5.13. Ипотечное страхование

С принятием Федерального закона от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке», являющегося основным законом, обосновывающим ипотечное право, создались предпосылки к формированию ипо­течного рынка.

Ипотека обеспечивает кредитование жилищного строительства. А каждый кредит выдается под залог. Как правило, залогом яв­ляется недвижимость, приобретенное жилье. В то же время Зако­ном «О залоге» предусматривается страхование залога.

Ипотечное страхование предлагает: минимизацию ущерба; возможность возмещения убытков, наступивших вследствие дей­ствия непреодолимой силы и других вредоносных (в том числе со­циально-экономических) факторов; оперативность их возмеще­ния; избавление от процедуры взыскания убытков с причинителя и т.п.

В соответствии с принятой правовой конструкцией (пп. 1 п. 343 ГК РФ) страхование заложенного имущества осуществляет­ся в соответствии с условиями договора об ипотеке (п. 1 ст. 31 За­кона). Таким образом, на залогодателя, помимо содержания и ремонта заложенного имущества, возлагается еще одна обязан­ность — защита предмета ипотеки посредством страхования. Эта обязанность, проецируясь на ипотечные отношения, вытекает из общего правила, по которому риск случайной гибели или слу­чайного повреждения имущества несет его собственник (ст. 211 ГК РФ), поскольку нет лиц, на которых может быть возложена ответственность за реализацию указанных рисков, т.е. гибель и по­вреждение имущества.

Обеспечение страховой защиты заложенного имущества явля­ется обязательным условием договора об ипотеке. Включение нормы о страховании в закон еще не свидетельствует об отнесении

указанного страхования к обязательному виду, как это понимается и соответствии с п. 3 ст. 3 Закона РФ от 27 ноября 1992 года № 4015-1 «Об организации страхового дела в Российской Федера­ции» (в ред. Федерального закона от 20.07.2004 № 67-ФЗ) и ст. 935 и 936 ГК РФ. Данные законодательные акты устанавливают, что обязательное страхование осуществляется в силу федерального за­кона, определяющего порядок и условия проведения конкретного вида обязательного страхования.

Требования к порядку проведения страхования:

1. расходы по страхованию несет залогодатель;

2. заложенное имущество страхуется на полную стоимость, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспечен­ного ипотекой обязательства — на сумму не ниже этого обяза­тельства:

3. страхование производится от рисков утраты и повреждения.

По общему правилу (п. 2 ст. 947 ГК РФ) при страховании имущества, если договором страхования не предусмотрено иное, страховая сумма не должна превышать его действительную стои­мость (страховую стоимость) в месте его нахождения в день за­ключения договора страхования.

При заключении договора страхования имущества страховщик вправе при необходимости назначить экспертизу (оценку) в целях установления его действительной стоимости (п. 1 ст. 945 ГК РФ). В требованиях о страховании заложенного имущества (п. 2 ст. 31 Закона) имеется оговорка о возможности страхования на сумму ниже полной стоимости имущества (общие нормы об этом содер­жатся в ст. 949 ГК РФ); следовательно, предусматривается про­порциональная (долевая) система страхового обеспечения.

Наличие данной оговорки позволяет снизить расходы заем­щика на проведение данного вида страхования, поскольку страхо­вой тариф представляет собой ставку страхового взноса с единицы страховой суммы. Однако страхование на сумму ниже полной стоимости имущества повышает риск заемщика, которому в этом случае при наступлении страхового события ущерб будет возме­щен не в размере полной стоимости объекта недвижимости, а только в соответствующей доле, покрытой страхованием. К числу существенных условий, по которым должно быть достигнуто соглашение между страхователем и страховщиком, ГК РФ (ст. 942) относит характер события, на случай наступления кото­рого осуществляется страхование (страховой случай).

Страховой случай — свершившееся событие, предусмотренное договором страхования или законом, с наступлением которого возникает обязанность страховщика произвести страховую выпла­ту страхователю, застрахованному лицу, выгодоприобретателю или иным третьим лицам.

Наступление страхового случая — реализация страхового риска — является единственным основанием обязанности стра­ховщика произвести выплату страхового возмещения (при стра­ховом случае с имуществом) страхователю или выгодоприобрета­телю.

К числу страховых рисков при страховании заложенного иму­щества п. 2 ст. 31 Закона относит «риски утраты и повреждения». По договору имущественного страхования (п. 2 ст. 929 ГК РФ) может быть, в частности, застрахован имущественный интерес: «риск утраты (гибели), недостачи или повреждения определенного имущества (ст. 930)». Риски, упомянутые в п. 2 комментируемой статьи, подпадают под действие имущественного страхования. Однако утрата или повреждение имущества может произойти по различным причинам. Наиболее часто это происходит вследствие пожара, удара молнии, взрыва и иных причин, повлекших загора­ние имущества. Традиционно возмещение ущерба, нанесенного застрахованному имуществу по вышеназванным причинам, обес­печивается по огневому страхованию.

Страховые выплаты возмещают убытки, возникшие в резуль­тате непосредственного воздействия огня (пожар) на застрахован­ное имущество, а также воздействие побочных явлений (дым, теп­ло, давление газа или воздуха). Возмещаются убытки, которые могут быть нанесены застрахованному имуществу в результате мер, принятых для тушения пожара (например, разборка строения или его частей при тушении пожара для полной ликвидации очага возгорания, повреждение имущества водой из спринклерной ус­тановки или пожарного рукава и т.п.).

От огня может быть застраховано любое недвижимое имуще­ство, являющееся предметом залога в соответствии с нормами ст. 5 Закона.

Условия, на которых заключается договор страхования, опре­деляются в залицензированных правилах страхования (п. I ст. 943 ГК РФ). Несмотря на все их многообразие, поскольку у каждого страховщика свои правила, их содержание в определенной мере стандартизировано. Но так как на страхование принимается самое разнообразное имущество, то имеющиеся правила не всегда удов­летворяют потребности потенциальных страхователей. Поэтому страховые компании предоставляют своим клиентам возможность выбрать наиболее приемлемые для них условия страхования. Сто­роны (страхователь и страховщик) могут договориться об измене­нии стандартных условий страхования, для того чтобы макси­мально учесть конструктивные и эксплуатационные особенности страхуемого имущества.

Элементом экономического механизма обеспечения защиты сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке, яв­ляется страхование. Оно направлено на возмещение ущерба вследствие реализации рисков, наступления страхового события из-за утраты и повреждения недвижимого имущества.

При страховании залога в договоре делается оговорка, что в случае непогашения ипотечного кредита в договорные сроки и ут­раты (гибели) или повреждении залога выгодоприобретателем становится банк.

Такой припиской банк имеет надежную уверенность в возвра­те ипотечного кредита.

В договоре страхования жизни заемщика ипотечного кредита де­лается аналогичная оговорка по определению выгодоприобретателя.