1.1 Ипотечное кредитование: понятие, сущность и виды

Кредитные отношения - это общественные отношения, которые возникают между субъектами экономических отношений по вопросам движения стоимости. Кредитные отношения выражаются в разнообразных формах предоставления кредита (коммерческий кредит, банковский кредит и др.), займе, лизинге, факторинге и т.д. [6, с. 74].

Кредит - это своего рода предоставление денежных средств или каких-либо товаров в долг, с выплатой установленных кредитной организацией процентов [6, с. 78].

С момента возникновения кредита и на сегодняшний момент времени кредит прочно внедрился абсолютно во все сферы отечественной экономики и проявляется в самых различных формах.

Различают следующие основные формы кредита:

– коммерческий кредит,

– банковский,

– потребительский,

– межфирменный,

– межбанковский,

– государственный,

– международный.

Одной из форм кредита является ипотека. Ипотека выступает в роли одной из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при этом недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения обязательства должника приобретает право получить в реализацию данное имущество. Обязательство должника в свою очередь может быть не только банковским, но и обязательством, которое основано на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда и т.п. [6, с. 235].

Ипотека характеризуется следующими отличительными чертами:

Во-первых, ипотека, как и всякий залог, -- это своего рода способ обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства -- займа или кредитного договора, договора аренды и т.д. Поэтому, ипотека основывается на основном обязательстве, так как без него она теряет смысл.

Во-вторых, в качестве предмета ипотеки во всех случаях выступает недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: предприятия, жилые дома, другие здания, сооружения.

В-третьих, предмет ипотеки всегда находится во владении должника. Должник остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества, но лишается права распоряжения им, то есть продавать.

В случае неисполнения обязательства, обеспеченного договором ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной [8, с. 152].

Можно выделить следующие принципы ипотеки:

- принцип гласности, или публичности заключается в доступе каждого заинтересованного лица к информации, которая содержится в ипотечной книге;

- принцип специальности заключается в возможности установления ипотеки только к определенной недвижимости, в определенном объеме;

- принцип достоверности заключается в том, что все записи в публичных книгах означают, что в отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных ограничений;

- принцип старшинства заключается в том, что преимущество одного закладного права перед другим определяется в зависимости от времени внесения его в ипотечную книгу;

- принцип бесповоротности заключается в том, что ипотека прекращается лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе или договоре;

- неприменимости погасительной давности к занесенным в ипотечную книгу правам.

Таким образом, ипотечное кредитование -- это кредитование, обязательство, возвращение которого обеспечено залогом недвижимого имущества (ипотекой) [6, с. 230].

Ипотечное кредитование -- это целостный механизм реализации отношений, которые возникают по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов [7, с. 52].

Ипотечные кредиты классифицируются по разнообразных признакам.

1. По объекту недвижимости:

- земельные участки;

- предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

- дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

- жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

2) По виду кредитора:

- банковские;

- небанковские.

3) По виду заёмщиков:

- как субъектов кредитования:

- кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;

- кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;

4) По степени аффилированности заемщиков, могут предоставляться:

- сотрудникам банков;

- клиентам риэлтерских фирм, клиенты;

- сотрудникам фирм -- клиентов банка;

- лицам, проживающим в данном регионе;

- всем желающим.

5) По способу рефинансирования.

6) По срокам кредитования.

7) По способу амортизации долга:

- постоянный ипотечный кредит;

- кредит с единовременным погашением согласно особым условиям;

- кредит с переменными выплатами.

8) По виду процентной ставки:

- кредит с фиксированной процентной ставкой;

- кредит с переменной процентной ставкой.

9) По возможности досрочного погашения:

- с правом досрочного погашения;

- с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа;

- без права досрочного погашения.

10) По степени обеспеченности (величине первоначального платежа) [6, с. 234].

Сумма кредита может составлять от 50 до 100% от стоимости заложенного недвижимого имущества. Кроме этого, ипотечные кредиты могут быть:

1) обычные и комбинированные, то есть выдаваемые несколькими кредиторами;

2) субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.

Одним из видов ипотечного кредитования населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование. Долгосрочный ипотечный жилищный кредит - это такой кредит, который предоставляется на срок от 3 лет и более банком (кредитной организацией) или юридическим лицом (не кредитной организацией) физическому лицу (гражданину) для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства [9, с. 105].

Долгосрочный ипотечный жилищный кредит выдается строго на условиях платности, срочности и возвратности, а также при строгом контроле за целевым использованием выданных кредитных средств [9, с. 85].

Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение приобретенного за счет кредитных средств и переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.

Право собственности на жилое помещение должно быть подтверждено соответствующими документами (свидетельством о собственности, зарегистрированным договором купли-продажи жилого помещения, договором мены и т.д.), оформленными в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Передаваемое в залог жилое помещение должно быть свободно от каких-либо ограничений прав на него, в том числе прав третьих лиц, за исключением прав членов семьи собственника-залогодателя.

Приобретенное за счет кредита недвижимое имущество должно использоваться заемщиком преимущественно только для проживания. Сдача приобретенного жилья в аренду возможна только при согласии кредитора, что специально оговаривается в кредитном договоре.

Кредит и проценты по нему выплачиваются в форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных платежей (ежемесячный платеж включает полный платеж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными на весь кредитный период). Это удобно как для заемщика, так и для кредитора.

Важным условием ипотеки является обязательное страхование, которому подлежат имущественные интересы, связанные с жизнью, здоровьем, трудоспособностью, а также приобретаемой недвижимостью заемщиков. Заемщиком (созаемщиком) со страховой компанией заключается комплексный договор страхования, объединяющий личное и имущественное страхование.

Субъектами ипотечной схемы являются:

1) Заемщики - это физические лица, граждане Российской Федерации, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными организациями) или с юридическими лицами (некредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья (ипотека) [12, с. 319].

2) Продавцы жилья - это физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим и юридическим лицам, по их поручению [12, с. 320].

3) Кредиторы - это банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы).

4) Страховые компании - это страховые компании, имеющие лицензии, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка [22, с. 17].

5) Оценщики - это юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании [22, с. 20].

6) Риэлтерские фирмы - это юридические лица, являющиеся профессиональными посредниками на рынке купли-продажи жилья [8, с. 154].

7) Инвесторы - это юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды и другие;

Таким образом, кредитные отношения - это общественные отношения, которые возникают между субъектами экономических отношений по вопросам движения стоимости. Ипотечное кредитование является предоставлением частным лицам долгосрочных кредитов на покупку жилья под залог самого приобретаемого жилья.