Общая финансовая схема реализации проекта.

Одна из классических схем реализации приоритетных инвестиционных была впервые описана Алексеем Николаевичем Толстым в 1935 году. Она включает в себя типовую для многих подобных проектов последовательность событий: привлечение "непрофильного" инвестора, разработку и лоббирование проекта группой консультантов и разработчиков, пышную презентацию проекта за счет средств потенциального инвестора, вложение средств инвестора в основную деятельность и начало реализации проекта, отстранение инвестора от участия в проекте, с использованием, в случае необходимости, силовых органов, и, наконец, получение основной выгоды группой лоббистов-консультантов и обретение инвестором бесценного богатства - жизненного опыта.

- Предпроектная стадия 1. Анализ рынка недвижимости. 2. Подбор объекта недвижимости. 3. Формирование стратегии проекта. 4. Инвестиционный анализ. 5. Оформление исходно-разрешительной документации. 6. Привлечение кредитных и инвестиционных средств. - Стадия проектирования 1. Разработка финансовой схемы, организация финансирования. 2. Формирование архитектурно-инженерной группы. 3. Привлечение для консультаций брокера, который будет реализовывать площади. 4. Руководство проектированием. 5. Проведение тендера на строительные работы. - Стадия строительства 1. Координация ведения строительных работ (поставка материалов, инженерных работ). 2. Контроль качества строительства и сметных расходов. - Стадия реализации 1. Маркетинг, реализация площадей. 2. Контроль за эксплуатацией здания и работой инженерных систем после окончания строительства. 3. Основные принципы девелопмента. - Анализ рынка 1. Исследование и анализ рынка недвижимости по заказу Инвестора с акцентом на район (регион) расположения его проекта. Исследования осуществляются по следующим основным направлениям. Общие тенденции: - основные тенденции российского рынка недвижимости; - основные сегменты рынка недвижимости (жилье, офисные помещения, гостиницы, торговые площади), их взаимоотношения и перспективы развития; - основные тенденции движения спроса на рынке недвижимости (покупатели и арендаторы); - основные тенденции предложения на рынке недвижимости (исследование основных застройщиков, девелоперов, инвесторов и наиболее перспективных объектов); - состояние конкуренции на рынке; - состояние финансирования проектов реконструкции и строительства; - законодательная и юридическая базы для реализации риэлторских проектов; - состояние и перспективы иностранных инвестиций в российскую недвижимость. 2. Состояние сегментов рынка: - рынок жилых помещений; - рынок офисных помещений; - рынок гостиниц; - рынок торговых площадей; - рынок коттеджей. 3. Прогноз развития рынка: - прогноз состояния спроса и предложения; - прогноз движения цен; - прогноз конкурентной среды. 4. Выводы: - рекомендации по выбору сегмента для проекта; - рекомендации по типу проекта в рамках сегмента; - рекомендации по финансовой стратегии; - рекомендации по маркетинговой стратегии. Подбор проекта Поиск оптимального варианта (земля, дом под реконструкцию и т.д.) и работы по целевому подбору проектов проводятся следующим образом: - определение потребностей Заказчика; - подбор потенциальных проектов по формальным параметрам Заказчика; - подробный анализ объекта, отобранного Заказчиком; - организация и проведение практических мероприятий по приобретению Заказчиком прав на объект. Формирование концепции проекта и профессиональной команды 1. По результатам проведенного анализа управляющая компания поможет Инвестору правильно сформировать концепцию проекта, включающую следующие основные элементы: - назначение объекта (для собственных нужд или коммерческих целей); - функциональное использование объекта (жилье, офисы, торговые площади и т.д.); - архитектурные требования к зданию; - потребительские требования к зданию; - инженерные требования к зданию; - требования по внутренней планировке и отделке; - инвестиционная концепция проекта; - управленческая и строительная концепции проекта ("под ключ", "design-built", "управляющий генподрядчик-субподрядчики"); - юридические параметры проекта; - полное техническое задание Владельцу; - эскизное предложение (совместно с архитектором-консультантом). 2. Формирование профессиональной команды предполагает следующие элементы: - проведение тендера среди проектировщиков; - проведение отбора среди консультантов, управляющих объектом, юристов, брокеров и т.д.; - разработка пакета тендерной документации для строительства; - предварительный отбор среди подрядчиков и проведение с ними переговоров. Итогом данного этапа становятся утвержденная и согласованная комплексная концепция проекта, и тщательно подобранная команда проектировщиков, подрядчиков и консультантов, готовая приступить к реализации проекта. Инвестиционный анализ проекта Ключевым элементом проекта с позиции Инвестора является его финансовый анализ, позволяющий в конечном итоге оценить эффективность осуществляемых инвестиций. Инвестиционный анализ проектов проводится управляющей компанией следующим образом. 1. Разработка различных сценариев бюджета проекта, включая оценку и прогноз: - стоимости консультантов; стоимости проектирования; стоимости строительства; стоимости отделки; - стоимости проектирования и строительства внешних коммуникаций: расходов на маркетинг; расходов на выкуп доли правительства; расходов на разрешения-согласования; налогов и таможенных пошлин; накладных расходов (аренда земли, коммунальные и пр.); непредвиденных расходов. 2. Разработка бизнес-плана, включая: финансовый анализ: юридический анализ; организационный анализ; временной анализ - прогноз поступлений и расходов на период до 5 лет; - оценку эффективности инвестиций; сопоставительный анализ использования различных источников финансирования (собственные средства, кредит, эмиссия акции и пр.); - рекомендации по инвестиционной стратегии проекта. - разработку оптимальных финансовых и налоговых схем реализации проекта; - разработку типовой кредитной заявки и инвестиционного предложения (на русском и английском языках), отвечающих требованиям российских и иностранных кредитных учреждений; - разработку юридического обеспечения проекта, соответствующего выбранной финансовой схеме; - разработку "lеgаl titlе" - юридического заключения по проекту; - создание (в случае необходимости) новых юридических структур; - подготовку всех необходимых контрактов, регулирующих взаимоотношения участников проекта.

