1.1 Ипотечное кредитование: понятие, сущность и виды
Кредитные отношения - это общественные отношения, которые возникают между субъектами экономических отношений по вопросам движения стоимости. Кредитные отношения выражаются в разнообразных формах предоставления кредита (коммерческий кредит, банковский кредит и др.), займе, лизинге, факторинге и т.д. [6, с. 74].
Кредит - это своего рода предоставление денежных средств или каких-либо товаров в долг, с выплатой установленных кредитной организацией процентов [6, с. 78].
С момента возникновения кредита и на сегодняшний момент времени кредит прочно внедрился абсолютно во все сферы отечественной экономики и проявляется в самых различных формах.
Различают следующие основные формы кредита:
– коммерческий кредит,
– банковский,
– потребительский,
– межфирменный,
– межбанковский,
– государственный,
– международный.
Одной из форм кредита является ипотека. Ипотека выступает в роли одной из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при этом недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения обязательства должника приобретает право получить в реализацию данное имущество. Обязательство должника в свою очередь может быть не только банковским, но и обязательством, которое основано на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда и т.п. [6, с. 235].
Ипотека характеризуется следующими отличительными чертами:
Во-первых, ипотека, как и всякий залог, -- это своего рода способ обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства -- займа или кредитного договора, договора аренды и т.д. Поэтому, ипотека основывается на основном обязательстве, так как без него она теряет смысл.
Во-вторых, в качестве предмета ипотеки во всех случаях выступает недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: предприятия, жилые дома, другие здания, сооружения.
В-третьих, предмет ипотеки всегда находится во владении должника. Должник остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества, но лишается права распоряжения им, то есть продавать.
В случае неисполнения обязательства, обеспеченного договором ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной [8, с. 152].
Можно выделить следующие принципы ипотеки:
- принцип гласности, или публичности заключается в доступе каждого заинтересованного лица к информации, которая содержится в ипотечной книге;
- принцип специальности заключается в возможности установления ипотеки только к определенной недвижимости, в определенном объеме;
- принцип достоверности заключается в том, что все записи в публичных книгах означают, что в отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных ограничений;
- принцип старшинства заключается в том, что преимущество одного закладного права перед другим определяется в зависимости от времени внесения его в ипотечную книгу;
- принцип бесповоротности заключается в том, что ипотека прекращается лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе или договоре;
- неприменимости погасительной давности к занесенным в ипотечную книгу правам.
Таким образом, ипотечное кредитование -- это кредитование, обязательство, возвращение которого обеспечено залогом недвижимого имущества (ипотекой) [6, с. 230].
Ипотечное кредитование -- это целостный механизм реализации отношений, которые возникают по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов [7, с. 52].
Ипотечные кредиты классифицируются по разнообразных признакам.
1. По объекту недвижимости:
- земельные участки;
- предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
- дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
- жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
2) По виду кредитора:
- банковские;
- небанковские.
3) По виду заёмщиков:
- как субъектов кредитования:
- кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;
- кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;
4) По степени аффилированности заемщиков, могут предоставляться:
- сотрудникам банков;
- клиентам риэлтерских фирм, клиенты;
- сотрудникам фирм -- клиентов банка;
- лицам, проживающим в данном регионе;
- всем желающим.
5) По способу рефинансирования.
6) По срокам кредитования.
7) По способу амортизации долга:
- постоянный ипотечный кредит;
- кредит с единовременным погашением согласно особым условиям;
- кредит с переменными выплатами.
8) По виду процентной ставки:
- кредит с фиксированной процентной ставкой;
- кредит с переменной процентной ставкой.
9) По возможности досрочного погашения:
- с правом досрочного погашения;
- с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа;
- без права досрочного погашения.
10) По степени обеспеченности (величине первоначального платежа) [6, с. 234].
Сумма кредита может составлять от 50 до 100% от стоимости заложенного недвижимого имущества. Кроме этого, ипотечные кредиты могут быть:
1) обычные и комбинированные, то есть выдаваемые несколькими кредиторами;
2) субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.
Одним из видов ипотечного кредитования населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование. Долгосрочный ипотечный жилищный кредит - это такой кредит, который предоставляется на срок от 3 лет и более банком (кредитной организацией) или юридическим лицом (не кредитной организацией) физическому лицу (гражданину) для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства [9, с. 105].
Долгосрочный ипотечный жилищный кредит выдается строго на условиях платности, срочности и возвратности, а также при строгом контроле за целевым использованием выданных кредитных средств [9, с. 85].
Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение приобретенного за счет кредитных средств и переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.
Право собственности на жилое помещение должно быть подтверждено соответствующими документами (свидетельством о собственности, зарегистрированным договором купли-продажи жилого помещения, договором мены и т.д.), оформленными в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Передаваемое в залог жилое помещение должно быть свободно от каких-либо ограничений прав на него, в том числе прав третьих лиц, за исключением прав членов семьи собственника-залогодателя.
Приобретенное за счет кредита недвижимое имущество должно использоваться заемщиком преимущественно только для проживания. Сдача приобретенного жилья в аренду возможна только при согласии кредитора, что специально оговаривается в кредитном договоре.
Кредит и проценты по нему выплачиваются в форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных платежей (ежемесячный платеж включает полный платеж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными на весь кредитный период). Это удобно как для заемщика, так и для кредитора.
Важным условием ипотеки является обязательное страхование, которому подлежат имущественные интересы, связанные с жизнью, здоровьем, трудоспособностью, а также приобретаемой недвижимостью заемщиков. Заемщиком (созаемщиком) со страховой компанией заключается комплексный договор страхования, объединяющий личное и имущественное страхование.
Субъектами ипотечной схемы являются:
1) Заемщики - это физические лица, граждане Российской Федерации, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными организациями) или с юридическими лицами (некредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья (ипотека) [12, с. 319].
2) Продавцы жилья - это физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим и юридическим лицам, по их поручению [12, с. 320].
3) Кредиторы - это банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы).
4) Страховые компании - это страховые компании, имеющие лицензии, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка [22, с. 17].
5) Оценщики - это юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании [22, с. 20].
6) Риэлтерские фирмы - это юридические лица, являющиеся профессиональными посредниками на рынке купли-продажи жилья [8, с. 154].
7) Инвесторы - это юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды и другие;
Таким образом, кредитные отношения - это общественные отношения, которые возникают между субъектами экономических отношений по вопросам движения стоимости. Ипотечное кредитование является предоставлением частным лицам долгосрочных кредитов на покупку жилья под залог самого приобретаемого жилья.
- Введение
- 1. Теоретические основы ипотечного кредитования населения
- 1.1 Ипотечное кредитование: понятие, сущность и виды
- 1.2 Особенности ипотечного кредитования в России
- 2. Анализ показателей динамики развития ипотечного кредитования в Российской Федерации
- 2.1 Анализ развития ипотечного кредитования в Российской Федерации
- 2.2 Система мероприятий разработанных на уровне Российской Федерации
- 3. Особенности ипотечного кредитования в Свердловской области
- 3.1 Анализ развития ипотечного кредитования в Свердловской области
- §21.6. Роль государства в системе ипотечного жилищного кредитования
- 4.5. Ипотека
- Все об ипотеке а.В. Афонина
- 3.1. Почему ипотека выгодна государству
- 4.1.1. Организационно-правовая база жилищной ипотеки,
- Развитие жилищной ипотеки в Российской Федерации
- Пути решения жилищной проблемы в Российской Федерации
- 46. Ипотечный кредит и его роль в решении жилищной проблемы в России
- 6.3. Жилищная проблема и пути ее решения
- 6.3. Жилищная проблема и пути ее решения