1.3 Виды ипотечных кредитов и условия их предоставления российскими банками

Ипотечные кредиты выдаются банками, и условия кредитования у всех разные. Ипотечный кредит, как и любой другой, характеризуется прежде всего сроком кредитования и процентной ставкой. Кроме того, в случае ипотеки, сумма кредита составляет некоторый процент от стоимости приобретаемого жилья. Оставшаяся часть стоимости является так называемым первоначальным взносом и должна быть у заемщика в наличии для получения ипотечного кредита. Рынок ипотеки в России быстро развивается, растет количество банков (Приложение 3), занимающихся ипотечным кредитованием, они предлагают все новые и новые ипотечные программы. Это делает ипотеку доступнее и выгоднее для потребителя.

Все ипотечные жилищные кредиты по целям кредитования мож­но разделить на три группы:

1) кредиты на приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; на приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; на приобретение земельного участка под застройку. Как прави­ло, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются еди­ным разовым платежом;

2) кредиты на строительство, реконструкцию, капитальный ре­монт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инже­нерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникацион­ных сетей). Кредиты на строительство предоставляются по открытой невозобновляемой кредитной линии, лимит которой определяется об­щей потребностью в заемных средствах на проведение строительно-монтажных работ;

3) кредиты на приобретение строящегося жилья. Кредитование строительства жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения предыдущего этапа, при этом могут использоваться как разовые ссуды, так и невозобновляемые кредитные линии.

В зависимости от того, на приобретение какого типа недвижи­мости они выдаются, разделяются на кредиты на покупку квартиры (на первичном и вторичном рынках недвижимости), кредиты на по­купку комнаты, на покупку загородной недвижимости и кредит на иные цели.

По предмету залога различают кредиты под залог покупаемой недвижимости и под залог уже имеющейся недвижимости.

По способу амортизации долга различают:

• постоянный ипотечный кредит - согласно графику погаше­ния, в течение всего периода договора заемщик вносит равные плате­жи в погашение долга и в счет уплаты процентов (аннуитетные плате­жи);

• кредит с переменными выплатами - график платежей пре­дусматривает снижающиеся или, наоборот, повышающиеся с течени­ем времени ежемесячные платежи (дифференцированные платежи);

• кредит с единовременным погашением - используется редко при особых схемах кредитования.

Ипотечный кредит является сложным банковским продуктом, параметры которого определяются характеристиками объектов недви­жимости, спецификой целевых групп заемщиков и движением рынка. Ипотечный кредит сопряжен с рядом дополнительных консультаци­онных, банковских и финансовых услуг: экспертиза и оценка приоб­ретаемого жилья, проведение расчетов по сделке, страхование зало­женной недвижимости и жизни заемщика и др. В процессе ипотечного кредитования банки сотрудничают с участниками строительного рынка и рынка недвижимости, а также с различными посредниками.