Метод финансирования инвестиционного проекта выступает как способ привлечения инвестиционных ресурсов в целях обеспечения финансовой реализуемости проекта.

В качестве методов финансирования инвестиционных проектов могут рассматриваться:

• самофинансирование, т.е. осуществление инвестирования только за счет собственных средств;

• акционирование, а также иные формы долевого финансирования;

• кредитное финансирование (инвестиционные кредиты банков, выпуск облигаций);

• лизинг;

• бюджетное финансирование;

• смешанное финансирование на основе различных комбинаций рассмотренных способов;

• проектное финансирование.

Внутреннее финансирование (самофинансирование) обеспечивается за счет предприятия, планирующего осуществление инвестиционного проекта. Оно предполагает использование собственных средств — уставного (акционерного) капитала, а также потока средств, формируемого в ходе деятельности предприятия, прежде всего, чистой прибыли и амортизационных отчислений. При этом формирование средств, предназначенных для реализации инвестиционного проекта, должно носить строго целевой характер, что достигается, в частности, путем выделения самостоятельного бюджета инвестиционного проекта.

Самофинансирование может быть использовано только для реализации небольших инвестиционных проектов. Капиталоемкие инвестиционные проекты, как правило, финансируются за счет не только внутренних, но и внешних источников.

Внешнее финансирование предусматривает использование внешних источников: средств финансовых институтов, нефинансовых компаний, населения, государства, иностранных инвесторов, а также дополнительных вкладов денежных ресурсов учредителей предприятия. Оно осуществляется путем мобилизации привлеченных (долевое финансирование) и заемных (кредитное финансирование) средств.

Каждый из используемых источников финансирования обладает определенными достоинствами и недостатками (табл. 9.1). Поэтому реализация любого инвестиционного проекта предполагает обоснование стратегии финансирования, анализ альтернативных методов и источников финансирования, тщательную разработку схемы финансирования.

Принятая схема финансирования должна обеспечить:

• достаточный объем инвестиций для реализации инвестиционного проекта в целом и на каждом шаге расчетного периода;

• оптимизацию структуры источников финансирования инвестиций;

• снижение капитальных затрат и риска инвестиционного проекта.

Акционирование (а также паевые и иные взносы в уставный капитал) предусматривает долевое финансирование инвестиционных проектов. Долевое финансирование инвестиционных проектов может осуществляться в следующих основных формах:

• проведение дополнительной эмиссии акций действующего предприятия, являющегося по организационно-правовой форме акционерным обществом, в целях финансового обеспечения реализации инвестиционного проекта;

• привлечение дополнительных средств (инвестиционных взносов, вкладов, паев) учредителей действующего предприятия для реализации инвестиционного проекта;

• создание нового предприятия, предназначенного специально для реализации инвестиционного проекта.

Дополнительная эмиссия акций используется для реализации крупномасштабных инвестиционных проектов, инвестиционных программ развития, отраслевой или региональной диверсификации инвестиционной деятельности. Применение этого метода в основном для финансирования крупных инвестиционных проектов объясняется тем, что расходы, связанные с проведением эмиссии, перекрываются лишь значительными объемами привлеченных ресурсов.