2.1 Исследование состояния ипотечного страхования в России

ипотечный имущество страхование кредит

На сегодняшний день рынок ипотеки в России развивается усиленными темпами. Об этом свидетельствуют объемы ипотечного кредитования в Российской Федерации.

По данным квартального отчета АИЖК в I квартале 2013 года было выдано 142 393 ипотечных кредита на общую сумму 226 939 млн руб., что в 1,12 раза превышает уровень аналогичного периода 2012 года в количественном и в 1,25 раза в денежном выражении. Среди значимых тенденций развития ипотечного рынка отмечается рост ипотечного портфеля на балансах банков. Так, на 1 апреля 2013 года он составил 2 094,3 млрд руб., что на 36,0% превышает уровень соответствующего периода 2012 года.

Поскольку предметом договора об ипотеке является недвижимое имущество (ст. 5 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", далее -- закон "Об ипотеке"), то в большинстве случаев закладывается именно та недвижимость, которая приобретается за счет кредита, полученного от банка. Однако возможно получение кредита под залог уже имеющейся недвижимости для самых различных целей. При этом речь может идти как о новостройках, так и о жилых помещениях, приобретаемых на вторичном рынке.

Однако не всем людям, живущим в России, с легкостью удается приобрести квартиру по ипотечному кредиту. Прежде всего это связано с тем, что возможности людей приобрести квартиру на средства ипотечного кредита ограничиваются размером первоначального взноса, который необходимо накопить и уже иметь на руках к моменту получения кредита.

Анализ месячной динамики предоставления ипотечных кредитов показывает, что во многом снижению темпов роста рынка ипотеки способствует постепенный рост ставок выдачи по ипотечным кредитам, что вызывает сокращение спроса на них.

В среднем такой взнос не должен быть менее 20-30% от стоимости приобретаемой недвижимости. Например, размер первоначального взноса на квартиру стоимостью 7 млн руб. составит 2 млн 100 тыс. руб. (из расчета: 7 млн руб. * 30 / 100).

В такой ситуации, в случае банкротства заемщика, возможные риски банка просчитаны, если заемщик вдруг перестанет платить по кредиту, его долг будет погашен за счет уплаченного первоначального взноса и продажи банком заложенного имущества.

Начавшийся в 2008 году кризис стал причиной роста безработицы. Заемщика не могли более выплачивать по кредиту, тем самым существенно пополнив статистику дефолтов по ипотечным кредитам. Цены на жилье стали падать, и банки, чтобы совсем не обвалить рынок, были вынуждены снижать размеры первоначального взноса по ипотеке до 10%. При этом риски понести убытки, связанные с выдачей ипотечных кредитов у банков значительно увеличились. В избежание названной проблемы банками был сформулирован заказ на страхование рисков так называемого "невозврата". С целью сгладить негативные последствия кризиса на рынке ипотеки и повысить устойчивость национальной ипотечной системы ипотечными страховщиками сформировались долгосрочные стабилизационные резервы. Снижение размера первоначального взноса стало возможным благодаря тому, что риски "невозврата" кредита приняли на себя страховщики.

Ипотечные кредиты с низким первоначальным взносом выдаются в 67 регионах России. Всего по состоянию на конец II-го квартала 2011 г. банками было выдано около 2,5 тысяч ипотечных кредитов со страхованием ответственности заемщика на общую сумму около 4 млрд р. Такое значения показателя можно считать невысоким.

Динамику объемов выдачи кредитов со страхованием ответственности заемщика, млн р./кварт. можно проследить по рис. 1.

Рисунок 1 - Объемы выдачи кредитов со страхованием ответственности заемщика, млн р./кварт

К началу 2013 г. ипотечные кредиты со страхованием ответственности заемщика выдают 89 банков и 82 кредитные организации, рефинансирующие застрахованные ипотечные кредиты в АИЖК. Обратимся к структуре рынка кредитов со страхованием ответственности заемщика (рис. 2).

