Пути решения жилищной проблемы в Российской Федерации

Важную роль в формировании системы жилищной ипотеки, обеспечении реальной доступности жилья для населения должна сыграть реализация Стратегии раз­вития ипотечного жилищного кредитования в Россий­ской Федерации до 2030 года (далее – Стратегия).

Истоки появления этого документа исходят к кон­цу июля 2009 г., когда Президент Российской Федера­ции Д. А. Медведев поручил профильным ведомствам разработать к концу 2009 г. долгосрочную стратегию развития жилищной ипотеки. 19 июля 2010 г. Председа­тель Правительства Российской Федерации В. В. Путин подписал Стратегию развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года.

Стратегия предусматривает три этапа реализации: 2010 – 2012 гг.; 2013 – 2020 гг.; 2021 – 2030 гг. и содер­жит следующие основные параметры (см. табл. 4).

Однако этот важнейший, казалось бы, стратеги­ческий документ в сфере ипотечного жилищного кре­дитования и обеспечения населения жильем не внуша­ет, на наш взгляд, должного оптимизма и не отвечает на важнейшие вопросы обеспечения населения России жильем, суть Стратегии сводится к абстрактным рассу­ждениям и позитивным предположениям.

Во-первых, в документе отсутствует анализ кон­кретных механизмов достижения обозначенной цели, нет показателей ввода, выбытия и прироста жилья ни на промежуточные, ни на финишные даты Стратегии; нет предполагаемых цен на жилье, т. е. предложения на рынке жилья как в натуральной, так и в стоимост ной форме, нет и платежеспособного спроса на жилье. (Зато мы точно «знаем», сколько будет выдано ипотеч­ных жилищных кредитов в 2012, 2015, 2020 и в 2030 годах!)

Во-вторых, в разделе III«Цель и задачи настоя­щей Стратегии» читаем: «Целью развития ипотечно­го жилищного кредитования и других форм ипотеч­ного кредитования является обеспечение к 2030 г. до­ступности приобретения и строительства жилья с по­мощью ипотечного жилищного кредитования для 60 процентов семей». В разделе II. снова подчеркивает­ся: «Предполагается, что ипотечный жилищный кре­дит станет основным механизмом приобретения жилья в собственность, цены на жилье, условия ипотечного жилищного кредитования и доходы населения (кстати, в документе ни разу не приводится ни один из этих по­казателей. – А. К.) позволят приобретать жилье 60% на­селения». А в раздел IVснова настоятельно подчерки­вается: «На третьем этапе (2021 – 2030 гг.) необходи­мо исходить из того, что в этот период рынок ипотеки приблизится к насыщению, т. е. доля семей, имеющих возможность приобретать жилье с помощью ипотеч­ного жилищного кредитования, достигнет предельных 60%». Спрашивается, что же это за «насыщение», если в 2021 – 2030 гг. «за бортом» оказываются 40% населе­ния страны; и почему появляются «предельные 60%»? Где, в какой еще стране установлены подобные преде­лы? И далее – успокоительное для «нуждающихся»: «Доля нуждающихся в улучшении жилищных условий будет сокращаться до постоянной величины, определя­емой демографическими и социальными процессами, изменением стандартов жилищного обеспечения и об­новлением жилищного фонда. Рынок жилья (по нему в Стратегии нет ни единой цифры. – А. К.) и ипотеки перейдет к фазе стабилизации. В долгосрочной перспек­тиве основной задачей станет поддержка устойчивости рынка жилья и ипотеки и предотвращение возможных кризисных явлений». И непонятно, куда же денутся те самые 40% населения, которым в 2030 г. будет недо­ступна ипотека? Из документа неясно, как и в какой степени будет достигнута эта цель, как можно прове­рить достижение этой цели, если в Стратегии нет соот­ветствующих показателей.

В-третьих, во введении к Стратегии справедли­во отмечается, что реализация Стратегии зависит от макроэкономической конъюнктуры, динамики уров­ня доходов населения и их дифференциации, полити­ческих и демографических факторов, а также от реги­ональных и местных социально-экономических усло­вий и особенностей. Доступность ипотечного жи­лищного кредитования напрямую зависит от стоимо­сти жилья, поэтому добиться повышения доступности жилья только расширением возможностей кредитова­ния проблематично, так как увеличение спроса насе­ления за счет развития различных финансовых меха­низмов без изменения других условий на рынке жилья и жилищного строительства объективно способствует росту цен на жилье.

Казалось бы, все эти условия и факторы развития ипотечного жилищного кредитования должны быть проанализированы на предстоящие 20 лет в неразрыв­ной увязке с динамикой объемов жилья, поступающего на рынок. К сожалению, этого в Стратегии нет.

