2.1 Факторы и условия формирования системы земельно-ипотечного кредитования и их анализ
Формирование и развитие системы земельно-ипотечного кредитования предпринимательских структур в аграрном секторе экономики напрямую зависит от полноценной методологической базы, охватывающей всю многогранность аспектов функционирования данной системы в целом. В этой связи становление и развитие института земельно-ипотечного кредитования субъектов аграрного предпринимательства требует принятия продуманных, взвешенных. Основанных на серьезных научных проработках решений как со стороны органов государственного регулирования экономических процессов в стране, так и кредитных организаций, так и кредитных организаций [29, с.21].
Первой наиболее важной и сложной проблемой земельно-ипотечного кредитования является правовое и экономическое обеспечение ликвидности земельных участков и их улучшений. Правовая и экономическая составляющие ликвидности недвижимости на сегодняшний день включают нерешенные вопросы, требующие серьезного научного анализа. Обобщения, проектирования и прогнозирования.
Второй базовой проблемой научного обеспечения земельно-ипотечного кредитования субъектов аграрного предпринимательства выступает разработка методологических основ и методики моделирования цены земельных участков и их улучшений в условиях дефицита многолетнего опыта и соответствующие статистической информации по конъектуре земельного рынка.
Третья научная проблема обеспечения земельно-ипотечного кредитования касается вопросов прогнозирования рисков в системе ипотечного кредитования предпринимательских структур в аграрном секторе экономики и разработки механизмов их минимизации.
Группы факторов, влияющие на развитие системы земельно-ипотечного кредитования (внешние и внутренние), а также факторы федерального, регионального и факторы общей компетенции представлены на рисунке 2.1.
Рисунок 2.1 - Факторы, оказывающие влияние на развитие системы земельно-ипотечного кредитования
Анализ позволил сделать вывод, что основными факторами, сдерживающими развитие рыночного ипотечного кредитования в аграрном секторе экономики, являются факторы регионального уровня.
Многообразие всех рассмотренных выше факторов послужило основой для образования в мире десятков разновидностей и вариантов организации земельно-ипотечного кредитования [26, с. 24].
Одноуровневая организационно-финансовая схема ипотечного кредитования исторически сложилась в европейских странах, земельно-ипотечное кредитование традиционно осуществляется через специальные ипотечные банки. Кроме них такое кредитование могут осуществлять ссудо-сберегательные ассоциации, кооперативы взаимного кредитования, страховые компании.
Таким образом, обеспечение ипотечного кредитования дешевыми долгосрочными ресурсами производится путем создания замкнутого ипотечного финансового рынка. Такие системы функционируют в Нидерландах, Германии, Австрии, Финляндии, Великобритании и доминируют в Дании, Швеции и Канаде. Одноуровневая система, реализованная через монопольные государственные ипотечные банки, развита во Франции и Испании (рис. 2.2) [21, с. 64].
Рисунок 2.2 - Организация деятельности ипотечного банка на рынке ипотечных кредитов
Двухуровневая организационно-финансовая схема базируется на трех составляющих - ипотечное страхование, гарантирующее ипотечные кредиты от риска невозврата (рис. 2.3).
Рефинансирование - покупка ипотечных ценных бумаг, выпущенных банками; секъюритизация - выпуск на базе банковских ипотечных ценных бумаг других, более ценных и соответственно более ликвидных на рынке бумаг.
Рисунок 2.3 - Двухуровневая организационно-финансовая схема
На начальном этапе формирования национальной ипотечной системы США все они были государственными. Сегодня таковой является только Ginnie May. Fannie May и Freddie Mac - формально независимые частные акционерные общества, поскольку их деятельность регулируется правительством. Бюджетное субсидирование агентств достигает 3,5-4,0 млрд. долл. в год (рис. 2.4).
Рисунок 2.4 - Схема ипотечного кредитования в США
Отличительные особенности европейской модели - основанной на системе сбережений от американской модели - основанной на системе вторичного рынка ипотечных ценных бумаг, приведены в таблице 2.1.
Таблица 2.1 - Сравнительные параметры моделей кредитования
Сравнительные параметры |
Европейская модель |
Американская модель |
|
Стоимость привлекаемых банком ресурсов |
Ниже рыночных |
Рыночная |
|
Получение кредита |
После прохождения сберегательной стадии |
Сразу после обращения в банк |
|
Форма привлеченных ресурсов |
Сберегательные (депозитные счета) |
Обеспеченные ипотекой ценные бумаги |
|
Основная форма государственной поддержки |
Премиальные выплаты по вкладам |
Государственные гарантии по закладным |
|
Объемы кредитования |
Ограничены объемом сбережений |
Ограничены платежеспособностью заемщика |
|
Нагрузка на бюджет |
Постоянно |
На 1-м этапе при становлении системы рынка |
|
Сроки кредитования |
8-10 лет |
от 15 до 30 лет |
|
Сумма кредита |
До 45% от стоимости квартиры |
До 100% стоимости квартиры |
С точки зрения экономического прогресса наиболее эффективной выглядит классическая американская модель. Благодаря перепродаже выданных кредитов и развитому рынку ипотечных ценных бумаг ничто не ограничивает рост "ипотечного" капитала. Зарубежные модели кредитования указаны ан рисунке 2.5.
Рисунок 2.5 - Зарубежные модели земельно-ипотечного кредитования
- ВВЕДЕНИЕ
- ГЛАВА 1. Теоретические основы земельно-ипотечного кредитования
- 1.1 Земельная ипотека: ретроспективный анализ
- 1.2 Экономическая сущность, основные понятие и отличительные черты земельно-ипотечного кредитования
- 1.3 Анализ зарубежного и отечественного опыта кредитного обеспечения и факторы, сдерживающие развитие земельно-ипотечного рынка в России
- ГЛАВА 2. Анализ формирования системы земельно-ипотечного кредитования
- 2.1 Факторы и условия формирования системы земельно-ипотечного кредитования и их анализ
- 2.2 Методический подход к формированию системы земельно-ипотечного кредитования
- 2.3 Оценка эффективности системы земельно-ипотечного кредитования
- 2.5. Развитие и особенности ипотечного кредитования в России.
- История ипотечного кредитования в россии
- 3.2 Развитие ипотечного кредитования в России
- Ипотечное кредитование
- Глава 3. Проблемы и перспективы ипотечного кредитования в России
- 5. Ипотечное кредитование
- 5.3. Ипотечное кредитование в дореволюционной России
- Тема 32. Ипотечное кредитование: сущности и особенности. Развитие ипотечного кредитования в российской федерации
- 3.1 Проблемы развития ипотечного кредитования в России
- 13. Ипотечное кредитование, его особенности в современной России.