредит в 150 тыс. франков под 3,75% годовых, при этом каждый год к целевому вкладу прибавляется государственная премия в размере 7,5 тысячи франков.
Второй вид жилищных сберегательных счетов – это так называемые счета PEL (план жилищных сбережений), на которых можно накапливать до 400 тыс. франков и получать льготный жилищный кредит на сумму до 600 тыс. франков под 4,8% годовых. Ставки по кредитам ниже рыночных на 4-5 процентов. Крупнейший земельный банк (Креди фонсье де Франс) и его филиал - Контора предпринимателей (Контуар дез антрепренер) предоставляют ссуды землевладельцам и строительным компаниям на жилищное и промышленное строительство. Ипотечные операции связаны с выдачей среднесрочных и долгосрочных ипотечных ссуд в основном крупным строительным компаниям и землевладельцам на жилищное и промышленное строительство сроком от 3 до 20 лет.
В Великобритании еще с прошлого столетия успешно функционирует система строительных обществ. Механизм их работы немного похож на деятельность немецких, но для получения жилищного кредита не обязательно быть вкладчиком строительного общества. В последние годы в результате либерализации банковского законодательства Соединенного Королевства деятельность строительных обществ все больше пересекается с деятельностью коммерческих банков.
В Соединенных Штатах Америки еще во времена Ф.Рузвельта начала складываться разветвленная система ипотечного кредитования жилищного строительства и приобретения жилья в собственность. Как известно, американская ипотека на протяжении десятилетий получала мощную поддержку государства, и только в условиях развитой экономики стало лидирующей формой приобретения жилья.
Ипотечный жилищный кредит в США - это кредит или заем, предоставленный на срок 3 года и более соответственно банком (кредитной организацией) или юридическим лицом (некредитной организацией) физическому лицу (гражданину) для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства. Сегодня система финансирования жилья в США - это сложный рынок общенационального масштаба, на котором действует огромное число учреждений, включая ипотечные банки, сберегательные и кредитные ассоциации, коммерческие и сберегательные банки, страховые компании, пенсионные фонды и т.п.
Вопросы для самопроверки.
Что представляет собой мировой финансовый рынок?
Какова структура мирового финансового рынка?
Что обуславливает создание финансового центра в г. Алматы?
Каковы основные условия Бреттон – Вудской систмеы?
Как развивался мировой валютный рынок?
Каково нынешнее состояние мирового валютного рынка?
Каковы основные положения Ямайской конференции?
Каковы основные центры международного рынка ценных бумаг?
Каковы особенности выпуска и обращения ценных бумаг в США?
Каковы особенности выпуска и обращения ценных бумаг в Великобритании?
Каковы особенности выпуска и обращения ценных бумаг в Японии?
Каковы особенности выпуска и обращения ценных бумаг во Франции?
Каковы особенности выпуска и обращения ценных бумаг в Германии?
Каковы особенности пенсионного рынка в Чили?
Каковы особенности пенсионного рынка в Германии?
Каковы особенности пенсионного рынка во Франции?
Каковы особенности пенсионного рынка в США?
Каковы особенности пенсионного рынка в Великобритании?
Каковы особенности пенсионного рынка в Израиле?
Каковы особенности пенсионного рынка в Латвии?
Каковы особенности ипотечного рынка в Малайзии?
Каковы особенности ипотечного рынка в США?
Каковы особенности ипотечного рынка в Германии?
Каковы особенности ипотечного рынка во Франции?
- Глава 1. Теоретические основы финансового рынка и его структуры.
- § 1.1 Экономическая сущность и функции финансового рынка.
- § 1.2 Структура финансовых рынков.
- § 1.3 Особенности финансового рынка Казахстана.
- Глава 2 Денежный рынок и его финансовые инструменты.
- § 2.1 Понятие и функции денежного рынка.
- § 2.2 Структура и финансовые инструменты денежного рынка.
- Денежный рынок
- § 2.3 Платежные инструменты денежного рынка.
- Глава 3. Депозитный рынок.
- § 3.1 Экономическая сущность и роль депозитного рынка.
- § 3.2. Структура депозитного рынка рк.
- Депозитный рынок
- § 3.3. Система страхования депозитов Казахстана.
- Глава 4. Кредитный рынок.
- § 4.1. Понятие и функции кредитного рынка.
- § 4.2. Виды и формы инструментов кредитного рынка.
- § 4.3. Структура кредитного рынка в Казахстане.
- Кредитный рынок
- § 4.4. Ипотечное кредитование в Казахстане.
- Глава 5 Валютный рынок и его инструменты.
- § 5.1. Понятие валютного рынка и его структура.