В-четвертых, необходимо было бы подразделить рынок жилья на первичный и вторичный, поскольку ипотечный кредит может выдаваться как на первом, так и на втором. Но прирост национального жилищ ного фонда может дать только первичный рынок жи лья, и только его прирост может повысить обеспечен­ность населения жильем. А вторичный рынок жилья ведет только к смене собственников, но не к росту жи­лищного фонда страны. Сегодня же на покупку квар­тир в новостройках выдается только четверть всех ипо­течных кредитов1.

В-пятых, в рассматриваемом документе необхо­димо было бы увязать динамику объемов реализуемо­го жилья на первичном рынке с объемами спроса на нем на жилье в денежном выражении (включая ипотеч­ное жилищное кредитование) и динамикой цен. А для того, чтобы определить динамику доступности жилья (коэффициента доступности жилья), необходимо было сопоставить стоимость стандартной единицы жилья на первичном рынке со средним (по стране или по соци­альным децилям) инвестиционным потенциалом поку­пателей.

Однако ничего из названного в Стратегии нет ни в стоимостных, ни в натуральных показателях на общем рынке жилья, в том числе и приобретаемого с учетом ипотечного кредита. Как видно из приведенной табли­цы, в ней представлено только количество выдаваемых в год ипотечных жилищных кредитов. Причем методи­ки расчета этих показателей не приводятся ни в тексте документа, ни в приложении к нему, что вызывает со­мнение в достоверности самого прогноза. Так, предпо­лагается, что в 2012 г. будет выдано 490 тыс. ипотеч­ных жилищных кредитов, против 130 тыс. в 2009 г. Но на основании каких исходных данных сделаны эти рас­четы, в приложении не указывается.

В-шестых, практически на каждой странице до­кумента упоминается о доступности жилья. Однако не дается определение этой ключевой категории жилищ­ного обеспечения и жилищного кредитования. Толь­ко косвенно во введении можно прочитать: необходи­мо в первую очередь повысить доступность жилья за счет: дифференциации рынка жилья, ускоренного формирования сегмента жилья экономкласса и содей­ствия строительству жилья в объемах, соответству­ющих потребностям и спросу граждан со среднеста­тистическим уровнем доходов. Спрашивается, а по­требности граждан с доходами выше среднестатисти­ческого уровня учитываться не должны?

Более того, цены на жилье «вздуваются» настоль­ко, что в Москве, например, семье со среднестатисти­ческим доходом, включая доходы богатых, жилье недо­ступно. Посмотрим, сколько же стоит «пропуск» в ипо­течную систему, т. е. каким должен быть ежемесячный доход семьи москвича, желающего получить кредит на покупку стандартной «двушки».

Если срок ипотечного кредита без первоначаль­ного взноса (до кризиса это практиковали многие бан­ки) 15 лет, процентная ставка – 11%, то ежемесячный платеж основной суммы долга и банковских процен­тов (без страховки заемщика и кредитуемого жили­ща и других комиссий) по приведенным выше дан­ным составляет 33 255 руб., а размер чистого дохода (за вычетом налогов) семьи, претендующей на ипо­течный кредит, при условии, что сумма ежемесячных платежей не должна превышать 30% этого дохода, со­ставит (33 255×100:30) = 110 850 руб. или 40 802 руб. на каждого члена семьи, т. е. в 1,4 раза больше дохода (29 262 руб.) среднестатистического жителя Москвы. А это значит, что ипотека жилья в Москве даже в раз­мере социальной нормы 18 м2 на человека возможна только для семей, где среднедушевой доход в 1,4 раза выше среднестатистического по городу.

Вызывает вопрос следующее положение Страте­гии в разделе II.1: «Предусматривается, что уровень ежемесячных доходов заемщиков (к 2030 г. – А. К..) бу­дет превышать как минимум в 3 раза уровень ежеме­сячных расходов по погашению ипотечного жилищно­го кредита для приобретения жилья, соответствующе­го стандартам обеспечения жилыми помещениями». Это действительно новость в ипотечном кредитовании, поскольку по стандартам АИЖК это превышение уже сегодня составляет (100/30) 3,3 раза.

В-седьмых, вряд ли можно согласиться с положе­нием Стратегии в разделе V.3. «Состояние внутреннего рынка капитала и его способность снабжать экономи­ку долгосрочными финансовыми ресурсами остают­ся основными ограничителями рынка ипотечного жи­лищного кредитования. Срочность, стоимость и объ­ем ресурсов, доступных на отечественном рынке ка­питала (рынке ценных бумаг), не позволяют обеспе­чить устойчивое рефинансирование ипотечных порт­фелей».

