2.3 Оценка эффективности системы земельно-ипотечного кредитования

Рассмотрим подробнее основные инфраструктурные элементы системы земельно-ипотечного кредитования.

Нормативная правовая база. На сегодняшний день принципиальные вопросы собственности на землю и операций с ней в основном решены. Однако как показывает практика осуществляемого ОАО "Россельхозбанк" земельно-ипотечного кредитования, развитие ипотеки сельскохозяйственных земель, прежде всего сдерживается тем, что на рынке недвижимости массово не сформирован сам объект ипотеки - земельные участки на праве частной собственности. Необходимо решить два вопроса: а)переход от земельных долей к земельным участкам; б)принятие специального федерального закона по залогу сельскохозяйственных земель.

Проблема вовлечения недвижимости в оборот приобретает особое государственное значение. К этим проблемам добавляется неопределенность вопросов, касающихся сохранения залога при изменении границ заложенного земельного участка, процедуры обращения взыскания и порядка перехода права на земельный участок в случае в случае его реализации с торгов, а также распоряжения земельным участком, перешедшим к залогодержателю в порядке обращения взыскания на него.

Для решения этих проблем необходимо:

а) преобразовать земельные долги в земельные участки с целью увеличения залогового потенциала для привлечения инвестиционных земельно-ипотечных кредитов на цели развития сельскохозяйственного производства, т.е. сформировать реальные объекты собственности, которые должны получить реального собственника;

б) создать условия для ускорения процесса оформления земельных участков в собственность субъектов предпринимательской деятельности в АПК. Для этого на государственном уровне должно быть принято решение о предоставлении субъектам Российской Федерации субсидий на компенсацию затрат (или их части) для проведения территориального землеустройства, межевания и других работ по формированию земельных участков и постановке их на первичный кадастровый учет. В последующем при осуществлении вторичных операции с земельными участками, эти работы могут выполняться уже за счет средств собственников земельных участков и землепользователей;

в) предоставить товаропроизводителям беспроцентной рассрочки при выкупе земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

г) принять законопроект "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования регулирования земельно-ипотечных отношений в сельском хозяйстве";

д) формализовать требования к объектам сельскохозяйственной недвижимости, которые рассматриваются в качестве предмета ипотеки.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущества и сделок с ним. Развитие земельно-ипотечного рынка невозможно без четкого обеспечения имущественных прав на земельные участки. При этом только прозрачная и эффективная система может способствовать установлению доверительных отношений между залогодателем и кредитной организацией.

Существующая система подтверждения прав на заложенное имущество недостаточно развита. Одна из причин - разобщенность государственного учета и государственной регистрации прав на земельные участки и недвижимое имущество. Мировая практика свидетельствует о том, что цивилизованный оборот недвижимости возможен лишь при наличии национальной единой системы учета и регистрации прав на недвижимость. Земельный участок имеет четкие пространственные границы, устанавливаемые в процессе специальных съемок; во-вторых, при проведении операций с земельным участком, владелец его обязан всегда доказывать свои права на него; в-третьих, операции с земельными участками должны сопровождения полными знаниями всех его сервитутов и ограничений по использованию. Указанные показатели в документах о правах на землю практически отсутствуют, что требует проведения дополнительных работ по уточнению прав на землю.

Земельная кадастровая система. Результативность управления ипотечными кредитами, оперативность и качество принимаемых по ним решений во многом зависят от наличия, полноты и достоверности информации об использовании, состоянии и качественных характеристиках находящегося в ипотеке земельного участка. Важной задачей является точное определение того, какая именно информация необходима банкам и другим кредитно-финансовым учреждениям из состава тех сведений, хранения которых осуществляется в реестрах, содержащих информацию о недвижимом имуществе. В земельный кадастр предполагается включить информацию о недвижимости, а именно: физические характеристики объекта (строение вместе с землей), его юридический статус, а также кадастровую стоимость для целей налогообложения.

Чтобы обеспечить кредитные организации необходимой и надежной информацией о земельном участке и расположенной на нем недвижимости, необходимо система, позволяющая получать такую информацию в режиме реального времени.

