1.1 Земельная ипотека: ретроспективный анализ

Ипотека впервые возникла в Древней Греции, в Афинах, что было связано с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями. В 621 г. до н.э. Драконт ввел закон, согласно которому посягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово карались. Не случайно за ним и введенным им порядком в истории закрепилось определение "драконовых законов".

Термин "ипотека" греческого происхождения. Впервые он был введен Соломоном, одним из легендарных "семи мудрецов" древности, в начале VI в. до н.э.. В 594 г. до н.э. им были осуществлены знаменитые реформы, в частности, отменены поземельные долги, введена свобода завещания, по которой выморочное имущество уже не обязательно переходит к наследникам рода. Теперь каждый получал право завещать "собственность" по своему усмотрению. Первоначально в Афинах залогом подобного рода обязательств была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство [28, с. 233].

На первых порах развития общества способами обеспечения своевременного исполнения обязательств являлись присяга и поручительство. С развитием товарно-денежных отношений возникает практика строго преследования лиц, не исполняющих принятых на себя обязательств. Например, в Риме по закону двенадцати таблиц на лицо, не исполнявшего принятого на себя обязательства, допускалось "наложение руки".

В России же основным способом обеспечения обязательств был "правеж" (неисправного должника ежедневно в течении месяца выводили на площадь перед приказом и били прутьями, затем должник, в случае неуплаты долга, поступал в распоряжение истца) и "зажив" (должник обязан был либо самостоятельно отработать долг, либо отдать в холопство собственного ребенка или крепостных людей, если должник был дворянского или барского сословия). На древнем Востоке, в частности в Вавилоне, должник также поступал в долговое рабство к кредитору.

Первоначально заложенное по договору имущество до исполнения должником своих обязательств передавалось кредитору в полную собственность. Такая форма вещного обеспечения называлась фидуция (от лат. fiducia - сделка на доверии или доверительная сделка). На первом этапе развития института фидуции должник не обладал практически никакой защитой и кредитор сам решал, что ему выгоднее: требовать от заемщика выплаты долга или не возвращать ему имущество. В дальнейшем было введено официальное положение к документу о залоге (action fiducia), которое отменяло эту достаточно выгодную альтернативу кредитора. Но все равно в технологии сделки оставались достаточно серьезные правовые документы, которыми мог воспользоваться кредитор и которые были невыгодны для заемщика [21, с. 8].

Следующая форма развития вещного обеспечения - пигнус (от лат. pignus - неформальный залог) - в большей степени защищала заемщика от своевольных действий кредитора. При этом уже тогда кредитору было запрещено оставлять продаваемую недвижимость (предмет залога) у себя. В случае невыполнения взятых обязательств должником кредитор после продажи недвижимости возвращал всю разницу между выручкой за недвижимость и остатком долга заемщику. Данный вид сделок тщательно регламентировался. Требования, не входящие в регламентацию, были предметом особого судебного разбирательства [5, с.8].

В Римской империи уже в I в.н.э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам.

В период правления императора Антонина Пия (II в.н.э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков. Уже в то время существовало около 50 банков и действовало более 800 ростовщических и меняльных контор. Банки становились специализированными. Развивались различные банковские институты: коммунальные, религиозные и другие, возникали прообразы сберкасс, сберегательных ассоциаций и т.п.

Залог недвижимого имущества и, прежде всего, вотчинных (наследственных) владений укоренился в России в XV в. - в завершающий период объединения русских земель вокруг Москвы. Первые упоминания о залоге встречаются в Псковской Судной Грамоте - своде законов Псковской феодальной республики, составленной на основании отдельных постановлений псковского веча, господы (совета бояр), княжеских грамот, норм Русской Правды и обычного права [4, с.421].

С последней четверти XVIII в. и до конца 50-х годов XIX в. в Российской империи активно действовали крупные докапиталистические казенные кредитные учреждения: Государственный заемный банк, Санкт-Петербургская и Московская казна. Но неразвитость кредитных отношений находила свое отражение в архаичных формах обеспечения прав кредиторов. В дореформенных кредитных учреждениях (среди которых главное место занимал Государственный заемный банк, созданный еще в 1768 г.) из общего количества крепостных душ (около 11 миллионов) 65% (7 млн.) было заложено на сумму 425 млн. руб. [28, с. 237].

По мере развития товарно-денежных отношений при оформлении залога на получение ссуды все большее внимание стало уделяться оценке недвижимости. В 1829 г. предписанием министра внутренних дел определялась подробная форма описи имения с его экономической оценкой: "о доходах и выгодах". Для западных губерний эта процедура была несколько проще, так как там составлялись "инвентари" - описание помещичьих имений и земельных наделов крестьян с их повинностями, позволяющими определить экономический потенциал хозяйства. Количество земли, купленное через крестьянский банк указано в таблице 1.1.

Таблица 1.1 - Покупка крестьянами земли через Крестьянский банк

С помощью Крестьянского банка 1,2 млн. крестьянских дворов за 1908-1915 гг. продали 3,9 млн. десятин надельной земли на сумму 445 млн. руб.

В 1895 г. в залоге ипотечных земельных банков находилось 113,4 тыс. имений, что составляло 42% общей площади частного землевладения. В последующие годы площадь заложенных земель продолжала неуклонно возрастать: к 1900 г. было заложено 148 тыс. имений, что составляло 45% общей площади частных земельных владений, к 1905 г. - 189 тыс. имений (50%), к 1913 г. - 469,6 тыс. имений (55%), а к 1915 г. в залоге ипотечных учреждений находилось 552,4 тыс. имений, или 60% всей земельной собственности.

Незаложенные земли не служили объектом продаж [9, с.11].

Ипотечный капитал занимал значительную долю в финансовых активах. В 1914 г. стоимость всех находившихся в обращении ипотечных ценностей (частных и государственных) составляла 5,2 млрд. руб. (41,5% стоимости всех ценных бумаг на российском денежном рынке).

При устойчивости российского рубля 1897-1914 гг. и особенно в период роста его курса в 1880-е годы ипотечный кредит представлял собой доходный банковский бизнес, обеспеченный реальными ценностями [9, с. 11]. В обобщенном виде кооперативно-кредитные процессы отражены в таблице 1.2 [24, с. 450].

Таблица 1.2 - Численность товариществ (на 1 января 1916 г.)

По состоянию на 1 января 1918 г. в России было уже около 22,5 тыс. потребительских обществ. Число членов в них составляло около 8-9 млн. человек, обороты - свыше 5 млрд. руб. Союзов потребительских обществ было свыше 500 (табл. 1.3) [6, с. 70].

Таблица 1.3 - Численность кредитных учреждений России

К 1915 г. соотношение между ними по площади заложенной земли составляло соответственно 35,9%, 23,5%, 25,4% и 15,2%. По объемам выданных ссуд ведущие позиции занимал Крестьянский поземельный банк, выдавший к 1915 г. 1466,6 млн. руб. В общем объеме ипотечного кредитования в 1915 г. доля сельской ипотеки была около 69% [9, с. 14].

Основным видом кредитной деятельности в сельском хозяйстве в дореволюционной России вплоть до 1917 г. была ипотека, а основным предметом залога являлись частновладельческие земли. К началу XX в. клиентами земельных банков являлись две трети частных землевладельцев. Ими было заложено 62% угодий и 78% земель, находившихся в частном личном владении. Объем ссуд, выдаваемых земельными банками, в середине 1910-х годов были сравнимы с основными активами акционерных коммерческих банков.