Рисунок 2 - Распределение организаций с учетом их доли на рынке страхования ответственности заемщика

На диаграмме отчетливо видно, что значительную часть рынка занимает ВТБ 24. Георгий Тер-Аристокесянц, вице-президент, начальник Управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ Департамента ипотечного кредитования ВТБ24 отмечает: «Несомненно, спрос на данный продукт в банке есть. Объем данного сегмента пока не очень велик и составляет около 3 % от общего количества выдач». Несмотря на то, что ВТБ 24 активно развивает ипотеку и ипотечное страхование, ему не удалось добиться увеличения количества ипотечных кредитов, выданных вместе со страховкой ответственности заемщика. Приведенные статистические данные отражают недоверие населения к таким ипотечным программам.

Подобная ситуация складывается ввиду того, что у этого вида страхования есть множество недостатков, которые отпугивают как заемщиков, так и банки. Прежде всего страхование ответственности заемщика увеличивает расходы, необходимые для оформления ипотечного кредита. К традиционным тратам - оценке имущества, страховым взносам по полисам страхования жизни и здоровья заемщика, имущества и титула и всевозможным комиссиям - прибавляется взнос по рассматриваемому договору. И это серьезные расходы для заемщика, который готов внести только 10 % первоначального взноса.

К примеру, приобретая квартиру за 4 млн р., заемщик должен заплатить за страхование ответственности около 70-110 тыс. р. (примерно 2…3 % от суммы кредита, что в данном случае 90 % от 4 млн р., т. е. 3,6 млн р.). А если покупается квартира за 10 млн р., то за страховку придется заплатить в среднем 180-300 тыс. р. Прибавив их к тем деньгам, что решено выделить на первоначальный взнос (в данном примере это 1 млн р.), можно приобрести квартиру стоимостью 6-6,5 млн р. без всяких страховок. При этом долг составит уже не 90 % от стоимости жилья, а 80 %.

Банки не торопятся предлагать такой страховой продукт своим клиентам, так как в законе «Об ипотеке» говорится, что в случае перехода ипотечного залога в собственность кредитора (банка) задолженность заемщика полностью погашается, сколько бы ни стоил объект. В связи с этим такая ситуация не может трактоваться как страховой случай, так как задолженности у страхователя нет и страховщик ничего платить не будет, а банкам это не выгодно.

Имеются и другие неудобства для заемщиков: застраховать можно только ответственность по ипотечному кредиту, выданному на покупку недвижимости с оформленным правом собственности, т. е. на квартиру на вторичном рынке или на новостройку, уже оформленную в собственность.

Можно сделать вывод, что спрос на данные программы минимальный, прежде всего, из-за высокой стоимости страховки, а условия страхования еще требуют доработки. Возможно, при тщательной доработке условий спрос на данный страховой продукт возрос бы в регионах в России.

Однако новые изменения, внесенные в закон об ипотеке, могут привести к тому, что возрастет количество прецедентов, когда банк будет нести убытки, беря недвижимость заемщика-должника на баланс.

По прогнозам экспертов, изменения в законе повернут банкиров в сторону страхования своих финансовых рисков. Подобная ситуация складывалась на ипотечных рынках других стран.

Страхование ответственности заемщика как один из видов ипотечного страхования очень недолго работало в США, но оно закономерно ушло в сторону, потому что оказалось и менее и технологичным, и более дорогостоящим, чем то страхование, которое проводится самим кредитором.

В России интерес к страхованию своих рисков проявляют не только сами кредиторы (банки), но и заимодавцы.

Заимодавцы - это не банки, а организации, которые выдают займы. Подобные проекты разрабатываются сетью поставщиков закладных АИЖК, Военно-страховой компанией (ОАО «ВСК») в рамках развития своих ипотечных программ.

Также «Дельтакредит» и другие рефинансирующие банки озвучили свою заинтересованность.