2.1 Факторы и условия формирования системы земельно-ипотечного кредитования и их анализ

Формирование и развитие системы земельно-ипотечного кредитования предпринимательских структур в аграрном секторе экономики напрямую зависит от полноценной методологической базы, охватывающей всю многогранность аспектов функционирования данной системы в целом. В этой связи становление и развитие института земельно-ипотечного кредитования субъектов аграрного предпринимательства требует принятия продуманных, взвешенных. Основанных на серьезных научных проработках решений как со стороны органов государственного регулирования экономических процессов в стране, так и кредитных организаций, так и кредитных организаций [29, с.21].

Первой наиболее важной и сложной проблемой земельно-ипотечного кредитования является правовое и экономическое обеспечение ликвидности земельных участков и их улучшений. Правовая и экономическая составляющие ликвидности недвижимости на сегодняшний день включают нерешенные вопросы, требующие серьезного научного анализа. Обобщения, проектирования и прогнозирования.

Второй базовой проблемой научного обеспечения земельно-ипотечного кредитования субъектов аграрного предпринимательства выступает разработка методологических основ и методики моделирования цены земельных участков и их улучшений в условиях дефицита многолетнего опыта и соответствующие статистической информации по конъектуре земельного рынка.

Третья научная проблема обеспечения земельно-ипотечного кредитования касается вопросов прогнозирования рисков в системе ипотечного кредитования предпринимательских структур в аграрном секторе экономики и разработки механизмов их минимизации.

Группы факторов, влияющие на развитие системы земельно-ипотечного кредитования (внешние и внутренние), а также факторы федерального, регионального и факторы общей компетенции представлены на рисунке 2.1.

Рисунок 2.1 - Факторы, оказывающие влияние на развитие системы земельно-ипотечного кредитования

Анализ позволил сделать вывод, что основными факторами, сдерживающими развитие рыночного ипотечного кредитования в аграрном секторе экономики, являются факторы регионального уровня.

Многообразие всех рассмотренных выше факторов послужило основой для образования в мире десятков разновидностей и вариантов организации земельно-ипотечного кредитования [26, с. 24].

Одноуровневая организационно-финансовая схема ипотечного кредитования исторически сложилась в европейских странах, земельно-ипотечное кредитование традиционно осуществляется через специальные ипотечные банки. Кроме них такое кредитование могут осуществлять ссудо-сберегательные ассоциации, кооперативы взаимного кредитования, страховые компании.

Таким образом, обеспечение ипотечного кредитования дешевыми долгосрочными ресурсами производится путем создания замкнутого ипотечного финансового рынка. Такие системы функционируют в Нидерландах, Германии, Австрии, Финляндии, Великобритании и доминируют в Дании, Швеции и Канаде. Одноуровневая система, реализованная через монопольные государственные ипотечные банки, развита во Франции и Испании (рис. 2.2) [21, с. 64].

Рисунок 2.2 - Организация деятельности ипотечного банка на рынке ипотечных кредитов

Двухуровневая организационно-финансовая схема базируется на трех составляющих - ипотечное страхование, гарантирующее ипотечные кредиты от риска невозврата (рис. 2.3).

Рефинансирование - покупка ипотечных ценных бумаг, выпущенных банками; секъюритизация - выпуск на базе банковских ипотечных ценных бумаг других, более ценных и соответственно более ликвидных на рынке бумаг.

Рисунок 2.3 - Двухуровневая организационно-финансовая схема

На начальном этапе формирования национальной ипотечной системы США все они были государственными. Сегодня таковой является только Ginnie May. Fannie May и Freddie Mac - формально независимые частные акционерные общества, поскольку их деятельность регулируется правительством. Бюджетное субсидирование агентств достигает 3,5-4,0 млрд. долл. в год (рис. 2.4).

Рисунок 2.4 - Схема ипотечного кредитования в США

Отличительные особенности европейской модели - основанной на системе сбережений от американской модели - основанной на системе вторичного рынка ипотечных ценных бумаг, приведены в таблице 2.1.

Таблица 2.1 - Сравнительные параметры моделей кредитования

С точки зрения экономического прогресса наиболее эффективной выглядит классическая американская модель. Благодаря перепродаже выданных кредитов и развитому рынку ипотечных ценных бумаг ничто не ограничивает рост "ипотечного" капитала. Зарубежные модели кредитования указаны ан рисунке 2.5.

Рисунок 2.5 - Зарубежные модели земельно-ипотечного кредитования