Не отрицая важности названных факторов, пола­гаю, что главные ограничители доступности жилья и ипотечного жилищного кредитования иные. По наше­му мнению, основными ограничителями развития ипо­течного жилищного кредитования в Российской Феде­рации являются:

●●низкий уровень доходов основной массы насе­ления и недостаток жилья;

●●глубокий разрыв в доходах социальной верхуш­ки и абсолютного большинства населения;

●●монополизм в производстве строительных мате­риалов, строительстве и реализации жилья и ценовой беспредел;

●●отсутствие государственных мер воздействия на жилищный рынок и ограничение роста цен;

●●отсутствие развернутой системы социальной аренды жилья;

●●высокий уровень инфляции и неэффективность используемых государством мер ее нейтрализации. Ис­пользование жилья как средства для спасения денег от инфляции;

●●недостаток длинных финансовых ресурсов и низкая эффективность их использования;

●●административно-правовые барьеры (отвод зем­ли, разрешения, согласования, регистрация прав соб­ственности на жилье, коррупция);

●●высокие трансакционные издержки и проценты по кредиту;

●●неэффективность развития государственных не­коммерческих ипотечных программ во многих регионах;­ ­●●неразвитость альтернативных форм жилищного кредитования, в частности, стройсберкасс и жилищно- строительных кооперативов.

Все сказанное выше свидетельствует об углубле­нии жилищной проблемы в Российской Федерации. В «Концепции развития системы ипотечного жилищно­го кредитования в Российской Федерации» (в ред. По­становления Правительства Российской Федерации от 08.05.2002 № 302) подчеркнуто, что главная цель раз­вития долгосрочного ипотечного жилищного креди­тования – создать эффективно работающую систе­му обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основан­ную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипо­течных кредитов. Приведенные расчеты показывают, что сегодняшняя жилищная ипотека для граждан со среднестатистическим доходом недоступна. И в этом проявляется особенность жилищной ипотеки и огра­ниченность перспектив ее развития в России. С одной стороны, верхний слой населения (10 – 15%) не нуж­дается в ипотеке, поскольку уже имеет жилье либо мо­жет купить его за счет имеющихся накоплений, а с дру­гой – подавляющая масса населения, чьи доходы не­дотягивают до существующих стандартов ипотечно­го жилищного кредитования. Тревожной здесь пред­ставляется тенденция развития малогабаритного жи­лья. Проекты с малогабаритными квартирами в много­этажных многоквартирных домах стали появляться в ряде регионов. В Подмосковье, например, уже предла­гаются апартаменты площадью 25 м2 без кухонь и про­чих удобств1..

Опасность этой проблемы заключается в том, что она, как и старение производственной базы страны, на­растает постепенно, подспудно, но неуклонно, если не начать ее масштабное системное разрешение уже се­годня. А это предполагает радикальные изменения во всем жилищно-строительном комплексе страны, в со­циальной, бюджетной и денежно-кредитной политике, в борьбе с коррупцией и жилищно-строительными пи­рамидами, задравшими цены до высот, вчетверо пре­вышающих издержки строительства жилья. Промед­ление с этими изменениями чревато серьезными, воз­можно, необратимыми экономическими, социальными и демографическими последствиями, вымиранием на­ции, которое не может быть компенсировано разреше­

нием использовать материнский «капитал» на погаше­ние ипотечного жилищного кредита.

Поэтому, думается, что на сегодня в России жилищный вопрос – главный приоритет.

Первоочередными задачами по решению жилищ­ной проблемы в Российской Федерации, по нашему мнению, являются:

1. Радикальное повышение реальных доходов основной массы населения.

2. Кардинальная модернизация и демонополи­зация сферы жилищного строительства. Не только об­новление техники, технологий строительства, но и ар­хитектуры, повышение экологичности, экономичности и комфортности жилья, возрождение проектного дела, подготовки специалистов, прежде всего в области ар­хитектуры. Кратное увеличение объемов сдаваемого в эксплуатацию жилья. Участие государства в формиро­вании инфраструктуры жилищного строительства.

3. Государственный контроль за ценообразова­нием на жилищном рынке, устранение монополизма по всему строительно-сбытовому циклу и развитие конкуренции вплоть до создания государственных до­мостроительных комбинатов и снижения цен на жилье.

4. Ликвидация коррупции государственных чи­новников, регулирующих выдачу разрешений на от­вод земли под строительство жилья, регистрацию прав собственности на жилье и др.

5. Снижение трансакционных издержек, связан­ных с оценкой, нотариатом, страхованием, госреги­страцией жилья и др.

6. Совершенствование денежно-кредитной и фи­нансовой политики государства с целью стимулиро­вания жилищного строительства, включая кредитова­ние строительных организаций, ипотечное кредито­вание покупки жилья, развитие альтернативных форм жилищного кредитования, снижение инфляции и про­центных ставок по кредитам.

7. Повышение роли государства в жилищном строительстве и превращение последнего в один из по­лигонов модернизации и локомотивов развития нацио­нальной экономики.

Хотелось бы верить, что изложенные в статье со­ображения будут услышаны заинтересованными чита­телями, причастными к решению данной проблемы, и могут способствовать совершенствованию ипотечного жилищного кредитования и повышению обеспечения населения России современным жильем.