3.1 Анализ развития ипотечного кредитования в Свердловской области

Система ипотечного жилищного кредитования в Свердловской области развивается достаточно динамично. По ипотечным программам работают 25 банков, из них 11 - совместно с ОАО «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования» по программе долгосрочного ипотечного жилищного кредитования.

Формированию рынка доступного жилья и увеличению платежеспособного спроса населения на жилье служат меры, предпринимаемые Правительством Свердловской области по развитию ипотечного кредитования населения. В соответствии с Соглашением от 16 марта 2009 г. между Министерством регионального развития РФ и правительством Свердловской области в 2011 г. объем строительства составит 1250 тыс. кв. м, объем выданных ипотечных кредитов и займов гражданам достигнет 3,7 млрд. руб., в 2012 г. - 5,3 млрд. руб. [18, с. 10].

В 2012 г. предусмотрено выделение субсидий в сочетании с ипотечными кредитами для приобретения жилых помещений по сметной стоимости в жилых домах, строящихся за счет кредитов, оформленных подрядчиками под государственные гарантии Свердловской области [35, с. 85].

Для обеспечения поддержки при строительстве жилья для жителей сельской местности, работников бюджетной сферы и молодых специалистов в областном бюджете запланированы расходы в сумме 182,1 млн. руб. Предусмотрены субсидии молодым семьям для приобретения жилья в размере 55 млн. руб. Правительством области принято решение о предоставлении гарантий на строительство жилья в размере 1500 млн. руб. Строительство жилья для молодых семей за счет кредитов банков под такие гарантии осуществляется в 15 городах области. Реализуется механизм строительства жилья через сеть ссудо-сберегательных строительных товариществ. В 2011 г. при поддержке органов исполнительной власти области было возобновлено строительство домов молодежных жилищно-строительных кооперативов.

Поскольку стоимость жилья в городах растет более высокими темпами, чем инфляция, ипотечная схема приобретения жилья становится предпочтительнее накопительной. В рамках реализации ипотечных программ в муниципальных образованиях области предоставляются займы, рассрочки платежей по «социальной ипотеке». Фондом поддержки индивидуального жилищного строительства предоставляются займы на приобретение, строительство индивидуального жилья. Крупные холдинги, предприятия, компании области используют различные схемы улучшения жилищных условий своих сотрудников путем предоставления займов, рассрочек платежей.

Среди них можно выделить ипотечные программы Российской железной дороги, Росэнергоатома, Северского трубного завода, Первоуральского динасового завода, УГМК. Небольшие предприятия в целях улучшения жилищных условий оказывают разовую помощь своим сотрудникам. По всем этим сделкам используется механизм или кредитования, или заимствования с элементами ипотеки.

За 6 месяцев 2012 г. было зарегистрировано 3209 сделок в 31 муниципальном образовании области с использованием различных механизмов ипотечного кредитования. Следует отметить деятельность банков, направленную на создание условий, облегчающих клиентам оформление ипотечных кредитов, упрощение процедур их выдачи. Так, на базе ОАО «СКБ-БАНК» создан единый центр ипотеки, в котором сотрудничают основные участники процесса оформления договоров ипотечного кредитования - риелторы, оценщики, страховые компании, работники банка. Общий объем ипотечных жилищных кредитов, вновь выданных коммерческими банками заемщикам области, за 2011 г. составил 1,9 млрд. руб., в том числе через ОАО «САИЖК» предоставлено 1058 ипотечных жилищных кредитов на сумму 690,5 млн. руб. [18, с. 11]

По итогам первого полугодия 2011 г. коммерческими банками выдано 2244 кредита на сумму 2,3 млрд. руб., в том числе рефинансирован через Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования 1161 кредит на сумму 1 млрд. 69 млн. руб. (в 3,3 раза больше в количественном отношении и в 5,1 раза в стоимостном по отношению к аналогичному периоду 2008 г.). Молодым семьям предоставлено более тысячи кредитов на сумму более 800 млн. руб.

Кредиты по программе ОАО «САИЖК» предоставляются в 15 городах области. Агентство совместно с банками обеспечивает развитие ипотечного кредитования по федеральным стандартам. Население области получило реальную возможность покупки квартиры в собственность на заемные средства по приемлемой ставке заимствования.

С апреля 2011 г. агентство самостоятельно предоставляет долгосрочные ипотечные жилищные займы. К июлю было выдано 14 займов на сумму 8,3 млн. руб. по ставке от 11,5 до 14% годовых. Первоначальный взнос составляет от 10 до 30%. Чем меньше первоначальный взнос, тем выше ставка заимствования.

По прогнозным оценкам, представленным в Основных направлениях развития банковского сектора Свердловской области, к 2013 г. суммарный оборот по вновь выданным кредитными организациями ипотечным кредитам населению области составит от 37 до 63 млрд. руб., количество долгосрочных жилищных кредитов планируется довести до 30 тыс. Доля Свердловского агентства ипотечного жилищного кредитования должна составить 25-30%, т.е. около 10 тыс. кредитов. В 2007 г. установлен плановый показатель в 2500 тыс. кредитов. К концу 2012 г. в области планируется построить около 8,6 млн. мІ жилой площади. Ипотека в Екатеринбурге и Свердловской области, также как и в других городах России, довольно полно представлена филиалами и представительствами крупных банков страны, среди которых можно отметить Судостроительный банк, Абсолют банк, КИТ Финанс банк, Екатеринбургский муниципальный банк, Московский Банк Реконструкции и Развития, Драгоценности Урала, Номос Банк, Райффайзенбанк, Банк «Открытие», Уралфинпромбанк, Свердловский коммерческий банк, и др.