Слабым звеном рыночной инфраструктуры земельной ипотеки на участков при их залоге. Обоснованность определения залоговой стоимости является одним из главным условий при принятии кредитором решения о предоставлении ипотечного кредита и для страховой компании в случае возмещения ущерба. Оценка стоимости земельного участка - исключительно сложный и трудоемкий процесс, что обусловлено наличием большого количества индивидуальный характеристик и многочисленных факторов, влияющих на его стоимость, недостаточной разработанностью нормативной правовой базы, неразвитостью земельного рынка. Основная цель - защита интересов кредитора и прав заемщиков при взаимодействии с оценщиками, осуществляющими оценочную деятельность. Нормативные документы должны устанавливать требования к классификации, исходным данным, процессу и результатам осуществления оценочной деятельности с учетом специфики оценки земель сельскохозяйственного назначения.

Инфраструктура, обеспечивающая формирование земельных участков (землеустройство, межевание, техническое сопровождение сделок ипотеки и т.д.). Рынок землеустроительных услуг является важным звеном рыночной инфраструктуры земельной ипотеки. Существенной причиной ограничения распространения ипотеки (залога) сельскохозяйственных земель является отсутствие у потенциальных заемщиков надлежаще оформленного права собственности на используемые ими земельные участки.

По действующему законодательству, для того чтобы совершить сделку с участком, нужно провести работы по его формированию и кадастровому учету. Однако процедура формирования земельных участков (межевание, постановка на кадастровый учет и т.д.) и оформления права собственности на них сопряжена с огромными транзакционными издержками

Для улучшения положения в этой сфере деятельности на земельно-ипотечном рынке необходимо создать условия для развития конкуренции на рынке землеустроительных услуг, что позволит оптимизировать затраты на проведение работ по межеванию и техническому описанию земельных участков и иных объектов недвижимости подготовку документации, необходимую для постановки их на государственный кадастровый учет и регистрации прав.

Одним из элементов инфраструктуры системы земельно-ипотечного кредитования должна быть информационная модель. Схема построения модели определения стоимостной базы земельных участков и иных объектов недвижимости представлена на рисунке 2.9 [7, с. 46].

Рисунок 2.9 - Характеристика и цели модели системы массовой оценки земельных участков и иных объектов недвижимости

Кредитно-финансовая система. Ключевыми направлениями в развитии кредитно-финансовой системы являются:

- создание регионального ипотечного агентства, обеспечивающего в рамках своей компетенции создание условия для становления и развития земельно-ипотечного рынка и его инфраструктуры;

- проведение инвентаризационных, землеустроительных и кадастровых работ в целях определения потенциала земельно-ипотечного кредитования и создания условий для беспрепятственного использования земельных активов в качестве залогового обеспечения;

- осуществление комплекса правовых, организационно-экономических и технических работ по упорядочению землепользований, существующих на праве общедолевой собственности;

- определение финансовых источников для создания системы земельно-ипотечного кредитования;

- реализация комплексной целевой программы развития системы земельно-ипотечного кредитования, предусматривающей поэтапность создания системы за счет бюджетных средств и вывод ее на самоокупаемость.

Система имущественного и титульного страхования. Особое значение в развитии земельной ипотеки имеет страхование всевозможных экономических рисков, связанных с ипотекой. Страхование осуществляется специализированными организациями - страховыми компаниями, которые наравне с другими участниками земельно-ипотечного рынка являются основным звеном ипотечной инфраструктуры.

Страхование, являясь важным механизмом защиты интересов как кредитора, так и заемщика, выступает существенным условием предоставления банком кредита.

Система консалтинговых и посреднических услуг. Одним из условий успешного развития земельно-ипотечного кредитования является создание посреднических структур - института кредитных консультантов (ипотечных брокеров) по оказанию консалтинговых и посреднических услуг сельскохозяйственным товаропроизводителям по документальному оформлению договорных отношений с кредитными организациями для получения кредита, техническому оформлению земельных участков, заключению договоров страхования и т.д.

В качестве целевых индикаторов, характеризующих эффективность функционирования системы земельно-ипотечного кредитования могут быть использованы следующие показатели:

- темпы роста инвестиций в сельскохозяйственной продукции;

- повышение урожайности основных сельскохозяйственных угодий;

- состава земель сельскохозяйственного назначения;

- просроченная задолженность по кредитным договорам, исполнение обязательств, по которым обеспечено ипотекой земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

В качестве базовых составляющих предусматривается:

- создание нормативной правовой основы, обеспечивающей возможность развития земельно-ипотечного кредитования в сельском хозяйстве, создание необходимой инфраструктуры и доступ к информации всех профессиональных участников ипотечного рынка;