2.3 Модели привлечения банками ресурсов для ипотечного жилищного кредитования

Одной из основных проблем ипотечного жилищного кредитования является привлечение ресурсов. Эти ресурсы должны быть мобилизованы кредитором в необходимых объемах, по относительно низкой цене и на сроки, сопоставимые со сроками выдаваемых кредитов.

Сегодня в мировой практике используется четыре основные модели привлечения средств кредиторами, определяющие модели ипотечного жилищного кредитования.

1) Модель специализированных ипотечных банков. Это самая «взрослая» конструкция ипотечного кредитования, первоначально зародившаяся в виде земельной ипотеки, т. е. выдачи ссуды под залог земельных участков или помещичьих имений. В двадцатом веке основным объектом ипотечного кредитования стала покупка жилья. Модель основана на привлечении долгосрочных ресурсов с рынка капиталов посредством выпуска ипотечных облигаций. Достоинство этой модели - сравнительно низкие кредитные риски. Недостатки - необходимость разработки сложной законодательной системы и мер контроля за ее соблюдением.

2) Модель универсальных коммерческих банков. Является одной из наиболее распространенных в мировой практике. Для финансирования ипотечных жилищных кредитов универсальные банки используют депозиты юридических лиц и населения[11, c. 5 - 6].

До недавнего времени универсальные банки играли относительно скромную роль в ипотечном жилищном кредитовании. Ситуация резко изменилась в 1990-е годы, когда универсальные банки стали основными поставщиками ипотечных кредитов населению.

Универсальные коммерческие банки обладают большой финансовой независимостью и устойчивостью, возможностями диверсифицировать портфель активных операций, различающихся по доходности и рискам. Вместе с тем проблема использования данной модели заключается в необходимости постоянного поддержания их текущей ликвидности, согласования краткосрочных пассивов с долгосрочными аминами, что становится особенно актуальным и даже проблематичным с увеличением доли ипотечных жилищных кредитов в кредитном портфеле банков. Поэтому универсальные банки создают специализированные филиалы, дочерние ипотечные банки, используют ипотечных брокеров и агентов или активно включаются в двухуровневую систему ипотечного жилищного кредитования[24].

3) Модель жилищных контрактных сбережений. Модель жилищных контрактных сбережений или ссудо-сберегательная модель базируется на финансировании жилищных кредитов за счет целевых долгосрочных жилищных вкладов населения.

Ссудо-сберегательные организации или стройсберкассы привлекают долгосрочные целевые вклады населения на долгосрочной договорной основе. Различаются в отдельных странах по степени открытости к финансовому рынку; условиям долгосрочных кредитов; наличию специальною законодательства, регулирующего деятельность ссудо-сберегательных организаций; ограничению активных операций.

4) Двухуровневая модель ипотечного жилищного кредитования. Суть данной модели состоит в том, чтобы отделить процесс предоставления ипотечных кредитов от привлечения долгосрочных ресурсов в ипотечную сферу за счет эмиссии ипотечных ценных бумаг. Она включает два уровня: предоставление и обслуживание выданных ипотечных кредитов (первичный ипотечный рынок) и ресурсное обеспечение ипотечных операций (вторичный ипотечный рынок). Эта модель не противостоит рассмотренным выше моделям ипотечного жилищного кредитования, а неразрывно связана с ними и базируется на них.

Двухуровневая жилищная ипотека зародилась в США и получила развитие в Австралии, Великобритании и других странах, включая современную Россию[11, c. 5 - 6].

Итак, на сегодняшний день в мировой практике используется четыре основные модели привлечения банками ресурсов для ипотечного жилищного кредитования. Каждая модель имеет свои преимущества и недостатки. В нашей стране развитие получила двухуровневая модель ипотечного жилищного кредитования.