- Валютный рынок
- § 5.2. Валютные операции и их характеристика.
- Глава 6. Рынок ценных бумаг, его функции и структура.
- § 6.1. Разгосударствление и приватизация собственности как основа формирования рынка ценных бумаг в Казахстане.
- § 6.2. Сущность, функции и участники рынка ценных бумаг.
- § 6.3. Основные финансовые инструменты рынка ценных бумаг и их классификация.
- Рынок ценных бумаг
- § 6.4. Производные финансовые инструменты рынка ценных бумаг.
- Глава 7. Страховой рынок и его особенности.
- § 7.1. Сущность и функции страхового рынка.
- § 7.2. Структура страхового рынка Казахстана.
- Агентство по регулированию и надзору финансового рынка и финансовых организаций рк.
- § 7.3 Текущее состояние и перспективы развития страхового рынка Казахстана.
- Глава 8. Пенсионный рынок.
- § 8.1. Становление и развитие пенсионного рынка Казахстана.
- § 8.2 Структура казахстанского пенсионного рынка.
- § 8.3. Текущее состояние пенсионного рынка Казахстана.
- По состоянию на 1.03 2004 года
- Раздел II. Посредническая деятельность финансовых институтов.
- Глава 1 . Финансовое посредничество и финансовые посредники.
- § 1.1. Понятие финансового посредничества.
- § 1.2. Основные категории финансовых посредников.
- Глава 2. Банки и их финансово – посредническая деятельность.
- § 2.1 Функции и виды банков.
- § 2.2. Посреднические операции коммерческих банков.
- Пассивные операции – это операции, связанные с формированием ресурсов банков, которые могут формироваться за счет собственных, привлеченных и эмитированых средств.
- Глава 3. Пенсионные фонды.
- § 3.1. Понятие пенсионных фондов и ооиупа.
- § 3.2 Порядок создания и функционирования пенсионных фондов рк.
- Глава 4. Инвестиционный фонд и его деятельность.
- § 4.1. Основы осуществления деятельности инвестиционных фондов рк.
- Общее собрание акционеров правление управляющий инвестиционным фондом
- § 4.2. Основные виды и типы инвестиционных фондов.
- В заимный фонд
- И нвестиционная компания
- Паевый инвестиционный фонд (контрактный)
- Акционерный инвестиционный фонд ( корпоративный)
- Глава 5. Страховые организации и их деятельность.
- § 5.1. Понятие страховой организации.
- § 5.2. Страховые организации рк на современном этапе развития.
- Глава 6. Кредитные товарищества, финансовые компании и ломбарды.
- § 6.1. Кредитные товарищества.
- Совет директоров
- Правление
- § 6.2. Финансовые компании.
- § 6.3. Ломбарды и их деятельность.
- Глава 7. Фондовая биржа, ее функции и состав.
- § 7.1. Сущность и функции биржи.
- § 7.2. Казахстанская фондовая биржа: ее состав и организация торгов.
- Раздел III. Регулирование финансового рынка.
- Глава 1. Общие понятия регулирования финансового рынка.
- § 1.1. Сущность, функции и принципы регулирования финансового рынка.
- § 1.2. Виды регулирования финансового рынка.
- Глава 2. Органы государственного регулирования в Казахстане.
- § 2.1. Агентство Республики Казахстан по регулированию и надзору финансового рынка и финансовых организаций.
- § 2.2. Министерство финансов и Национальный банк Республики Казахстан.
- Глава 3. Саморегулируемые организации финансового рынка.
- § 3.1. Основы осуществления деятельности саморегулируемых организаций.
- § 3.2. Саморегулируемые организации Казахстана.
- Глава 1. Общие понятия мирового финансового рынка.
- § 1.1. Понятие и роль мирового финансового рынка.
- § 1.2. Создание и развитие международного финансового центра Казахстана.
- Глава 2 Мировой валютный рынок.
- § 2.1. Эволюция создания мирового валютного рынка.
- § 2.2. Понятие современного мирового валютного рынка.
- Глава 3. Международный рынок ценных бумаг.
- § 3.1. Мировые центры эмиссии и обращения международных ценных бумаг.
- § 3.2. Основные виды международных ценных бумаг.
- Глава 4. Пенсионные рынки различных стран.
- § 4.1. Пенсионный рынок Чили.
- § 4.2. Пенсионные рынки развитых стран.
- § 4.3. Пенсионные рынки развивающихся стран.
- Глава 5. Мировой ипотечный рынок.
- § 5.1. Эволюция развития мирового ипотечного рынка.
- § 5.2. Ипотечные рынки различных стран.
- Список использованной литературы: