1. Теоретическая сущность ипотечного кредитования

Существует множество различных определений ипотечного кредитования.

Ипотечное жилищное кредитование - это предоставление частным лицам долгосрочных кредитов на покупку жилья под залог самого приобретаемого жилья. [11, с. 9].

Ипотека - это обеспечение обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право, в случае неисполнения залогодателем обязательства, получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости. [2, с. 62].

Ипотека - это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости или другие цели. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости - землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная с помощью ипотеки, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения. [8, с.24].

Понятия «ипотека» и «ипотечное кредитование» тесно взаимосвязаны, но не тождественны. Ипотечное кредитование как система финансово-экономических отношений включает в себя ипотеку как базовую подсистему - составную часть или существенный элемент в форме непосредственных залоговых технологий. С другой стороны, ипотечное кредитование - один из видов сделки с недвижимым имуществом, обеспечение обязательств по которому осуществляется с помощью ипотеки. [19, с. 23].

Ипотека несет в своем содержании две составляющие - экономическую и правовую.

В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации проектов.

В правовом отношении ипотека - залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита, когда имущество остается в руках должника. [18, с. 63].

Особенности ипотечных кредитов заключаются в следующем:

1) ипотека базируется на обязательстве;

2) в качестве предмета ипотеки выступает недвижимость;

3) предмет ипотеки всегда находится во владении должника;

4) договор кредитора и заёмщика оформляется специальным документом - закладной;

5) в случае неисполнения обязательства кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества. [4, с 162].

Ипотечное кредитование возникает, когда одна сторона (кредитор) предоставляет другой стороне (заемщику) сумму денежных средств в кредит, порядок погашения которого определяется кредитным договором, предусматривающим в качестве предмета залога для обеспечения выдаваемого кредита жилье, приобретаемое на средства кредита, и (или) имеющееся в собственности заемщика иное недвижимое имущество. [1, с. 26].

Существует первичный и вторичный рынки ипотечного кредитования.

Первичный рынок ипотечных кредитов - это сегмент общего ипотечного рынка, непосредственно охватывающий деятельность кредитных институтов по кредитованию юридических и физических лиц под залог объектов недвижимости. Основными участниками первичного ипотечного рынка являются кредитор и заемщик, которые непосредственно вступают в договорные отношения друг с другом.

Вторичный рынок - это рынок, на котором происходит возобновление кредитных ресурсов, с помощью которых потом можно выдать кредит следующему заемщику. [17, с. 42].

Ипотечные кредиты выдаются банками, и условия кредитования у всех разные.

Оформление ипотеки - многоэтапная процедура, включающая сбор документов, прохождение кредитной комиссии банка, поиск подходящего жилья, его оценку и страхование, заключение договора ипотеки. На этом нелегком пути может помочь ипотечный брокер. Так же может потребоваться помощь агентства недвижимости при покупке квартиры в кредит. [5, с. 71].

Стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из следующих основных этапов:

1. предварительная квалификация (одобрение) заемщика. Заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и об обязанностях при заключении кредитной сделки. Кредитор, в свою очередь, оценивает возможность потенциального заемщика возвратить кредит;

2. оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Кредитор проверяет информацию, предоставленную заемщиком, оценивает его платежеспособность и принимает решение о выдаче кредита или дает мотивированный отказ. При положительном решении кредитор рассчитывает сумму кредита и формулирует другие важные условия его выдачи (срок, процентную ставку, порядок погашения);

3. подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора. Заемщик вправе подобрать себе жилье как до обращения к кредитору, так и после;

4. оценка жилья - предмета ипотеки с целью определения его рыночной стоимости. После подбора квартиры для покупки в кредит оценщик, услуги которого оплачивает заемщик, осуществляет независимую оценку выбранного заемщиком жилья, а кредитор соотносит ее с размером выдаваемого кредита;

5. заключение договора купли - продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья и заключение кредитного договора между заемщиком и кредитором, приобретение жилья заемщиком и переход его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону. В случае положительного решения кредитор заключает с заемщиком кредитный договор, а заемщик вносит на свой банковский счет собственные денежные средства, которые он планирует использовать для оплаты первоначального взноса. [22, с. 25]

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам:

1. По объекту недвижимости:

- земельные участки;

- предприятия, здания, сооружения, используемые в предпринимательской деятельности;

- жилые дома, квартиры;

- строения потребительского значения (дачи, гаражи, садовые дома);

- воздушные, морские суда, космические объекты, объекты незавершённого строительства.

2. По целям кредитования:

- приобретение жилья в качестве основного или дополнительного места жительства;

- приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков, приобретение земельного участка под застройку.

[7, с. 37].

3.По срокам:

- краткосрочные (до 3х лет);

- среднесрочные (от 3х до 10 лет);

- долгосрочные (свыше 10 лет).

4. По виду процентной ставки:

- кредит с фиксированной процентной ставкой;

- кредит с переменной процентной ставкой.

5. По возможности досрочного погашения:

- с правом досрочного погашения;

- без права досрочного погашения;

- с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

[13, с. 72].

Преимущества и недостатки ипотеки.

Преимущества:

- вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья, возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире (или доме).

- жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита.

- безопасность операции обеспечивается страхованием рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери заемщиком трудоспособности.

- заемщику ипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке;

- длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными.

Недостатки:

- «переплата» за квартиру, которая может достигать 100% и более;

- в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и т.п.;

- большое количество требований ипотечных банков к заемщикам: документальное подтверждение доходов, наличие регистрации и российского гражданства, определенный стаж работы на одном месте, положительная кредитная история, возможность представить поручителей по кредиту и т.д. [23, с. 42].

Таким образом, ипотечный кредит - это кредит, обязательство, возвращение которого обеспечено залогом недвижимого имущества (ипотекой). Ипотечное кредитование - это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

2. Характеристика ипотечного кредитования в РФ

К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, основывающийся на активном участии населения в решении жилищной проблемы. Свободного рынка жилья практически не было, а долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объёме финансирования жилья. Данные кредиты предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья. [9, c. 24]

В настоящий момент в России существует значительный потенциал для развития рынка жилищного ипотечного кредитования.

Можно с уверенностью констатировать, что к настоящему времени создана необходимая инфраструктура рынка, стали понятны взаимоотношения между субъектами, определились основные участники этого рынка. Стремительно развивается рынок консалтинговых и посреднических услуг в области ипотечного кредитования. Совершенствуется законодательная база. [10, c. 72]

Ипотека в России находит поддержку на государственном уровне в виде ипотечного законодательства и специально созданных государственных ипотечных агентств.

Основным игроком на ипотечном рынке в России выступает Сбербанк.

За те несколько лет, что ипотека существует в России, свои жилищные проблемы с помощью ипотеки решило уже достаточно много граждан, однако значительная часть населения нуждается в улучшении жилищных условий, а также в приобретении нового жилья. [16, с. 17].

В России, из-за высокого роста цен на жилье и низкого темпа роста строительства, не каждый в состоянии приобрести недвижимость. Мировой финансовый кризис изрядно подкосил ипотечное кредитование. Резко обострилась проблема возврата долгов. [14, с. 58].

В 2008 году было выдано ипотечных кредитов на сумму равную почти 656 млрд. рублей. А вот 2009 год уже в полной мере показал, насколько кризис глубок и «неприятен». 2009 год вошел в историю кредитования практически полным отсутствием выдачи кредитов, в том числе и ипотечных. Было выдано ипотечных кредитов в 4-ре раза меньше, то есть на сумму около 152-х млрд. рублей.

2010 год характеризовался ростом в сфере ипотечного кредитования. Банки возобновили выдачу кредитов, но достигнуть уровня 2008 года так и не смогли. Было выдано ипотечных кредитов только на сумму около 380 млрд. рублей. Исходя из того, что объемы ипотечного кредитования в 2010 году превысили показатели 2009 года в 2,5 раза, можно было ожидать, что 2011 год станет еще более успешным.

2012 год отметился ростом, который превысил не только показатели 2011 года, но и «докризисного» 2008-го. Всего в 2012 году объем рынка ипотечного кредитования составил 713 млрд. рублей, что на 187% больше, чем в 2011 году и на 8% больше, чем в 2009-м.

Прошедший, 2013 год, показал, что российская экономика достаточно оправилась от последствий недавнего кризиса. Касается это и ипотечного кредитования. Однако оптимистичные данные о росте объема выданных кредитов не сделали ипотеку доступнее. По-прежнему данный вид кредитования доступен заемщику с далеко не средними доходами.

Январь и февраль 2014 года показали, что объемы выдачи кредитов растут. За этот период было выдано ипотечных кредитов почти на 107 млрд. рублей, что превысило показатели 2013 года за аналогичный период на 75%.

В 1 полугодии 2014 года объем ипотечного кредитования составил 430 млрд. руб., что на 57% превосходит результаты аналогичного периода прошлого года.

Таким образом, следует отметить положительную динамику роста на ипотечном рынке. [25, с.25]

Не смотря на стремительный рост ипотечного кредитования в России, этот вид кредита всё же сдерживается некоторыми факторами и проблемами.

К основным проблемам ипотечного кредитования в России относится:

1.Рост процентных ставок.

2.Низкая платежеспособность населения.

3.Невысокие объёмы и весьма невысокое качество жилищного строительства в России.

4.Медленный темп улучшения и совершенствования законодательства о недвижимости.

5.Фактор ужесточения требований к заёмщику.

6.Увеличение сумм первоначального взноса. [15, с. 27].

Становление ипотеки и системы ипотечного кредитования в России осложнено такими факторами, как:

- недостаток ресурсов коммерческих банков для долгосрочного инвестирования;

-отсутствие государственной поддержки и льготного налогообложения для инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредиты;

- недостаточная разработка законодательной базы ипотечного кредитования;

- отсутствие вторичного рынка закладных. [21, c. 83]