3.2 Анализ структуры ипотечного кредитования в РФ

Январь - сентябрь 2013 года для российского ипотечного рынка выдался неоднозначным. Несмотря на достаточно высокий уровень ставки в начале года, рынок ипотеки продолжал динамично расти на протяжении всех трех кварталов. Отметим, что такая ситуация наблюдается на фоне заметного замедления экономики. В январе - сентябре 2013 года было выдано 557 325 ипотечных кредитов на общую сумму 905 935 млрд рублей, что в 1,17 раза превышает уровень января - сентября 2012 года в количественном и в 1,29 раза в денежном выражении. По итогам года АИЖК ожидает, что будет выдано около 780 тыс. кредитов на общую сумму порядка 1,3 млрд рублей или немногим более (см. Приложение 1).

Рост объемов выдаваемой ипотеки происходил в условиях снижения ставок во втором и третьем кварталах 2013 года. Поднявшись за первый квартал 2013 года до 12,9%, средневзвешенные месячные ставки начали постепенно снижаться со второго квартала - в этот период ставки снижали почти все ведущие игроки ипотечного рынка. Этому способствовало несколько факторов: нормализация ситуации с ликвидностью, снижение стоимости фондирования и возросшая конкуренция среди участников рынка. К концу сентября 2013 года средневзвешенные месячные ставки по ипотеке снизились достаточно существенно (на 0,5 п.п.) и составили 12,4% в сентябре. Отметим, что этот показатель почти не отличается от значений, достигнутых в сентябре 2012 года, когда средневзвешенная месячная ставка выдачи по ипотечным кредитам составила 12,3%. В условиях нормализации ситуации с ликвидностью и острой конкуренции банки могут начать выводить на рынок привлекательные сезонные предложения, в связи с чем АИЖК прогнозирует, что к концу года средневзвешенная месячная ставка по ипотечным кредитам будет на 0,4 - 0,6 п.п. ниже, чем в декабре 2012 года, когда такая ставка достигала 12,7%. В целом за 6 месяцев (с максимального уровня 2013 года, зафиксированного по итогам первого квартала) месячная ставка выдачи по ипотечным кредитам в рублях снизилась на 0,5 п.п. и составила в сентябре 12,4%, что на 0,1 п.п. выше уровня сентября 2012 года. Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях, выданным за 9 месяцев 2013 года (накопленным итогом), составила 12,6% (12,2% за 9 месяцев 2012 года), что на 5,72 п.п. (7,62 п.п. за 9 месяцев 2012 года) выше уровня инфляции за этот период (См. Приложение 2).

Среди других значимых тенденций развития ипотечного рынка следует отметить рост ипотечного портфеля на балансах банков. Так, на 01.10.2013 года он составил 2 398,8 млрд. рублей, что почти на 32% превышает уровень соответствующего периода 2012 года. Абсолютный прирост портфеля с 01.10.2012 г. по 01.10.2013 г. составил 578,4 млрд. рублей. Анализ структуры ипотечного портфеля показывает неуклонное снижение доли валютной задолженности. По итогам 9 месяцев 2013 года она составила всего 4,8%, снизившись с конца 9 месяцев 2012 года на 3,9 п.п. Напомним, что в 2005 году доля валютной задолженности в портфеле превышала 50%, а в 2008 - 2009 гг. - составляла не менее 20%. Доля валютной задолженности начала стремительно падать после кризиса 2008 - 2009 годов, когда выдача валютной ипотеки практически остановилась. Так, за 9 месяцев 2013 года было выдано 1 435 валютных кредитов против 555 890 рублевых. Позитивным фактором является также сокращение просроченной задолженности в целом. Так, в условиях значительного увеличения ипотечного портфеля банков объем дефолтных ссуд (с просрочкой от 90 дней и выше) сократился в относительном выражении, а в абсолютном остался практически на том же уровне (2,33% и 55,9 млрд. рублей на 01.10.2013 года против 3,04% и 55,3 млрд рублей на 01.10.2012 г.)(См. Приложение 3).

По данным Банка России, на 01.10.2013 г. объем задолженности по ипотечным кредитам, по которым не было допущено ни одного просроченного платежа либо срок просрочки не превышает 30 дней, составил 97,2% (96,5% - годом ранее), (См. Приложение 4).

Сокращается также доля просроченных платежей в общем объеме накопленной ипотечной задолженности. Однако снижение доли проблемных кредитов происходит на фоне ослабления формальных требований банков к оценке платежеспособности заемщика, что увеличивает риски роста уровня проблемной задолженности в среднесрочной перспективе.

Доля просроченных платежей в общем объеме накопленной ипотечной задолженности на 01.10.2013 г. составила 1,69%. Доля просроченных платежей по рублевой задолженности составила 1,15%, а по валютной - 12,31%. Объем просроченных валютных платежей составляет 14,2 млрд рублей (35% от всего объема просроченных платежей), при этом доля валютной задолженности в ипотечном портфеле банков всего 4,8%.(См. Приложение 5). АИЖК ожидает, что по итогам 2013 года доля просроченных платежей в совокупном ипотечном портфеле продолжит снижаться и составит 1,45 - 1,55%. После периода стабильности (I полугодие 2011 года - I полугодие 2012 года) скорость досрочного погашения кредитов, измеряемая показателем CPR2, стала снижаться и достигла в I полугодии 2013 года уровня в 12,8%. Таким образом, в среднем ежегодно досрочно погашается 12,8% остатка задолженности по ипотечным кредитам (годом ранее - 15,7%).

Основным источником досрочного погашения ипотечных кредитов являются собственные средства заемщиков, на долю которых приходится 80% всего объема досрочного погашения. В свою очередь, основным источником средств для досрочного погашения для заемщиков является продажа старого жилья - большое количество ипотечных сделок являются альтернативными. За счет новых кредитов в I полугодии 2013 года было профинансировано менее 1% платежей в счет досрочного погашений долга, при этом доля таких кредитов в общем объеме выданных за этот период кредитов составила 0,5% (См. Приложение 6).

Таким образом, все вышеприведенные цифры свидетельствуют о том, что нас ожидает рост рынка ипотечного кредитования, то есть большее количество российских семей станут собственниками своего личного жилья. Конечно, все зависит не только от цифр и тенденций предыдущих периодов. На рынок ипотечного кредитования влияет множество факторов, в том числе, инфляция, цены на недвижимость, уровень процентных ставок, действия правительства и т.д.