На сегодняшний день размер процентной ставки ипотечного кредитования начинается в Екатеринбурге и Свердловской области с 10% годовых для кредитов, выдаваемых банками в российских рублях, и с 9,3 % годовых для кредитов, предлагаемых в иностранной валюте. Различно отношение банков в Екатеринбурге и Свердловской области к сумме первоначального взноса по ипотеке - некоторые банки, в частности Хоум Кредит и Финанс Банк, разрешают не платить первоначальный взнос вообще, а у некоторых банков и их программ, в частности у банков, кредитующих по программе Агентства ипотечного жилищного кредитования минимальный размер первоначального взноса составляет 10%. Предлагаемые банками кредитные программы по предоставлению ипотеки в Екатеринбурге и Свердловской области довольно многообразны и рассчитаны для физических лиц с разным уровнем дохода [39, с. 91].

Жилье предлагается и в строящихся домах, и на вторичном рынке недвижимости. Предельно возможный срок, на который банки могут предложить заемщику ипотечный кредит, в Екатеринбурге и Свердловской области на текущий момент равен 30 годам.

Ипотечные программы отличаются и требованиями к залоговому обеспечению, наличию трудового стажа у заемщика, наличием аннуитетных или дифференцированных платежей при погашении долга, размерами комиссий, взимаемых банками за выдачу кредита, за открытие и ведение ссудного счета и пр. Неодинаковы и требования банков, предлагающих ипотечные кредиты, к заемщикам в Екатеринбурге и Свердловской области. Некоторые банки, в частности Кредит Урал, в своих программах ипотечного кредитования исходят из того, что заемщик должен быть старше 18 лет, в других банках, в частности в ипотечной программе банка Челиндбанк, нижняя возрастная планка составляет 23 года.

Также отличаются требования к верхнему возрастному пределу - например, согласно требованиям одной из ипотечных программ банка Меткомбанк, на получение кредита может претендовать гражданин до 75 лет, а в программе банка Тюменьэнергобанк этот показатель снижен до 55 лет. Разумеется, условия кредитования на ипотечном рынке, как и в любой другой финансовой сфере, через какое-то время могут измениться; многое зависит не только от внутренних факторов - так, например, может случиться, что произошедший не так давно ипотечный кризис в США через какое-то время окажет свое влияние и на российский рынок ипотеки, что может привести к пересмотру условий предоставления ипотечных кредитов и изменению процентных ставок по ним. Как бы то ни было, в связи с тем, что рынок ипотеки в Екатеринбурге и Свердловской области, также как и в других регионах, еще далек от своего насыщения, можно предполагать и дальнейшее его развитие.

По сравнению с началом 2011 года в 2012 году выдачи ипотечных кредитов в банках города Екатеринбурга продолжает увеличиваться. Ипотеку в Екатеринбурге и Свердловской области представляют 45 ипотечных банков, которые предлагают заемщикам 304 ипотечные программы для приобретения жилья в кредит, как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости.

Анализируя ипотечные программы Банков, можно сделать вывод, что основной объем жилищного кредитования направлен на вторичный рынок жилья, где есть право собственности на объект. Это связано с меньшими рисками по сравнению с финансированием строящегося жилья и стоимостью долгосрочных ресурсов.

Большое количество банков готовы предоставить кредит на покупку комнаты на рынке вторичного жилья. Также по ипотеке можно приобрести коммунальную квартиру.

При получении ипотечного кредита можно заложить квартиру, которая уже имеется в собственности. Ограничением является лишь то, что банки не выдают кредиты на большую сумму, чем оценена имеющуюся недвижимость, это будет около 70% стоимости. Также некоторые банки кредитуют покупку новостройки под залог существующей недвижимости.

Можно сравнить показатели ипотечного кредитования Свердловской области с другими регионами.

Таблица 1 - Регионы-лидеры по объему выданных ипотечных жилищных кредитов в рублях на 1 января 2012 года

Согласно таблице 1, можно увидеть, что по объему выданных ипотечных кредитов Свердловская область занимает пятое место, то есть находиться в лидирующей пятерке.

В списке регионов, которые лидируют по объему просроченной задолженности по ипотечным жилищным кредитам, выданных в рублях на 01 января 2012 года Свердловская область занимает седьмое место, это говорит о том, что при большом объеме выданных ипотечных кредитов, растет и объем просроченной задолженности по ипотечным жилищным кредитам. Таким образом, можно сказать, что Свердловская область занимает одно из лидирующих позиций среди регионов Российской Федерации по количеству выданных ипотечных кредитов, но в то же время наблюдается и высокий уровень просроченной задолженности по возврата по ипотечным кредитам.