2.2 Методический подход к формированию системы земельно-ипотечного кредитования

В основе реализации методологического подхода к созданию системы ипотечного кредитования предпринимательских структур в сельском хозяйстве лежит совершенствование ипотечного механизма, который, по мнению Е.В. Сергацевой, включает три основных компонента: правовую базу, организационную систему и экономическую систему [10, с. 163].

Организационная система включает в себя институциональную и инфраструктурную подсистемы. В институциональную подсистему входят органы землеустройства и учреждения юстиции по государственной регистрации прав недвижимое имущество и сделок с ним, нотариат, банки и другие финансово-кредитные учреждения, оценочные и риэлтерские институты, страховые компании, ссуды, налоговые инспекции. Инфраструктурная подсистема обеспечивает взаимодействие субъектов ипотечного механизма [20, с. 4].

Экономическая система - это совокупность финансово-экономических рычагов, инструментов, способов и стимулов для регулирования ипотечных отношений.

Основными целями системы земельно-ипотечного кредитования предпринимательских структур аграрного сектора экономики являются:

- создание целостной системы кредитования под залог земли, которое обеспечивает реализацию на земельно-ипотечном рынке новых банковских и финансовых продуктов и услуг;

- повышение уровня кредитоспособности сельскохозяйственных товаропроизводителей за счет поэтапного развития земельно-ипотечного рынка;

Для становления и развития системы земельно-ипотечного кредитования необходимо решение следующих основных задач в части:

- системного формирования организационной и методологической основы в стране ля рефинансирования ипотечных кредитов;

- создания инфраструктуры, обеспечивающей взаимодействие всех участников земельно-ипотечного рынка и дальнейшее развитие на основе создания специализированных кредитных организаций;

- совершенствования нормативной правовой базы земельно-ипотечного кредитования и разработка методических основ функционирования первичного и вторичного рынков земельно-ипотечных кредитов;

- разработки и внедрения, необходимых нормативно-методических документов и стандартов, обеспечивающих запуск и развитие системы;

- разработка базовых моделей функционирования системы, включая рефинансирование ипотечных кредитов;

- формирования рынка земельно-ипотечных ценных бумаг;

- разработки мер государственной поддержки развития системы, способствующих снижению рисков участников и повышению доступности ипотечных кредитов для потенциальных заемщиков;

- налогового стимулирования заемщиков, получающих кредиты под залог земли, ипотечных банков и инвесторов, обеспечивающих рефинансирования кредиторов;

- создания инфраструктуры системы, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников рынка земельно-ипотечного кредитования.

На рисунке 2.6 приведены принципы и особенности системы земельно-ипотечного кредитования [30, с. 12].

Рисунок 2.6 - Принципы системы земельно-ипотечного кредитования

Направление развития ипотечного рынка во многом определяется способами рефинансирования ипотечных кредитов, посредством которых обеспечивается долгосрочный характер кредита и его погашения (рис. 2.7).

Рисунок 2.7 - Составляющие системы земельно-ипотечного кредитования предпринимательских структур в сельском хозяйстве

Основой для развития системы земельно-ипотечного кредитования является земельно-ипотечный рынок, который базируется на четырех взаимосвязанных сегментах: земельном рынке, рынке земельно-ипотечного кредитования, рынке ипотечных облигаций и рынке специализированных посреднических услуг [16, с. 60]. Все они взаимосвязаны между собой, развитие одного из них является условием развития другого (рис. 2.8). В России все эти сегменты находятся либо в начальной стадии развития, либо в зачаточном состоянии.

Рынок земли представляет собой средство перераспределения земель между собственниками экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения. Рынок земли обеспечивает:

- передачу права на земельные участки одного лица другому;

- установление равновесных цен на землю в различных регионах;

- связь между собственниками недвижимости и покупателями с помощью экономической мотивации;

- распределение пространства между конкурирующими вариантами использования земель и субъектами рынка.

Рисунок 2.8 - Земельно-ипотечный рынок как основа для развития системы земельно-ипотечного кредитования субъектов предпринимательства

В настоящее время сделки с земельными участками содержат много юридических формальностей, требуют документального оформления и государственной регистрации. Сделки с земельными участками требуют сравнительно крупных инвестиций, поэтому развитие рынка земельных участков зависит от возможностей заемного финансирования, в частности, от стоимости привлечения кредитов на освоение земли; рынок земли отличается высокой степенью государственного регулирования законодательными нормами и зонированием территорий (см. приложение А).

Соотношение спроса и предложения как основа механизма рыночного саморегулирования объясняет большие различия в цене земельных участков в зависимости от их целевого назначения, разрешенного использования и местоположения [11, с. 18].

Земельно-ипотечная система интегрируется с такими сегментами рынка как рынок земли и недвижимости, рынок финансово-посреднических услуг, рынок капитала (финансовый рынок), первичный рынок ипотечных кредитов и вторичный рынок ипотечных активов (ценных бумаг). Система земельно-ипотечного кредитования, как и любая другая, состоит из совокупности элементов. Взаимодействие между элементами обеспечивается договорными отношениями и денежными потоками внутри системы. Основными субъектами выступают: залогодатель, кредиторы (банки), государственные органы, эмитенты, инвесторы. Отношения между субъектами системы возникают в связи с процедурой залога земельных участков, рефинансированием кредитов, эмиссией ценных бумаг и т.д.

Функционирование системы земельно-ипотечного кредитования в России определяется нормативно-правовыми актами, регулирующими отношения в сфере гражданского, земельного, ипотечного, банковского права. Вся совокупность правовых норм предусматривает создание целостной, предпочтительно унифицированной, системы земельно-ипотечного кредитования, которая должна решать следующие задачи:

- обеспечение возможности собственникам земельных участков привлекать негосударственные инвестиционные ресурсы через легитимные залоговые сделки;

- формирование надежных правовых средств защиты интересов кредиторов и залогодержателей;

- недопущение спекулятивных операций с земельными участками при нестабильности макроэкономических условий на земельном рынке;

- обеспечение сохранения целевого использования земель сельскохозяйственного назначения в случаях невозврата инвестиционных кредитов.